2026-10-10 09:08

Grundsteuer (מס רכוש): מאז 2025, בסיס המס תלוי במדינה הפדרלית

מס רכוש (Grundsteuer) הוא מס מוניציפלי שנתי על קרקע ועל מבנים, הנגבה מאז 1 בינואר 2025 לפי הערכות שווי חדשות ליום 1 בינואר 2022; חמש מדינות פדרליות משתמשות במודלים משלהן. חוזה שכירות של סופרמרקט מגלגל בדרך כלל את המס לשוכר, אבל הבעלים נשאר חייב בו כלפי הרשות המקומית, והמס רובץ על החלקה עצמה כנטל ציבורי (§ 12 GrStG).

מה זה

את המס מטילה הרשות המקומית שבתחומה שוכנת החלקה (§ 1 GrStG), והוא נקבע בשלושה שלבים. משרד המס מעריך את שווי הנכס (Grundsteuerwert) ומחיל עליו שיעור (Steuermesszahl) כדי לקבוע את סכום הבסיס (Steuermessbetrag); לאחר מכן הרשות המקומית מכפילה את סכום הבסיס במקדם שלה, ה-Hebesatz (§§ 13, 25 GrStG).

הרפורמה נעשתה בלתי נמנעת כשבית המשפט החוקתי הפדרלי קבע שהערכת השווי הישנה אינה חוקתית; במדינות שבמערב גרמניה היא נשענה על ערכים מ-1964 (BVerfG, 10 באפריל 2018, 1 BvL 11/14). הערכת השווי החדשה הראשונה נעשתה ליום 1 בינואר 2022, והמס נגבה לפיה מאז 2025 (§ 266(1) BewG). המודל הפדרלי קובע הערכת שווי מחדש כל שבע שנים (§ 221(1) BewG).

טבלה 1. המודל הפדרלי ממסה קרקע ומבנה; באדן-וירטמברג ממסה את הקרקע בלבד, ב-1.30‰

⁧שיעור (Steuermesszahl)⁩	⁧הבסיס לחלקה שעליה חנות⁩	⁧מודל⁩
⁧0.34‰ (§ 15 GrStG); שיעורים משלהן בזארלנד ובסקסוניה⁩	⁧קרקע ומבנה לפי שווי עלות (§ 250(3) BewG)⁩	⁧פדרלי (רוב המדינות)⁩
⁧1.30‰; הפחתה של 30% רק לנכסים שעיקרם מגורים⁩	⁧הקרקע בלבד: שטח החלקה × ערך הקרקע התקני (Bodenrichtwert)⁩	⁧באדן-וירטמברג⁩
⁧דין המדינה⁩	⁧שטח החלקה ושטח הרצפה השמיש של הבניין (BayGrStG)⁩	⁧בוואריה⁩
⁧דין המדינה⁩	⁧חוקים של המדינות עצמן⁩	⁧המבורג, הסן, סקסוניה התחתונה⁩

למה זה חשוב למשקיעים

בחוזה שכירות מסחרי המס עובר לשוכר רק אם החוזה מציין אותו במפורש (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). וגם אז, מס גבוה יותר מייקר את עלות האכלוס של החנות, והקמעונאי שוקל אותה כשהוא מחליט אם לחדש את החוזה. בבאדן-וירטמברג, חנות חד-קומתית עם חניון גדול משלמת על כל שטח החלקה. מאז 2024 מאפשרת נורדריין-וסטפאליה לרשויות המקומיות לקבוע מקדם נפרד לנכסים שאינם למגורים, שאינו נמוך מזה של המגורים; שלזוויג-הולשטיין וריינלנד-פפאלץ חוקקו חוקים דומים.

המס לשנה נקבע לפי המצב ב-1 בינואר (§ 9 GrStG), ולכן חוזה הרכישה הוא שקובע מי נושא בו בשנת המכירה. הקונה חב לצד הבעלים הקודם בחובות שמקורם מתחילת השנה הקלנדרית שקדמה להעברה (§ 11(2) GrStG). רשות מקומית רשאית להעלות את המקדם שלה בתוקף מ-1 בינואר של השנה השוטפת, אם היא מחליטה על כך עד 30 ביוני (§ 25(3) GrStG). ומאז 2025, GmbH שאינה דורשת את ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung) מפחיתה מבסיס מס העסקים שלה את מס הרכוש שנרשם כהוצאה באותה שנה (§ 9 מס׳ 1 משפט 1 GewStG).

מה לבדוק

• ההודעות של משרד המס על השווי ועל סכום הבסיס: השגה יש להגיש בתוך חודש (§ 355(1) AO), ואת הערכת השווי אי אפשר לתקוף באמצעות דרישת המס של הרשות המקומית (§ 351(2) AO);
• המקדם העדכני של הרשות המקומית, וכל החלטה לגביו לשנה השוטפת;
• הוכחה לתשלום בידי המוכר לשנה השוטפת ולשנה הקודמת: גם החלקה וגם הקונה חבים בחובות;
• הסעיף בחוזה השכירות שמגלגל את המס לשוכר, וחלוקת המס בשנת המכירה בחוזה הרכישה.

מונחים קשורים: Betriebskosten · Gewerbesteuer · Grunderwerbsteuer

מקורות: GrStG §§ 1, 9, ⁦11–13⁩, 15, 25; BewG §§ 221, 250, 266; GewStG § 9 מס׳ 1; AO §§ 351, 355; Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg; Bayerisches Grundsteuergesetz; החוק של נורדריין-וסטפאליה בדבר מקדמים מובחנים למס רכוש (2024); BVerfG, פסק דין מ-10 באפריל 2018, 1 BvL 11/14; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Annie Spratt / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון