Vorkaufsrecht der Gemeinde היא זכותה של רשות מקומית, מכוח חוק הבנייה הפדרלי (BauGB), להיכנס בנעלי הקונה בחוזה חתום לרכישת מקרקעין — זכות שאפשר לממש בתוך שלושה חודשים מקבלת ההודעה. למשקיע זו בעיקר שאלה של זמן: עד שהרשות מאשרת שאין לה זכות או שלא תממש אותה, אי אפשר לרשום את הקונה, והמחיר בדרך כלל אינו מגיע לפירעון.
מה זה
זכות הקדימה הכללית חלה על מכירת מגרשים באזורים מסוימים: קרקע שתב״ע מייעדת לשימוש ציבורי, אזורי איחוד וחלוקה, אזורי התחדשות (Sanierungsgebiet), אזורים שחל עליהם חוק עזר לשימור ועוד (§ 24(1) BauGB). רשות מקומית יכולה ליצור זכות קדימה מיוחדת בחוק עזר משלה (§ 25 BauGB). מותר לממש את הזכות רק כשטובת הציבור מצדיקה זאת, ויש לציין את השימוש המיועד במגרש (§ 24(3) BauGB). לרשות אין זכות כזו ברכישת יחידה לפי חוק הבעלות בדירות (WEG) או זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht; § 24(2) BauGB).
המוכר חייב להודיע לרשות על תוכן החוזה ללא דיחוי. הרשות רשאית לממש את זכותה בהחלטה מינהלית בתוך שלושה חודשים מקבלת ההודעה, ואז נוצרת בינה לבין המוכר מכירה באותם תנאים (§ 28(1), (2) BauGB; § 464(2) BGB). אם המחיר עולה על שווי השוק, הרשות רשאית לשלם במקומו את שווי השוק, והמוכר רשאי אז לסגת מהחוזה (§ 28(3) BauGB).
למה זה חשוב למשקיעים
המחיר העיקרי של הזכות הוא זמן. לרשות עומדים עד שלושה חודשים מקבלת ההודעה כדי להחליט (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בלי אישור שהזכות אינה קיימת או שלא תמומש, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום את הקונה. הרשות חייבת להנפיק את האישור הזה (Negativattest) לפי בקשה וללא דיחוי, והוא נחשב לוויתור. כשהרשות ויתרה מראש ובפומבי על הזכות לגבי כל שטחה או לגבי אזור קדסטרי, אין צורך באישור (§ 28(1), (5) BauGB).
בחנות שכבר פועלת, החוק מגביל את הסיכון. הזכות מוחרגת כשהמגרש בנוי ומשמש כפי שהתב״ע או אמצעי תכנון עירוני מייעדים, ולבניין אין ליקויים במובן § 177 BauGB (§ 26 מס׳ 4 BauGB). כשהזכות קיימת, הקונה יכול למנוע את מימושה אם יתחייב, לפני שיחלפו שלושת החודשים, להשתמש במגרש בתוך זמן סביר כפי שכללי התכנון מחייבים. יש לכך חריגים, ובראשם קרקע שיועדה לשימוש ציבורי. קונה שמראה שהוא מסוגל לעמוד בהתחייבות כזו מקבל, לפי בקשה, הארכה של חודשיים לתקופה (§ 27 BauGB).
מה לבדוק
• האזור שבו שוכן המגרש — תב״ע, אזור התחדשות, חוק עזר לשימור — והאם הרשות ויתרה על הזכות מראש;
• אישור הרשות (Negativattest), כאחד התנאים לתשלום המחיר;
• זכות של שני הצדדים לסגת מהחוזה אם הרשות מממשת את זכותה, וחלוקת העלויות שנגרמו;
• באזור התחדשות, אישור בכתב של הרשות למכירה עצמה, אלא אם חוק העזר שהכריז על האזור מחריג זאת (§§ 142(4), 144(2) BauGB);
• זכויות קדימה סטטוטוריות אחרות, כמו זכותה של מדינה פדרלית במגרשים עם גופי מים או באזורי שמירת טבע (§ 66 BNatSchG).
מונחים קשורים: Fälligkeitsmitteilung · Grundstückskaufvertrag · Teileigentum
מקורות: BauGB §§ 24–28, 142, 144, 177; BGB § 464; BNatSchG § 66; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.