העברת עסק חי (Geschäftsveräußerung im Ganzen) היא מכירה של עסק, או של חלק ממנו המנוהל בנפרד, לעסק אחר, והיא אינה חייבת במע״מ (§ 1(1a) UStG). סופרמרקט מושכר נמכר בדרך כלל כך אם הקונה ממשיך בהשכרה — הוא נכנס בנעלי המוכר ומקבל יחד עם הנכס גם את היסטוריית המע״מ שלו.
מה זה
החוק מגדיר אותה כהעברה של עסק, או של חטיבה המנוהלת בנפרד, בשלמותם: בתמורה, ללא תמורה או כהשקעה בחברה. הרוכש נכנס בנעלי המוכר (§ 1(1a) משפטים 2 ו-3 UStG). לגבי מקרקעין, רשויות המס מבהירות שנכס מושכר הוא עסק של השכרה, ושעל הקונה להתכוון להמשיך את חוזה השכירות (הנחיות היישום של מע״מ, סעיף 1.5(2); BFH, 6 במאי 2010, V R 26/09).
מכאן נובעים שני חריגים שחשובים בקמעונאות המזון. מכירה של חלקה או של בניין שאינם מושכרים אינה, ככלל, העברת עסק חי. וכך גם מכירה של חנות לשוכר שלה לשימושו העצמי (שם; BFH, 24 בספטמבר 2009, V R 6/08). העברת עסק חי אינה פוטרת ממס רכישה (Grunderwerbsteuer).
למה זה חשוב למשקיעים
סיווג המכירה קובע מי נושא בסיכון של התאמת קיזוז מס התשומות שהמוכר ביצע בגין הבנייה (ראו Vorsteuerberichtigung).
טבלה 1. מבין שלושה סיווגים אפשריים, רק מכירה פטורה מחייבת את המוכר להחזיר מיד
המבחן נשען על עובדות, ומשרד המס עשוי לפרש אותן אחרת מהצדדים. לכן חוזים שנוסחו בקפידה כוללים בחירה במיסוי מע״מ מטעמי זהירות. היא תקפה רק אם הוצהרה בשטר הנוטריוני עצמו (§ 9(3) משפט 2 UStG), ורשויות המס רואות אותה אז כתקפה ממועד כריתת החוזה (הנחיות היישום של מע״מ, סעיף 9.1(3)). במקרה כזה הקונה משלם את המע״מ ורשאי לקזז אותו מיד (§ 15(1) מס׳ 4 UStG), אם הוא עצמו מנהל השכרה החייבת במס (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
מה לבדוק
• האם חוזה השכירות בתוקף במועד ההעברה, והאם חוזה הרכישה מתעד את כוונת הקונה להמשיך בו;
• האם השוכר עצמו קונה את החנות לשימושו: אז אין זו העברת עסק חי;
• בחירה במיסוי מע״מ מטעמי זהירות בחוזה הנוטריוני עצמו;
• נתוני המוכר על קיזוזי מס התשומות ועל מועד השימוש הראשון בבניין (§ 15a(10) UStG).
מונחים קשורים: Umsatzsteueroption · Vorsteuerberichtigung · Grunderwerbsteuer
מקורות: UStG §§ 1(1a), 4 מס׳ 9 אות a, 9(3), 13b, 15, 15a; הנחיות היישום של מע״מ (Umsatzsteuer-Anwendungserlass), סעיפים 1.5 ו-9.1; BFH, פסקי דין מ-24 בספטמבר 2009, V R 6/08, ומ-6 במאי 2010, V R 26/09; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.