Gewerbesteuer הוא המס המוניציפלי על הכנסה עסקית, ו-GmbH חייבת בו מעצם צורתה המשפטית — גם אם אינה עושה דבר מלבד השכרת סופרמרקט. הכנסות השכירות שלה זוכות להקלה מלאה רק באמצעות ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung); בלעדיה, מס העסקים נוטל בדרך כלל 10.5–17.5% מההכנסה העסקית, נוסף על מס החברות.
מה זה
הרשויות המקומיות מטילות את מס העסקים (§ 1 GewStG) על כל עסק המופעל באמצעות מוסד קבע בגרמניה (§ 2(1) GewStG). פעילותה של GmbH נחשבת תמיד, ובמלואה, לעסק (§ 2(2) משפט 1 GewStG): הטיעון שהשכרה "אינה עסק" מועיל ליחידים, לא לחברות (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). המס מחושב בשלושה שלבים:
ההכנסה העסקית: הרווח לפי דיני מס החברות, בתוספת פריטים שמוספים לבסיס ובניכוי הפחתות (§§ 7–9 GewStG). בין הפריטים המוספים — רבע מהריבית ומעלויות מימון מסוימות אחרות, ככל שסכומם הכולל עולה על €200,000 (§ 8 מס׳ 1 GewStG);סכום הבסיס: 3.5% מההכנסה העסקית (§ 11(2) GewStG), בלי סכום פטור ל-GmbH — סכום הפטור של €24,500 שמור ליחידים ולשותפויות (§ 11(1) משפט 3 מס׳ 1 GewStG);המס: סכום הבסיס כפול המקדם המקומי (Hebesatz) שקובעת הרשות המקומית (§ 16(1) GewStG). המינימום הסטטוטורי עולה מ-200% ל-280% החל מ-2027 (§ 16(4) משפט 2, § 36(5b) GewStG).
מס העסקים אינו מותר בניכוי כהוצאה עסקית (§ 4(5b) EStG).
למה זה חשוב למשקיעים
ברוב הרשויות המקומיות המקדם נע בין כ-300% לכ-500% (חלק 9), כך שמס העסקים נוטל 10.5–17.5% מההכנסה העסקית. יחד עם מס חברות (Körperschaftsteuer) בשיעור 15.825%, שני המסים נוטלים כ-25–33% מהרווח של GmbH. במקדם של 400%, ה-GmbH הממומנת בהון עצמי בדוגמה של הסדרה הייתה משלמת בלי ההפחתה המורחבת כ-€25,000 יותר בכל שנה (חלק 11).
ההקלה היא ההפחתה המורחבת, שמוציאה מהבסיס את ההכנסה מניהול המקרקעין של החברה עצמה ומניצולם — בתנאים מחמירים (§ 9 מס׳ 1 משפטים 2 ואילך GewStG). חברה זרה המחזיקה נדל״ן בגרמניה ישירות אינה משלמת מס עסקים אם אין לה מוסד קבע בגרמניה, אף שמס החברות הגרמני עדיין חל על הכנסות השכירות שלה (חלק 9).
מה לבדוק
• המקדם של הרשות המקומית המוסמכת להטיל את המס (§ 4(1) GewStG), וכל שינוי שהוכרז;
• האם ההפחתה המורחבת חלה על חוזה השכירות הספציפי — באישור יועץ מס, לפני החתימה;
• היכן שהיא אינה חלה: הוספת הריבית לבסיס בגין עלויות מימון העולות על €200,000 בשנה;
• ב-GmbH הנרכשת בעסקת מניות: שומות מס העסקים שלה וכל ביקורת מס פתוחה.
מונחים קשורים: Erweiterte Kürzung · GmbH · Körperschaftsteuer
מקורות: GewStG §§ 1, 2, 4, 7–9, 11, 16, 36(5b); EStG § 4(5b); KStG § 23; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.