מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:25

Erweiterte Kürzung (הפחתה מורחבת של בסיס מס העסקים): הקלה של הכול או כלום לחברות נכסים טהורות

ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung) מוציאה את הכנסות השכירות של חברת נכסים מבסיס מס העסקים המוניציפלי (Gewerbesteuer) — אבל רק אם החברה אינה עוסקת בדבר מלבד ניהול וניצול המקרקעין שלה, בגבולות חריגים צרים שקבע החוק. זו הקלה של הכול או כלום: פעילות מזיקה אחת, כמו השכרת מערכות הקירור של סופרמרקט יחד עם המבנה, עלולה לשלול את ההקלה לשנה כולה — ובמקדם של 400%, מס העסקים בולע אז 14% מההכנסה העסקית.

מה זה

חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) חייבת במס עסקים מעצם צורתה המשפטית (§ 2(2) GewStG). עם זאת, על פי בקשה, חברה רשאית לנכות את החלק מההכנסה העסקית שלה שמקורו בניהול ובניצול המקרקעין שלה. התנאי הוא שהיא עוסקת אך ורק בניהול ובניצול המקרקעין שלה — או, לצד זאת, גם בנכסי ההון שלה (§ 9 מס׳ 1 משפט 2 GewStG). שתי פעילויות לוואי מותרות, וכל אחת מהן נמדדת מול התקבולים של אותה שנה מהשכרת הנכס, כשהרווח מהנכס נקבע בנפרד:
אספקת חשמל ממתקני אנרגיה מתחדשת (לצרכני קצה — רק אם הם שוכרי החברה) או מעמדות טעינה לרכבים חשמליים או לאופניים חשמליים: עד 20% (משפט 3 אות b);חוזים ישירים אחרים עם שוכרים: עד 5% (משפט 3 אות c).
ההקלה אינה חלה כשהנכס משמש, כולו או חלקו, לעסק של בעל מניות (משפט 5 מס׳ 1). בית המשפט הפדרלי לענייני מסים מוסיף שני כללים:
השכרה של מתקנים תפעוליים (Betriebsvorrichtungen) יחד עם המבנה — מתקנים שאינם נחשבים מקרקעין לפי דיני הערכת השווי — שוללת את ההקלה. החריג הוא ציוד המחובר חיבור של קבע ומהווה חלק הכרחי מניהול נכס סביר, בגבולות הכמותיים של פעילות לוואי, כפי שקיבל בית המשפט לגבי מעלית משא. הפרה של דרישת הבלעדיות עולה בהקלה כולה (BFH, 25 בספטמבר 2025, IV R 31/23).התנאים חייבים להתקיים לאורך כל תקופת השומה: חברה שמכרה את כל המקרקעין שלה בתוקף מתחילת 31 בדצמבר איבדה את ההקלה לאותה שנה (BFH, 17 באוקטובר 2024, III R 1/23).

למה זה חשוב למשקיעים

בלי ההקלה, מס העסקים במקדם של 400% בולע 14% מההכנסה העסקית, ומס החברות (Körperschaftsteuer) ומס העסקים יחד בולעים כ-⁦25–33%⁩ מהרווח של GmbH (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בדוגמה שבחלק 11, ה-GmbH הממומנת בהון עצמי הייתה משלמת בלעדיה, באותו מקדם, כ-€25,000 יותר בשנה.
בחוזי שכירות של סופרמרקטים טמונות מלכודות ספציפיות: מערכות קירור, רמפות או מדפים המושכרים יחד עם המבנה; חשמל סולארי ושירותי טעינה שנמכרים מעבר לתקרה של 20% (חלק 3); שירותים לשוכר מעבר ל-5%. השאלה אם חוזה שכירות עומד בתנאים היא שאלה שיועץ המס צריך לאשר לפני החתימה, לא אחרי השומה הראשונה (חלק 9).

מה לבדוק

• רשימת מלאי של כל מה שמושכר יחד עם המבנה, בהפרדה בין מקרקעין למתקנים תפעוליים;
• התקבולים של החברה מחשמל, מטעינה ומשירותים לשוכרים, מול התקרות של 20% ו-5%;
• האם עסק של בעל מניות משתמש בחלק כלשהו של הנכס;
• במימוש, מועד ההעברה בכל מכירה, שנקבע בתיאום עם יועץ המס.
מונחים קשורים: Gewerbesteuer · GmbH · Körperschaftsteuer
מקורות: GewStG §§ 2(2), 9 מס׳ 1, 11(2), 36(4b); BFH, פסק דין מ-25 בספטמבר 2025, IV R 31/23; BFH, פסק דין מ-17 באוקטובר 2024, III R 1/23; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3, 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Annie Spratt / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.