אמנה למניעת כפל מס (Doppelbesteuerungsabkommen) מחלקת את זכויות המיסוי בין גרמניה לבין מדינת התושבות של המשקיע: היא אינה יוצרת מס, רק מגבילה אותו. האמנות משאירות לגרמניה את הזכות למסות דמי שכירות ורווחי מכירה מנדל״ן בגרמניה, ולכן השאלות האמיתיות של המשקיע הן כיצד מדינת התושבות שלו מתייחסת להכנסה הזו ומה האמנה מעניקה לגבי דיבידנדים וריבית.
מה זה
אמנה רלוונטית רק כשהדין הגרמני עצמו ממסה את ההכנסה. הדין הגרמני ממסה תמיד דמי שכירות של תושב חוץ מנכס בגרמניה, ורווחים ממכירתו במקרים שהחוק מונה (§ 49(1) מס׳ 2 אות f, מס׳ 6 ו-8 EStG). האמנות הגרמניות משמרות את הזכות הזו: הכנסה ממקרקעין ורווחים ממכירתם "ניתנים למיסוי" במדינה שבה המקרקעין נמצאים (למשל, סעיפים 6 ו-13 באמנה עם אוסטריה). לגבי דיבידנדים וריבית, אמנה יכולה להגביל את ניכוי המס במקור בגרמניה — אבל רק באמצעות פטור או החזר מהמשרד הפדרלי המרכזי למסים (BZSt; § 50c EStG), ובחברה זרה רק אם יש לה מהות כלכלית מספקת (§ 50d(3) EStG). מס הירושה נתון לאמנות נפרדות, ולגרמניה יש חמש כאלה: עם דנמרק, צרפת, יוון, שווייץ וארצות הברית.
טבלה 1. מול רוסיה, האמנה אינה מגבילה את גרמניה מאז 2024; מול איחוד האמירויות אין אמנה כלל
הטבלה מציגה את מעמד האמנות נכון ל-10 באוקטובר 2026, לא את גובה המס.
למה זה חשוב למשקיעים
בהחזקה ישירה, אמנה אינה מבטלת את המס הגרמני על דמי השכירות; היא קובעת אם מדינת התושבות פוטרת את ההכנסה הזו או מזכה את המס הגרמני. בשיטת הזיכוי, ההפרש עד לשיעור מקומי גבוה יותר משולם שם. בהחזקה באמצעות GmbH המשקיע מקבל ריבית ודיבידנדים, ואפשר להשוות בין החלופות רק כששתי מערכות המס נמצאות במודל אחד (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
לגבי ריבית על הלוואת בעלים, אמנה רלוונטית רק כשהדין הגרמני ממסה אותה (חלק 9). זה קורה כשההלוואה מובטחת במקרקעין בגרמניה, משתתפת ברווחים או נושאת ריבית מעל תנאי השוק, או כשהמלווה מתגורר בתחום שיפוט הכלול ברשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV). במקרה האחרון האמנה אינה מגבילה כלל את זכויותיה של גרמניה (§ 1(3) משפט 2 StAbwG).
מה לבדוק
• התושבות לצורכי מס של המשקיע ושל כל חברה בשרשרת, לפי הכללים של שתי המדינות;
• האם אמנה עם מדינת התושבות בתוקף ואינה מושעית;
• לגבי דיבידנדים: פטור או תביעת החזר מול ה-BZSt, והמהות הכלכלית של החברה הזרה;
• שיטת ההקלה מכפל מס במדינת התושבות, ושיעור המס שם.
מונחים קשורים: Kapitalertragsteuer · Steueroasen-Abwehrgesetz · Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht
מקורות: EStG §§ 49, 50c, 50d; StAbwG § 1(3); משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס ליום 1 בינואר 2026, והודעה מ-9 ביולי 2026 על השעיית האמנה בין גרמניה לרוסיה; האמנה למניעת כפל מס בין אוסטריה לגרמניה, סעיפים 6 ו-13; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.