התאמת מס התשומות (Vorsteuerberichtigung) משאירה את קיזוז המע״מ על בניין מותנה במשך עשר שנים מהשימוש הראשון: אם השימוש החייב במע״מ פוחת, חלק מהקיזוז מוחזר, שנה אחר שנה, על בסיס של עשירית (§ 15a UStG). רכישת סופרמרקט מושכר כעסק חי אינה קוטעת את התקופה: הקונה מקבל אותה יחד עם הנכס.
מה זה
המע״מ שקוזז על בנייה או רכישה של בניין נשען על האופן שבו הבניין ישמש. אם הנסיבות שקבעו את הקיזוז משתנות בתוך עשר שנים מהשימוש הראשון, הוא מותאם לגבי כל שנה קלנדרית שבה חל השינוי (§ 15a(1) UStG); בנכסים מטלטלים התקופה היא חמש שנים. ההתאמה של כל שנה מבוססת על עשירית מהמע״מ על הבניין (§ 15a(5) UStG), והוצאות מאוחרות יותר, כמו שיפוץ, מותאמות לפי אותם כללים (§ 15a(6) UStG).
גם מכירה בתוך התקופה נחשבת לשינוי: אם המכירה פטורה ממע״מ בזמן שהבניין הושכר בחיוב במע״מ, כל יתרת התקופה מותאמת בבת אחת (§ 15a(8), (9) UStG). בהעברה של עסק חי התקופה נמשכת, והמוכר חייב למסור לקונה את הנתונים הדרושים לחישוב (§ 15a(10) UStG). החוק מתעלם מסכומים קטנים: אין התאמה אם המע״מ על הנכס הוא €1,000 או פחות, וגם לא אם החלק המותר בקיזוז השתנה בפחות מ-10 נקודות אחוז והסכום לשנה הוא €1,000 או פחות (§ 44(1), (2) UStDV).
למה זה חשוב למשקיעים
דוגמה היפותטית: יזם בונה חנות ב-€10 מיליון לפני מע״מ ומקזז €1.9 מיליון מע״מ. נניח שמהשנה הרביעית תופסת מרפאה 10% מהשטח, והבחירה במיסוי מע״מ אינה אפשרית לגביה (ראו ערך Umsatzsteueroption). הבעלים מחזירים אז €19,000 בשנה, או €133,000 עד סוף התקופה. מפני זה בדיוק אנחנו מזהירים (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"): טעות במע״מ עלולה לעלות סכום בן שש ספרות, שנים אחרי השלמת העסקה.
הסיכון עובר לקונה בלי שירגיש בכך. בהעברה של עסק חי המחיר אינו נושא מע״מ; המוכר הוא שקיזז בזמנו, אבל הבעלים החדשים הם שמבצעים כל התאמה, על סמך נתונים שהמוכר חייב למסור. אם לא הייתה העברה של עסק חי ולא הוצהר על בחירה במיסוי מע״מ, המכירה פטורה ממע״מ, וההתאמה לכל יתרת התקופה נופלת על המוכר. לפי ניסיוננו, חלוקת הסיכון הזה היא לכן נקודה קבועה במשא ומתן.
מה לבדוק
• מועד השימוש הראשון בבניין, ומועדי עבודות גדולות מאז: תקופת עשר השנים נמנית ממנו;
• המע״מ שקוזז על הבנייה ועל השיפוצים, עם מסמכים תומכים (§ 15a(10) UStG);
• המחזיקים במושכר לאורך כל יתרת התקופה, כולל זכויות השוכר להשכיר בשכירות משנה ולשנות את השימוש;
• מצגי המוכר וחלוקת סיכון ההתאמה בחוזה הרכישה.
מונחים קשורים: Umsatzsteueroption · Geschäftsveräußerung im Ganzen · Due Diligence
מקורות: UStG §§ 1(1a), 9, 15a; UStDV § 44; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 7. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.