מדריך למשקיע
2026-10-10 11:07

השקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה: ⁦2025–2026⁩

בתשעת החודשים הראשונים של 2026 ירדו ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה ב-25%, ל-€3.1 מיליארד (BNP Paribas Real Estate), ונתח הרוכשים הזרים צנח מ-50% ל-31%. העסקאות היו רבות יותר, אבל קטנות יותר: ההיקף הממוצע, €16.6 מיליון, הוא שפל שיא. חנויות מזון וחנויות מתמחות בפורמט גדול נשארות הפלח המרכזי: ב-2025, כשהשוק צמח ב-2.6% ל-€6.5 מיליארד, הן משכו כמעט מחצית מההשקעות.

בתשעת החודשים הראשונים של 2026 ירד ההיקף ברבע

טבלה 1. נתח הרוכשים הזרים ירד בכמעט 20 נקודות אחוז, ונתח עסקאות תיקי הנכסים ביותר ממחצית
⁧ינואר עד ספטמבר 2026⁩
⁧ינואר עד ספטמבר 2025⁩
2025
2024
⁧מדד⁩
3,093
4,137
6,507
6,343
⁧השקעות בנדל״ן קמעונאי, € מיליון⁩
30.6%
50.1%
45.9%
37.2%
⁧נתח הרוכשים הזרים⁩
19.3%
46.2%
30.1%
18.8%
⁧נתח עסקאות תיקי הנכסים⁩
35.2%
44.2%
48.6%
52.7%
⁧נתח העסקאות מעל €100 מיליון⁩
36.8%
20.1%
30.1%
53.8%
⁧נתח שבע הערים מדרג A⁩
מקור: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, הרבעון הרביעי של 2025 והרבעון השלישי של 2026.
השנה נפתחה בעוצמה — כ-€1.37 מיליארד ברבעון הראשון — אבל ברבעון השני ובשלישי ההיקף לא הגיע ל-€1 מיליארד: €892 מיליון ו-€829 מיליון.
ההון הזר נסוג דווקא מהקמעונאות, לא מגרמניה בכללותה. בשוק הנדל״ן המסחרי כולו הושקעו בתשעה חודשים €17.1 מיליארד (⁦−2.1%⁩), ונתח הרוכשים הזרים בו עלה מ-44.3% ל-48.9%. חלקה של הקמעונאות בהשקעות בנדל״ן מסחרי ירד ל-18%, אף שב-2025, עם 26%, היא הייתה סוג הנכס הגדול ביותר.

חנויות מזון וחנויות בפורמט גדול נשארות הפלח המרכזי

טבלה 2. חנויות מזון וחנויות בפורמט גדול משכו 48% מההשקעות ב-2025 ו-45% בתשעת החודשים הראשונים של 2026
⁧ינואר עד ספטמבר 2026⁩
2025
2024
⁧סוג הנכס, נתח מההיקף⁩
45%
48%
33%
⁧חנויות מזון וחנויות מתמחות בפורמט גדול, מרכזים מסחריים פתוחים⁩
25%
13%
28%
⁧מבני מסחר ברחובות הקניות הראשיים⁩
18%
19%
12%
⁧קניונים⁩
12%
20%
28%
⁧חנויות כלבו⁩
מקור: BNP Paribas Real Estate, כנ״ל; הסכומים עשויים לסטות מ-100% בשל עיגול.
ב-2025 צמח הפלח הזה ב-52.5%, ל-€3.1 מיליארד. כ-€1.0 מיליארד הושקעו במרכזים מסחריים פתוחים מעוגני מזון, €1.1 מיליארד (⁦+32%⁩) בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט וכ-€0.9 מיליארד בחנויות שאינן מזון, בעיקר בזכות רכישת קבוצת Porta בידי XXXLutz. בתשעת החודשים הראשונים של 2026 היו לפלח 45% מההיקף ו-57% מכלל העסקאות.
ב-2025 היו הרוכשים בפלח בעיקר משקיעים זרים ומוסדיים. הרוכשים הזרים סיפקו 51.0% מההיקף שלו, לעומת 18.6% שנה קודם לכן. המשקיעים המוסדיים סיפקו הרבה יותר ממחצית ההון שהושקע בנדל״ן קמעונאות מזון (ראו חלק 4 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

העסקאות הגדולות ביותר הן תיקי חנויות מזון

טבלה 3. תיק הנכסים הגדול ביותר של 2026, 37 נכסים בכ-€200 מיליון, לא עבר לקרן אלא לחברה מקבוצת EDEKA
⁧מוכר ← קונה⁩
⁧מחיר, € מיליון⁩
⁧נכסים⁩
⁧תיק⁩
⁧שנה⁩
⁧מ-Trei Real Estate ל-CEV (קבוצת EDEKA)⁩
⁧כ-200⁩
37
Powerfood
2026
⁧מ-PK Höchst ל-Habona Invest⁩
120
22
Penka
2025
⁧מ-Patrizia לקונה שלא פורסם⁩
70
3
Three Lions
2025
⁧מ-Branicks ל-GRR⁩
⁧יותר מ-200⁩
31
Blue Mountains
2024
⁧מ-Lidl ל-Captiva⁩
120
16
Saphir
2024
מקורות: BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, הרבעון הרביעי של 2025, ודוחות שוק הנדל״ן הקמעונאי ל-2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Retail Investment, הרבעון השני של 2026 (Powerfood).
ב-2025 הסתכמו עסקאות תיקי חנויות המזון בכ-€1.1 מיליארד ב-24 עסקאות, בהיקף ממוצע של €45 מיליון. להערכת BNP, המחסור בתיקים גדולים נבע מההיצע, לא מהביקוש. חברת התיווך צופה לרבעון הרביעי של 2026 באופטימיות זהירה: עסקאות רבות בחנויות מזון נמצאות בהכנה, והתשואות בנכסים מובחרים עשויות לעלות עוד עד סוף השנה.

המשמעות למשקיעים

1. השוו נכס לפלח שלו, לא לקמעונאות בכללותה. בזמן שהשוק כולו הצטמק ב-25% בתשעת החודשים הראשונים של 2026, חנויות מזון וחנויות בפורמט גדול משכו 45% מההיקף ו-57% מכלל העסקאות.
2. צפו שהקמעונאים עצמם יתחרו על נכסי מזון. חברה מקבוצת EDEKA קנתה את תיק הנכסים הגדול ביותר של 2026, ולהערכת BNP המחסור בתיקים גדולים נבע מההיצע, לא מהביקוש.
3. השתמשו בנקודת הייחוס לתשואה של הרבעון האחרון. BNP אינה שוללת שהתשואות בנכסים מובחרים יעלו עוד עד סוף 2026, אף שעסקאות רבות בחנויות מזון נמצאות בהכנה.
מה לבדוק:
• הבחינו בין הקמעונאות כולה לבין המזון: הנתון של €6.5 מיליארד כולל כל סוגי הנדל״ן הקמעונאי, ואילו נכסי מזון במובן הצר הסתכמו ב-2025 בכ-€2.1 מיליארד.
• היצמדו למקור אחד: CBRE ו-Cushman & Wakefield משתמשות בשיטות שונות, ולכן אל תערבבו חברות תיווך בסדרת נתונים אחת.
• השוו תקופות דומות: תשעה חודשים מול תשעה חודשים, לא מול שנה מלאה.
• אל תסיקו מסקנות מנתח הרוכשים הזרים: הוא תנודתי מאוד — מ-18.6% ל-51.0% בתוך שנה בפלח המזון — ואינו אומר דבר על המחיר של חנות מסוימת.
ראו גם: מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026? · מחיר ותשואה: טבלת מכפילים · קמעונאות המזון בגרמניה במספרים: 2026
מקורות: BNP Paribas Real Estate, Retail-Investmentmarkt Deutschland, הרבעון הרביעי של 2025, הרבעון השני והרבעון השלישי של 2026; Investmentmarkt Deutschland, הרבעון השלישי של 2026; Grocery-Investmentmarkt Deutschland, הרבעון הרביעי של 2024 והרבעון הרביעי של 2025; הודעה לעיתונות של BNP Paribas Real Estate מ-9 בינואר 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Investment Deutschland, הרבעון השני של 2026. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026.
צילום: Didier Weemaels / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.