מדריך למשקיע
2026-10-10 10:51

Rossmann כשוכר: מאזן חזק שהולך בעקבות עוגן המזון

Rossmann אומרת למשכירים שהיא רוצה לפעול לצד סופרמרקט בעל מגוון מלא או חנות דיסקאונט למזון, כך שיחד יכסו את צורכי היומיום של הלקוחות — ולכן היא שוכרת טבעית למרכזים מסחריים פתוחים עם עוגן מזון. רשת הפארם בעלת הפריסה הרחבה ביותר בגרמניה — 2,342 סניפים והכנסות של €10.5 מיליארד בגרמניה ב-2025 — דיווחה בסוף 2025 על הון עצמי של €2.5 מיליארד ברמת הקבוצה ועל היעדר חוב פיננסי נטו. מניסיוננו, על חוזי השכירות שלה חותמת Dirk Rossmann GmbH; הסיכון שיש לתמחר הוא הקשר לעוגן, לא איתנות השוכר.
עיקרי הדברים
• מחזור המכירות של Rossmann הגיע ב-2025 ל-€16.6 מיליארד (⁦+8.5%⁩), מהם €10.5 מיליארד בגרמניה; ההון העצמי עלה ל-€2.5 מיליארד, ללא חוב פיננסי נטו.
• משפחת Rossmann מחזיקה ברוב המניות, ו-A.S. Watson (CK Hutchison) ב-40% מאז 2004; לא מצאנו דירוג אשראי פומבי.
• Rossmann מחפשת שטח מכירה של כ-⁦400–1,000⁩ מ״ר ביישובים שמונים כ-6,000 תושבים ומעלה, לצד סופרמרקט או חנות דיסקאונט; שטח הסניף הממוצע שלה היה 626 מ״ר ב-2025.
• Rossmann משרתת בגרמניה 2 מיליון לקוחות ביום, כ-850 לסניף (לפי חישובנו). ובכל זאת הרשת בתנועה מתמדת: ל-2025 תוקצבו 75 סניפים חדשים בגרמניה, מול גידול נטו של 31 (לפי חישובנו).

שליטה משפחתית והיעדר חוב פיננסי נטו מגבים את איתנות השוכר

טבלה 1. Rossmann מפעילה 2,342 סניפים בגרמניה בלי חוב פיננסי נטו
⁧פירוט⁩
⁧פריט⁩
⁧Dirk Rossmann GmbH, בורגוודל; רוב בידי משפחת Rossmann; 40% בידי A.S. Watson (CK Hutchison) מאז 2004; אינה נסחרת בבורסה⁩
⁧צורה משפטית ובעלות⁩
⁧€16.6 מיליארד (2025, ⁦+8.5%⁩); הדוח אינו מציין אם הסכום כולל מע״מ⁩
⁧הכנסות הקבוצה⁩
⁧€10.5 מיליארד (2025, ⁦+6.1%⁩)⁩
⁧הכנסות בגרמניה⁩
⁧2,342 בגרמניה; 5,209 בסך הכול (2025)⁩
⁧סניפים⁩
⁧אין נתון של רשות התחרות (Bundeskartellamt), שנתחי השוק שפרסמה ל-2025 מתייחסים לקמעונאות המזון; 18.8% ממכירות מוצרי הפארם בגרמניה ברשתות המזון ובחנויות הפארם (Nielsen, 2025)⁩
⁧נתח שוק⁩
⁧הון עצמי של €2.5 מיליארד; ללא חוב פיננסי נטו בסוף השנה (2025)⁩
⁧מאזן⁩
⁧Dirk Rossmann GmbH (מניסיוננו)⁩
⁧החותם הטיפוסי על חוזה השכירות⁩
⁧חנויות פארם של כ-⁦400–1,000⁩ מ״ר במרכזי ערים, בקניונים ובמרכזים מסחריים פתוחים; ממוצע של 626 מ״ר (2025)⁩
⁧פורמט⁩
⁧לא נמצא⁩
⁧דירוג אשראי פומבי⁩
המאזן שמאחורי חוזה השכירות שמרני. ההון העצמי עלה ב-2025 מ-€2.3 מיליארד ל-€2.5 מיליארד; השנה נסגרה ללא חוב פיננסי נטו, כמו בשנים הקודמות, וכל ההשקעות מומנו מתזרים המזומנים. ל-2026 מתכננת Rossmann השקעות של €613 מיליון ו-342 סניפים חדשים, 63 מהם בגרמניה.
השליטה בידי משפחת המייסד. Dirk Rossmann פתח ב-1972 בהנובר את חנות הפארם הראשונה בגרמניה שפעלה בשירות עצמי; בנו Raoul הוא דובר ההנהלה, המונה ארבעה חברים (2026). A.S. Watson, חלק מ-CK Hutchison, רכשה את 40% המניות שלה ב-2004; לא מצאנו הודעה על שינוי באחזקה הזו.

Dirk Rossmann GmbH חותמת, והמשפחה גם קונה נדל״ן

Rossmann מבקשת לשלוח הצעות למחלקת ההתרחבות של Dirk Rossmann GmbH בבורגוודל; מניסיוננו, החברה הזו חותמת בעצמה על חוזי השכירות בגרמניה. כך, למשל, הודיעה ב-2016 העיר מיינרצהאגן על חוזה שכירות עם Dirk Rossmann GmbH לחנות REWE לשעבר, שנמסרה במצב מעטפת כדי ש-Rossmann תתאים אותה בעצמה. הסניפים בגרמניה מופעלים בידי עובדי Rossmann עצמה, כך שאין סוחר עצמאי שעומד בין המשכיר לבין איתנות השוכר (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
מאפיין אחד יוצא דופן: Dirk Rossmann Immobiliengruppe, שבבעלות המשפחה, קונה ומפתחת נדל״ן כמשקיעה לטווח ארוך. היא מחפשת בניינים עם 700 מ״ר לפחות בקומת הקרקע ומגרשים של 1,000 מ״ר לפחות ביישובים שמונים 5,000 תושבים ומעלה, רצוי בסמוך לסופרמרקט או לחנות דיסקאונט. המשפחה יכולה להתמודד על נכסים מהסוג שחנויות הפארם שלה שוכרות.

Rossmann רוצה לעמוד לצד סופרמרקט או חנות דיסקאונט

טבלה 2. Rossmann מחפשת כ-⁦400–1,000⁩ מ״ר לצד סופרמרקט או חנות דיסקאונט למזון
⁧דרישה⁩
⁧אמת מידה⁩
⁧ערים או שכונות עצמאיות מכ-6,000 תושבים; מיקומים מדרגה ראשונה ושנייה במרכז העיר; קניונים הומים; מרכזים מסחריים פתוחים עם תמהיל שוכרים רחב⁩
⁧מיקום⁩
⁧סופרמרקט בעל מגוון מלא ו/או חנות דיסקאונט למזון; עדיפות לחנויות טקסטיל, הנעלה ומזון אורגני⁩
⁧שכנים⁩
⁧כ-400 עד 1,000 מ״ר (בכותרת החיפוש: מ-600 מ״ר)⁩
⁧שטח מכירה⁩
⁧כ-150 עד 200 מ״ר⁩
⁧שטחי עזר⁩
⁧רוחב חנות של 10.5 מ׳ לפחות⁩
⁧חזית⁩
מקור: עמודי ההתרחבות של Rossmann והחוברת (ינואר 2025), נצפו ב-10 באוקטובר 2026.
Rossmann מביאה גם תנועת קונים משלה: 2 מיליון לקוחות ביום בגרמניה ב-2025, 608 מיליון במהלך השנה. היא מבטיחה למשכירים "ביטחון גבוה בדמי השכירות", וגם "עלייה בתנועת המבקרים בזכות עוצמת הפרסום". הסניפים גדלים לאט: שטח המכירה הממוצע עלה מ-616 מ״ר ב-2023 ל-626 מ״ר ב-2025, ו-12 סניפים גדולים מ-1,000 מ״ר. העיצוב החדש, שהוטמע ב-80 סניפים ב-2025, אמור להגיע ליותר מ-300 עד סוף 2026.

האופציות עשויות להיות קצרות, וההחלטה בידי השוכר

Rossmann אינה מפרסמת חוזה שכירות סטנדרטי. בספטמבר 2026 דיווחה קרן של Dr. Peters כי Rossmann מימשה אופציית הארכה נוספת לכ-800 מ״ר במרכז השכונתי של הקרן בזלוב, שהעוגן שלו הוא Kaufland. האופציה מאריכה את החוזה "בשלוש שנים נוספות לפחות". אופציות קצרות כאלה מאפשרות לשוכר להחליט בצעדים קטנים.
מניסיוננו, חוזי השכירות של Rossmann הולכים בדפוס של קמעונאי המזון: הצמדה למדד שחלה רק מעל סף מסוים, ולעיתים קרובות רק באופן חלקי, וגג ושלד (Dach und Fach) באחריות המשכיר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הדפוס הזה מתיר גם שכירות משנה בתוך הקבוצה ומעניק לשוכר אופציות הארכה (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

הסיכונים הם התלות בעוגן ורשת שנמצאת בתנועה

עוגן. Rossmann בוחרת אתרים בזכות עוגן המזון שלהם. אם הסופרמרקט או חנות הדיסקאונט עוזבים, הנימוק של חנות הפארם להישאר נחלש.
העתקה. Rossmann תקצבה ל-2025 סכום של €50 מיליון ל-75 סניפים חדשים בגרמניה, ועוד €113 מיליון למודרניזציה; רשת הסניפים שלה בגרמניה גדלה מ-2,311 ל-2,342, גידול נטו של 31 (לפי חישובנו). להבנתנו, חלק מההתרחבות מחליף סניפים ותיקים.
איתנות. מספר סניפים אינו מאזן: Schlecker, אז רשת הפארם הגדולה באירופה, הגישה בקשה לחדלות פירעון בינואר 2012 (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). את איתנותה של Rossmann נושאים ההון העצמי והיעדר החוב הפיננסי נטו.
ערוץ. המכירות המקוונות צמחו ב-2025 בשיעור דו-ספרתי; עמדות האיסוף, שמתוכננות ב-730 סניפים עד סוף 2026, מחזירות חלק מהביקוש הזה אל החנות.

המשמעות למשקיעים

1. בחנו את העוגן ואת חנות הפארם יחד. Rossmann בוחרת את אתריה בזכות הסופרמרקט או חנות הדיסקאונט הסמוכים, ולכן יתרת התקופה בחוזה העוגן היא חלק מהסיכון של חנות הפארם.
2. מדדו את היחידה מול אמות המידה של Rossmann. שטח מכירה של כ-400 עד 1,000 מ״ר, חזית של 10.5 מ׳ ו-150 עד 200 מ״ר שטחי עזר הם קנה המידה לחידוש.
3. מנו את משפחת Rossmann בין הקונים הפוטנציאליים. קבוצת הנדל״ן שלה קונה נכסי קמעונאות בסמוך לעוגני מזון, וזה עשוי להיות חשוב בעת המימוש.
לפני רכישת סניף של Rossmann:
• ודאו שחוזה השכירות נוקב ב-Dirk Rossmann GmbH, בורגוודל, כשוכרת, וקראו את סעיף שכירות המשנה.
• השוו את התקופה הקבועה ואת האופציות של חנות הפארם לאלה של העוגן, ובדקו אם סעיף כלשהו קושר ביניהם.
• מדדו את שטח המכירה, את שטחי העזר ואת החזית מול אמות המידה של Rossmann.
• בררו אם בסניף כבר יש, או יהיו, העיצוב החדש ועמדת איסוף.
• בדקו את סף ההצמדה, את החלק המגולגל לדמי השכירות ומי משלם על הגג והשלד (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
• השיגו את תיק חוזה השכירות המלא, כולל כל מימוש של אופציה (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
ראו גם: dm כשוכר; ALDI Süd כשוכר; Kaufland כשוכר.
מקורות: Dirk Rossmann GmbH, Geschäftsentwicklung 2025 und Ausblick 2026 (אפריל 2026) ומהדורת 2024 של הפרסום; עמודי unternehmen.rossmann.de "Geschäftszahlen", "Unternehmensporträt", "Expansion" (כולל החוברת) ו-"DR Immobilien" (נצפו ב-10 באוקטובר 2026); LEBENSMITTEL PRAXIS, 23 באפריל 2026 ו-14 בינואר 2022; Handelsblatt, 23 באפריל 2026; Börsen-Zeitung (dpa-afx), 8 בינואר 2026; CK Hutchison, 24 באוגוסט 2004; apotheke adhoc, 2 באפריל 2014; Dr. Peters Group, 21 בספטמבר 2026; Stadt Meinerzhagen, 30 במאי 2016; Bundeskartellamt, 28 בספטמבר 2026; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Arlind Photography / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. נתוני החברה הם כפי שפרסמה החברה או כפי שדווחו בעיתונות המקצועית במועדים המצוינים.