2026-10-10 09:23

Fälligkeitsmitteilung (הודעה על מועד הפירעון): כאן מתחיל שעון התשלום

Fälligkeitsmitteilung היא ההודעה הכתובה של הנוטריון שכל התנאים החוזיים לתשלום המחיר התקיימו. קבלתה פותחת בדרך כלל תקופת תשלום של ⁦10–14⁩ ימים, ותשלום באיחור עלול לעלות בריבית פיגורים גם בלי שום התראה מצד המוכר.

מה זה

החובה לשלוח את ההודעה נובעת מחוזה הרכישה, לא מהחוק: הצדדים מורים לנוטריון לבדוק את תנאי התשלום ולדווח עליהם. פיקוח כזה הוא חלק מתפקידו של הנוטריון (§ 24(1) BNotO), ועל הבדיקה וההודעה הוא גובה מחצית מהתעריף המלא (0.5; KV 22200 GNotKG). לפי חישובנו, במחיר של €10 מיליון מדובר ב-€5,692.50 לא כולל מע״מ. בדוגמה שבחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", השכר הזה הוא חלק מ-€41,000 עלויות הנוטריון.

חלק 8 מפרט את התנאים הטיפוסיים. הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung) נרשמה לטובת הקונה בדרגת הקדימה המוסכמת. בידי הנוטריון הסכמות למחיקת הרישומים שהקונה אינו מקבל על עצמו, עם הוראות נאמנות שאפשר לקיים מתוך המחיר. הרשות המקומית אישרה שאין לה זכות קדימה או שלא תממש אותה (§ 28(1) BauGB). והאישורים הנדרשים ניתנו — למשל הסכמה למכירת יחידה, כשהצהרת החלוקה של הבית המשותף מחייבת זאת (§ 12 WEG).

למה זה חשוב למשקיעים

ההודעה מסמנת את הרגע שבו ההגנה על הקונה כבר במקומה, אבל המחיר טרם שולם. אין סיבה לשלם קודם, ואיחור עולה ביוקר. אם החוזה קובע את תקופת התשלום בימים שלאחר ההודעה, קונה שמחמיץ אותה נמצא בפיגור גם בלי שום התראה (§ 286(2) מס׳ 2 BGB). ריבית הפיגורים היא ריבית הבסיס ועוד 9 נקודות אחוז לשנה כשאין צרכן בין הצדדים לעסקה, ועוד 5 נקודות כשיש (§ 288(1), (2) BGB). ואם הקונה הכפיף את עצמו בשטר להוצאה לפועל מיידית בגין המחיר, המוכר אינו זקוק לפסק דין כדי לגבות אותו (§ 794(1) מס׳ 5 ZPO).

המסקנה המעשית: סגרו את המימון עד החתימה, לא עד ההודעה, ותאמו מראש עם הבנק אישור על ההעברה בשביל הנוטריון. הנוטריון מגיש את בקשת הרישום של הקונה רק לאחר שקיבל הוכחה חותכת לתשלום שלא במזומן, או לאחר שביקש אותה ללא הצלחה (§ 16a(3) GwG).

מה לבדוק

• הרשימה המלאה של תנאי התשלום בחוזה, ומי מאשר כל אחד מהם;
• תקופת התשלום שלאחר ההודעה, ופרטי החשבונות של מקבלי התשלום: הבנקים של המוכר והמוכר עצמו;
• סכומי הפדיון הנקובים בהודעה, בהשוואה למחיר;
• תוצאות הפיגור: ריבית, זכותו של המוכר לסגת מהחוזה, הכפפה להוצאה לפועל;
• מימון סגור, ואישורי תשלום מהבנק מוכנים בשביל הנוטריון.

מונחים קשורים: Notaranderkonto · Löschungsbewilligung · Vorkaufsrecht der Gemeinde

מקורות: BGB §§ 286, 288; BNotO § 24; BauGB § 28; WEG § 12; GwG § 16a; ZPO § 794; GNotKG §§ 34, 113, KV 22200; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.

צילום: Peter Herrmann / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון