Notaranderkonto הוא חשבון מיוחד של נוטריון לכספים של צדדים שלישיים, שדרכו יכול מחיר הרכישה לעבור לפני שהוא מגיע למוכר ולבנקים שלו. החוק מתיר אותו רק כשיש לצדדים צורך לגיטימי בבטוחה, וכל תשלום ממנו כרוך בשכר נפרד, ולכן תשלום ישיר לאחר הודעת הנוטריון על הגעת מועד הפירעון נשאר הנורמה בגרמניה.
מה זה
נוטריון רשאי להחזיק כספים בנאמנות (§ 23 BNotO), אבל רק בשלושה תנאים (§ 57(2), (4) BeurkG). לצדדים צריך להיות צורך לגיטימי בבטוחה; לנוטריון צריכה להיות הוראה בכתב, הנוקבת במקבלים ובתנאים ובמועדים של התשלום; והנוטריון צריך לקבל אותה על עצמו. החוק אינו מפרט מתי קיים צורך כזה — הנוטריון בוחן זאת בכל עסקה לגופה. הנוטריון אינו מקבל מזומן כלל (§ 57(1) BeurkG).
הכסף מופקד ללא דיחוי בחשבון נפרד בבנק הפועל בגרמניה: חשבון אחד לכל הפקדה, שכן חשבונות משותפים אסורים. רק הנוטריון או ממלא מקומו הרשמי רשאים לפעול בו (§ 58(1)–(3) BeurkG). התשלומים מבוצעים, ככלל, בהעברה בנקאית וללא דיחוי, משמתקיימים התנאים שבהוראה (§ 58(3) BeurkG).
למה זה חשוב למשקיעים
לנאמנות יש מחיר. שכר ההחזקה בנאמנות הוא תעריף מלא של 1.0 על כל תשלום, המחושב לפי סכומו (KV 25300, § 124 GNotKG), והוא מתווסף לשכר על הפיקוח על העסקה. לפי החישוב שלנו לפי טבלה B של ה-GNotKG, מחיר של €10 מיליון ששולם בסכום אחד עולה €11,385 לא כולל מע״מ. בחלוקה לשלושה תשלומים — €3 מיליון לבנק אחד, €2 מיליון לבנק אחר ו-€5 מיליון למוכר — אותו סכום עולה €16,405. הסיבה היא תעריף מדורג בשיעור יורד: השכר עולה לאט יותר מהסכומים.
בתמורה, הצדדים מקבלים שכבת הגנה נוספת: הכסף כבר אינו בהישג ידו של הקונה, אך עדיין אינו אצל המוכר. הנוטריון רשאי לשלם אותו רק לפי הוראה בכתב, שגם אותה אפשר לשנות רק בכתב (§ 57(4) BeurkG). אם המחיר משולם דרך חשבון הנאמנות של הנוטריון שמגיש את בקשת הרישום, אין צורך בהוכחה נפרדת לכך שהתשלום בוצע שלא במזומן (§ 16a(5) GwG).
בעסקה רגילה, תשלום ישיר לאחר הודעת הנוטריון על הגעת מועד הפירעון מעניק את אותה הגנה (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לכן יש לבחור בנאמנות לצורך מוגדר, לא כברירת מחדל.
מה לבדוק
• הצורך המוגדר בבטוחה שהנאמנות אמורה לשרת;
• ההוראה בכתב: המקבלים, תנאי התשלום ומועדיו, ומי מקבל את הריבית על היתרה;
• מספר התשלומים והשכר על כל אחד מהם, בהשוואה לתשלום ישיר;
• מתי חובת התשלום של הקונה נחשבת כמסולקת: עם קבלת הכסף בחשבון הנאמנות או עם התשלום למוכר;
• חשבון נפרד לעסקה הזו בבנק הפועל בגרמניה.
מונחים קשורים: Fälligkeitsmitteilung · Barzahlungsverbot · Löschungsbewilligung
מקורות: BNotO § 23; BeurkG §§ 57, 58; GwG § 16a; GNotKG §§ 34, 124, KV 25300 וטבלה B; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.