מדריך למשקיע
2026-10-10 10:52

REWE כשוכר: הקבוצה חותמת על החוזה, הסוחר מפעיל את החנות

ההתחייבויות בגין חכירות — הערך הנוכחי של דמי השכירות החוזיים — הן ההתחייבות הגדולה ביותר של קבוצת REWE: €14.0 מיליארד בסוף 2025, כמעט כולן בגין נדל״ן, לעומת חוב נושא ריבית של כ-€4.3 מיליארד. ועם זאת, חנויות REWE רבות מופעלות בידי אחד מ-1,620 סוחרים עצמאיים (2025), לא פעם בשכירות משנה מהקבוצה, שדירוג האשראי שלה BBB. מי שחתם על החוזה הוא שקובע מה בדיוק מחזיק המשקיע.
עיקרי הדברים
• מחזור קבוצת REWE הגיע ב-2025 ל-€100.4 מיליארד (בגרמניה: €69.1 מיליארד), ויחד עם Penny היא מחזיקה בכ-22% מקמעונאות המזון בגרמניה (Bundeskartellamt, נתוני 2025). S&P מדרגת אותה BBB, בתחזית יציבה (אוגוסט 2026).
• מניסיוננו, על החוזה חותמת REWE Markt GmbH; הקבוצה, שמשכירה חנויות רבות בשכירות משנה לסוחרים, רשמה ב-2025 הכנסות של €1.2 מיליארד משכירות משנה.
• REWE מחפשת שטחי מכירה של 500 עד יותר מ-6,000 מ״ר, בדרך כלל ביישובים של 5,000 תושבים ומעלה, וגם רוכשת אתרים (אוגוסט 2026).
• הדוחות שלה מאשרים הצמדה חלקית: דמי השכירות עשויים לעלות בשיעור מסוים משינוי המדד; €13.0 מיליארד מתוך €14.0 מיליארד ההתחייבויות בגין חכירות תלויים במדד או בשיעור (סוף 2025).

REWE היא קואופרטיב של סוחרים עם דירוג אשראי של תאגיד

חברת האם, REWE-Zentralfinanz eG שבקלן, היא קואופרטיב רשום עם 16 ארגונים חברים (סוף 2025), שבו יש לסוחרים העצמאיים קול מכריע; סניפים בהפעלת הקבוצה פועלים לצד החנויות של הסוחרים. ראשיתה של הקבוצה ב-1927, כש-17 קואופרטיבים של רכש איחדו כוחות.
ההיקף גדול, השוליים דקים. המחזור החיצוני הכולל, €100.4 מיליארד ב-2025, מקיף גם תיירות, רשתות עשה זאת בעצמך וסיטונאות לחנויות נוחות; גרמניה תרמה €69.1 מיליארד, וחטיבת הסופרמרקטים של REWE תרמה €32.4 מיליארד, עלייה של 3.0%. ה-EBITA ב-2025, מעט יותר מ-€1.5 מיליארד, היווה 1.7% מהמכירות. S&P מדרגת את REWE מאז 2010; באוגוסט 2026 היא אישרה מחדש את הדירוג BBB, בתחזית יציבה.
טבלה 1. קואופרטיב של €100 מיליארד בדירוג השקעה
⁧פירוט⁩
⁧פריט⁩
⁧REWE-Zentralfinanz eG, קלן: קואופרטיב רשום, 16 ארגונים חברים (סוף 2025)⁩
⁧צורה משפטית ובעלות⁩
⁧€100.4 מיליארד מחזור חיצוני כולל (2025), כולל תיירות, רשתות עשה זאת בעצמך וסיטונאות לחנויות נוחות⁩
⁧הכנסות הקבוצה⁩
⁧€69.1 מיליארד, כל הפעילויות (2025); €32.4 מיליארד בסופרמרקטים של REWE⁩
⁧הכנסות בגרמניה⁩
⁧בגרמניה: כ-3,800 חנויות של REWE (2026), מהן 1,420 בהפעלת הקבוצה (סוף 2025); בקבוצה כולה: 12,636 חנויות וסוכנויות נסיעות ב-21 מדינות (2026)⁩
⁧סניפים⁩
⁧כ-22%, כולל Penny (Bundeskartellamt, נתוני 2025)⁩
⁧נתח שוק⁩
⁧S&P: BBB, תחזית יציבה (אושר מחדש ב-12 באוגוסט 2026)⁩
⁧דירוג אשראי⁩
⁧REWE Markt GmbH, או REWE Dortmund באזור הפעילות שלה; החנות מושכרת לעיתים קרובות בשכירות משנה לסוחר (מניסיוננו)⁩
⁧החותם הטיפוסי על חוזה השכירות⁩
⁧REWE: ⁦500–3,500⁩ מ״ר; REWE CENTER: מ-3,500 ועד יותר מ-6,000 מ״ר; REWE To Go: עד 300 מ״ר; nahkauf: ⁦400–800⁩ מ״ר (2026)⁩
⁧פורמטים⁩

בדרך כלל חותמת REWE Markt GmbH, והסוחר שוכר ממנה בשכירות משנה

REWE מנהלת את ההתרחבות בגרמניה מתוך REWE Markt GmbH — צוות ארצי ושישה משרדים אזוריים — ובאזור הפעילות של REWE Dortmund, קבוצה קואופרטיבית אזורית, מתוך החברה הזאת עצמה (חוברת, אוגוסט 2026). מניסיוננו, על חוזה השכירות של חנות חדשה חותמת אחת מהחברות האלה, לא הסוחר.
הסוחרים מפעילים נתח הולך וגדל מהחנויות. בסוף 2025 הפעילה הקבוצה בעצמה, כסניפים, 1,420 מתוך כ-3,800 חנויות REWE בגרמניה (REWE ו-akzenta). את השאר מפעילים הסוחרים — 1,620 במספר, שמכירותיהם עלו ב-2025 ב-7.2%, ל-€20.4 מיליארד. במודל השותפות של REWE, הסוחר והקבוצה מקימים יחד שותפות כללית (OHG). חברת REWE Markt GmbH מוכרת סניפים לסוחרים — ב-2025 תמורת €41.0 מיליון — אבל הקבוצה נשארת המשכירה שלהם: את חוזי שכירות המשנה שלה היא חותמת בעיקר עם קמעונאי REWE, לא פעם בדמי שכירות התלויים במחזור.
יש כאן שני סייגים. ראשית, REWE Markt GmbH לא פרסמה דוחות כספיים משלה ל-2025, בהסתמך על הפטור לחברות בנות שנכללות בדוחות המאוחדים (§ 264(3) HGB). התחייבות חברת האם שהפטור הזה מחייב מכסה רק התחייבויות שנוצרו עד תאריך המאזן, ורק לשנת הכספים שלאחריו: היא אינה תחליף לערבות בחוזה השכירות. שנית, סוחרים רשאים להביא אתרים משלהם; מניסיוננו, חוזים כאלה עשויים להיות רשומים על שם הסוחר — ואז האיתנות היא של סוחר יחיד (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

REWE מחפשת ⁦500–6,000⁩ מ״ר ביישובים של 5,000 תושבים ומעלה

חוברת ההתרחבות של REWE מאוגוסט 2026 מבקשת שטחי מכירה של 500 עד יותר מ-6,000 מ״ר, ביישובים שמונים בדרך כלל 5,000 תושבים ומעלה. היא מחפשת מיקומים בלב העיר, במרכזי שכונות ובמרכזים מסחריים פתוחים, שנראים מצירים ראשיים או נגישים בתחבורה ציבורית, ובדרך כלל בקומת הקרקע. מעל 800 מ״ר שטח מכירה נחשבת חנות, לפי דיני התכנון, לקמעונאות בהיקף גדול (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
REWE גם קונה: לצד שכירות, החוברת מציעה חכירת קרקע ורכישה, והקבוצה מנתה את הרחבת תיק הנדל״ן שלה בין סדרי העדיפויות של ההשקעות שלה ב-2025. REWE עשויה אפוא להתחרות על אתרים, ולא רק לשכור אותם.

הדוחות של REWE עצמה מאשרים הצמדה חלקית ואופציות הארכה

הדוחות הכספיים של REWE ל-2025 מתעדים חלק מנוהגי השכירות שלה. חוזי שכירות של נדל״ן כוללים לעיתים קרובות אופציות הארכה, שהקבוצה מבקשת לכלול בכל מקום שהדבר אפשרי. סעיפי ההצמדה נבדקים באופן שוטף, ודמי השכירות עולים בשיעור מסוים משינוי המדד.
חידוש שפורסם ממחיש כיצד REWE נותנת תקופת חוזה תמורת השקעה. בדצמבר 2025 הודיעה Dr. Peters Group כי REWE בבקום האריכה חוזה שכירות שתוקפו עד סוף 2028 ב-12 שנה לפחות, ועוד ארבע אופציות הארכה של ארבע שנים כל אחת. REWE מחדשת את החנות, ששטחה 2,445 מ״ר, המשכיר תורם €700,000, ודמי השכירות הצמודים עולים בכמעט 15%.
מעבר לכך, מניסיוננו, תקופת החוזה הראשונה היא 15 שנה עם אופציות הארכה, וההצמדה חלה מעל סף מסוים ולעיתים קרובות מגלגלת לדמי השכירות רק חלק מהשינוי. באותם חוזים, הגג והשלד (Dach und Fach) נשארים באחריות המשכיר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), והשוכר רשאי להשכיר בשכירות משנה לסוחרים ובתוך הקבוצה.

השוליים, החוב והחנויות החלשות — אלה המספרים שכדאי לעקוב אחריהם

האיתנות של REWE נשענת על היקף, לא על שולי רווח: ה-EBITA היווה 1.7% מהמכירות ב-2025, ובאותה שנה השקיעה הקבוצה €2.5 מיליארד; ל-2026 היא מתכננת השקעות של כ-€3 מיליארד. החוב נטו, €18.1 מיליארד (סוף 2025), היה פי 3.0 מה-EBITDA — מתחת לתקרה הפנימית של 3.3. REWE צופה שהוא יעלה במידה ניכרת עד סוף 2026, בעיקר בשל ההתחייבויות בגין חכירות, כשהיחס עדיין יישאר מתחת לתקרה הזאת. הפחתות הערך של חנויות שכורות בעלות רווחיות חלשה הוכפלו ב-2025, ל-€212.5 מיליון — לדעתנו, סימן לכך ש-REWE שוקלת את הרווחיות של כל חנות לפני שהיא מחדשת חוזה.

המשמעות למשקיעים

1. בררו מי חתם, לפני שאתם מתמחרים את דמי השכירות. חוזה עם REWE Markt GmbH או עם REWE Dortmund הופך חברה מקבוצה בדירוג BBB לשוכר שלכם. חוזה על שם סוחר נשען על הסוחר הזה בלבד: בקשו ערבות של הקבוצה.
2. התייחסו להצמדה כאל אחוז, לא כאל הבטחה. הדוחות של REWE מאשרים שסעיפי הצמדה עשויים לגלגל לדמי השכירות רק חלק מהאינפלציה; בססו את התחזית על הסף ועל שיעור הגלגול שקובע החוזה שלכם.
3. התייחסו לחידוש כאל משא ומתן על מודרניזציה. כמו בבקום, REWE נותנת הארכה ארוכה תמורת השקעה; הקצו תקציב להשתתפות המשכיר, ובדקו שהאתר וההיתר מאפשרים פורמט גדול יותר.
לפני רכישת חנות של REWE:
• מי חתם — REWE Markt GmbH, REWE Dortmund או שותפות של סוחר — והאם יש ערבות של הקבוצה?
• האם החנות מושכרת בשכירות משנה, והאם REWE רשאית להמחות את החוזה או להשכיר בשכירות משנה בלי הסכמה?
• איזה סף ואיזה שיעור קובע סעיף ההצמדה, והאם יש לדרוש את ההעלאות בכתב?
• מהי התקופה הקבועה, כמה אופציות נותרו, ומתי עברה החנות מודרניזציה?
• האם שטח המכירה מתאים לפורמטים של REWE, והאם מותר להרחיב את החנות (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה")?
• מי מתחזק את עבודות ההתאמה, מערכות הקירור, הגג, השלד והחניון (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה")?
ראו גם: EDEKA כשוכר; Penny כשוכר; Kaufland כשוכר.
מקורות: REWE-Zentralfinanz eG, דוח ההנהלה של הקבוצה והדוחות הכספיים המאוחדים 2025; קבוצת REWE, הודעות לעיתונות (22 באפריל, 13 ביוני ו-17 באוגוסט 2026), נתוני מפתח 2025, אתר האינטרנט וחוברת ההתרחבות (אוגוסט 2026); אתר הקריירה של REWE; מרשם הלוביסטים של ה-Bundestag (R001003); Bundeskartellamt, 28 בספטמבר 2026; LEBENSMITTEL PRAXIS, 22 באפריל 2026; Dr. Peters Group, 2 בדצמבר 2025; § 264(3) HGB; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Jahanzeb Ahsan / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. נתוני החברה הם כפי שפרסמה החברה או כפי שדווחו בעיתונות המקצועית במועדים המצוינים.