מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:24

Fachmarktzentrum (מרכז מסחרי פתוח): למה הוא עולה יותר מחנות עצמאית

Fachmarktzentrum, או מרכז מסחרי פתוח, הוא קבוצה של חנויות גדולות המתוכננות כמתחם אחד סביב חניון משותף; סטטיסטיקת ההשקעות של BNP Paribas Real Estate סופרת רק מרכזים פתוחים ומרכזים שכונתיים שיש בהם עוגן מזון. השוק משלם עליהם יותר מאשר על סופרמרקט בודד: עד פי 19.5 מדמי השכירות לעומת פי 18.5 בסוף 2025, ותשואה נטו התחלתית בנכסים מובחרים של 4.75% לעומת 5.00% ברבעון השלישי של 2026.

מה זה

התמהיל הטיפוסי הוא סופרמרקט בעל מגוון מלא, חנות דיסקאונט וחנות פארם, ולצידם מאפייה וחנויות מתמחות. לפי ניסיוננו, השילוב של חנות פארם עם סופרמרקט ועם חנות דיסקאונט הוא שמושך את מספר המבקרים הגדול ביותר ומניב את הכנסות השכירות היציבות ביותר (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
חנויות גדולות שהשפעתן על סביבתן אינה זניחה, כמו מרכזי קניות (Einkaufszentren), מותרות רק באזור ליבה או באזור מיוחד (§ 11(3) BauNVO). תוכנית של אזור מיוחד קובעת בדרך כלל את השימוש המותר, את שטח המכירה המרבי ולעיתים קרובות גם את מגוון המוצרים (חלק 3).
טבלה 1. ב-BNP מרכזים מסחריים פתוחים מתומחרים מעל סופרמרקטים, ב-4.75% לעומת 5.00%; ב-CBRE הדירוג הפוך
⁧סופרמרקט או חנות דיסקאונט⁩
⁧מרכז מסחרי פתוח⁩
⁧מדד⁩
4.90%
4.65%
⁧תשואה נטו התחלתית בנכסים מובחרים, סוף 2025⁩
5.00%
4.75%
⁧תשואה נטו התחלתית בנכסים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩
⁦18.5 / 15.5 / 12.5⁩
⁦19.5 / 16.0 / 13.0⁩
⁧מכפיל לנכסים מובחרים, ליבה-פלוס והשבחה, סוף 2025⁩
4.6%
4.9%
⁧תשואה בנכסים מובחרים לפי CBRE, הרבעון השלישי של 2026⁩
מקורות: BNP Paribas Real Estate; CBRE.

למה זה חשוב למשקיעים

לדעתנו, השוק משלם פרמיה על תמהיל השוכרים: כמה מפעילים חזקים במקום אחד הופכים את ההכנסה ליציבה יותר מזו של חנות בודדת. אבל דירוג הפורמטים תלוי בחברת התיווך — אצל CBRE הוא הפוך — ולכן השוו נתונים של חברה אחת בלבד (חלק 1). גם הפרמיה אינה מגינה מפני עליית תשואות: התשואה נטו ההתחלתית במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים עלתה מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75% בספטמבר 2026 (חלק 12). בדמי שכירות שלא השתנו, פירוש הדבר שחיקה של כרבע מהשווי.
הביקוש מחזיק מעמד: מרכזים מסחריים פתוחים ומרכזים שכונתיים עם עוגן מזון משכו כ-€1 מיליארד זו השנה השנייה ברציפות. BNP Paribas Real Estate מייחסת את הצמיחה של פלח הליבה ב-2025 בעיקר לתיקים של מרכזים מסחריים פתוחים בעלי מחזורי מכירות טובים, במיקומים מבוססים של אספקה מקומית.
מרכז שכולו בידיים אחדות שווה יותר מסכום חלקיו. בעל השטח שמסביב יכול לשלם על החלקה החסרה יותר מכל משקיע מבחוץ. כך, ב-2014, גברה קרן של Credit Suisse על הצעת הלקוח שלנו לחנות האחרונה במרכז מסחרי פתוח בקובורג, בשטח של קצת פחות מ-18,000 מ״ר (חלק 4). מי שקונה חלקה בודדת במרכז של מישהו אחר תלוי בהחלטות השכנים.

מה לבדוק

• חלקו של שוכר העוגן בדמי השכירות, ותנאי כל חוזי השכירות — לא רק של העוגן;
• זכויות סיום מיוחדות וסעיפים התלויים בעזיבת העוגן;
• תוכנית בניין העיר: שטח המכירה ומגוון המוצרים המותרים לכל יחידה;
• התחשבנויות הוצאות התפעול וחלוקת העלויות של החניון המשותף, התאורה והניקיון;
• זכויות בדרכי הגישה ובחניה המשותפות — זיקות הנאה ושעבודים במשפט הציבורי (Baulasten) — אם המרכז מפוצל בין כמה בעלים.
מונחים קשורים: Ankermieter · Nahversorgung · Nettoanfangsrendite · Großflächiger Einzelhandel
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בקמעונאות בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ולרבעון השלישי של 2026, ודוח שוק ההשקעות בקמעונאות המזון לרבעון הרביעי של 2025; CBRE, השקעות בקמעונאות, הרבעון השלישי של 2026; BauNVO § 11(3); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 2, 3, 4 ו-12. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.