התשואה נטו ההתחלתית (Nettoanfangsrendite) היא דמי השכירות השנתיים בניכוי העלויות של הבעלים שאינן מגולגלות לשוכר, חלקי עלות הרכישה המלאה: המחיר בתוספת מס רכישה, שכר הנוטריון, אגרות לשכת רישום המקרקעין ודמי התיווך. משקיעים מוסדיים משווים נכסים לפי המדד הזה, והוא עשוי להיות נמוך בהרבה מהנתון המשווק: חנות שמוצעת "ב-5%" מניבה כ-3.9% בדוגמה שלנו.
מה זה
זהו מדד של השוק, לא מונח משפטי. המונה הוא ההכנסה התפעולית נטו: דמי השכירות בניכוי העלויות שחוזה השכירות אינו מתיר למשכיר לגלגל לשוכר, ובראשן עלויות הגג והשלד (Dach und Fach). המכנה הוא כל מה שהמשקיע שילם עבור הנכס. התשואה ברוטו ההתחלתית (Bruttoanfangsrendite) היא דמי השכירות בלבד חלקי המחיר — ההופכי של מכפיל המחיר (Kaufpreisfaktor): פי 20 מדמי השכירות השנתיים שווה 5.0%.
טבלה 1. עלויות הבעלים ועלויות הרכישה הופכות 5.0% משווקים ל-3.9%
הדוגמה היא החישוב שלנו (ראו חלק 10 וחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
למה זה חשוב למשקיעים
המוכרים משווקים את התשואה ברוטו; התשואה נטו היא זו שמכניסה כסף. לפער שני מקורות. הראשון, העלויות שנשארות על המשכיר: לפי ניסיוננו, 8–15% מדמי השכירות נטו בסופרמרקט חדש עם חוזה שכירות מודרני (חלק 10). השני, עלויות הרכישה, שתלויות במדינה הפדרלית: מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) נע בין 3.5% מהמחיר בבוואריה ל-6.5% בנורדריין-וסטפאליה.
השוק כולו מתמחר לפי התשואה נטו ההתחלתית. ברבעון השלישי של 2026 העמידה אותה BNP Paribas Real Estate על 5.00% בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט מובחרים, לעומת 4.90% בסוף 2025, וצפתה לעלייה נוספת עד סוף השנה. במרכזים מסחריים פתוחים היא נקבה ב-4.75%. אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים הניבו 3.55% ב-7 באוקטובר 2026. חברות התיווך מודדות אחרת: CBRE מעמידה את התשואה בחנויות מזון מובחרות על 4.6%, ולכן יש להשוות נתונים של חברה אחת לאותו מועד (חלק 1).
התשואה גם קובעת את המחיר: בדמי שכירות ללא שינוי, השווי עומד ביחס הפוך לה. העלייה בתשואות במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים מ-3.50% בסוף 2021 ל-4.75% בספטמבר 2026 עלתה לבעלים כרבע משווי נכסיהם (חלק 12).
מה לבדוק
• איזו תשואה המוכר מציג — ברוטו או נטו — ואילו עלויות הוא ניכה;
• העלויות שאינן מגולגלות לשוכר לפי חוזה השכירות בפועל: גג, שלד, חניון, ניהול, ביטוח;
• עלויות הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית, כולל דמי התיווך אם הקונה נושא בהם;
• המקור והמועד של כל נתון השוואה מהשוק: השוואה הגיונית רק בין נתונים של אותה חברת תיווך לאותו רבעון;
• בסיס החישוב: דמי השכירות נטו הנוכחיים לפי החוזה, לא דמי השכירות הצפויים אחרי ההצמדה.
מונחים קשורים: Kaufpreisfaktor · Betriebskosten · Grunderwerbsteuer · Core, Core-plus, Value-add
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בקמעונאות בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ולרבעון השלישי של 2026; CBRE, השקעות בנדל״ן קמעונאי, הרבעון השלישי של 2026; Deutsche Bundesbank, עקום התשואות (7 באוקטובר 2026); חוקי המדינות הפדרליות בדבר שיעור ה-Grunderwerbsteuer; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 10, 11 ו-12. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.