מדריך למשקיע
2026-10-10 11:09

מחיר ותשואה: טבלת מכפילים

מכפיל מחיר (Kaufpreisfaktor) של 20 פירושו תשואה ברוטו התחלתית של 5.0%, אבל תשואה נטו התחלתית (Nettoanfangsrendite) של ⁦3.9–4.2%⁩ בלבד — והיא המדד שלפיו משקיעים מוסדיים משווים נכסים. המכפיל הוא מחיר הרכישה חלקי דמי השכירות נטו השנתיים; התשואה נטו מביאה בחשבון גם את העלויות שאינן מגולגלות לשוכר ואת עלויות הרכישה, ולכן היא נמוכה ב-⁦16–22%⁩. לפי ההנחות שלנו, כדי להרוויח 5.0% נטו יש לקנות בלא יותר מפי ⁦15.5–16.8⁩ מדמי השכירות השנתיים.

העלויות שאינן מגולגלות לשוכר ועלויות הרכישה מורידות ⁦16–22%⁩ מהתשואה ברוטו

טבלה 1. מכפיל של 20 פירושו תשואה של 5.0% ברוטו ושל ⁦3.9–4.2%⁩ נטו
⁧נטו, בעלויות שאינן מגולגלות של 15%⁩
⁧נטו, בעלויות שאינן מגולגלות של 8%⁩
⁧תשואה ברוטו⁩
⁧מכפיל⁩
6.21%
6.72%
8.00%
12.5
5.01%
5.42%
6.45%
15.5
4.20%
4.54%
5.41%
18.5
3.88%
4.20%
5.00%
20.0
3.53%
3.82%
4.55%
22.0
3.11%
3.36%
4.00%
25.0
מקור: חישוב של Gordon Real Estate Group. תשואה נטו = (דמי שכירות − עלויות שאינן מגולגלות לשוכר) / (מחיר + עלויות רכישה). עלויות רכישה: €945,000 על €10 מיליון, או 9.4% מהמחיר, כמו בדוגמה שבחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה" (סקסוניה התחתונה, כולל דמי תיווך). עלויות שאינן מגולגלות לשוכר: ⁦8–15%⁩ מדמי השכירות, מניסיוננו.
התשואה ברוטו היא פשוט ההופכי של המכפיל: היא אינה אומרת דבר לא על העלויות שאינן מגולגלות לשוכר ולא על מס הרכישה. העלויות שאינן מגולגלות תלויות בחוזה השכירות: ⁦8–15%⁩ מדמי השכירות בחנות חדשה עם חוזה מודרני, ויותר בחנויות ותיקות ובחוזים חלשים (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). עלויות הרכישה נעות בין 4.5% ל-11% מהמחיר, לפי המדינה הפדרלית ולפי השאלה מי משלם את דמי התיווך.

תשואת היעד קובעת תקרה למכפיל

טבלה 2. כדי להרוויח 5.0% נטו, קנו בלא יותר מפי ⁦15.5–16.8⁩ מדמי השכירות השנתיים
⁧מכפיל בעלויות של 15%⁩
⁧מכפיל בעלויות של 8%⁩
⁧תשואת יעד נטו התחלתית⁩
22.2
24.0
3.5%
19.4
21.0
4.0%
17.3
18.7
4.5%
15.5
16.8
5.0%
14.1
15.3
5.5%
12.9
14.0
6.0%
מקור: חישוב של Gordon Real Estate Group לפי אותן הנחות: מכפיל = (1 − שיעור העלויות) / (תשואת היעד × 1.0945).
כל נקודה במכפיל שווה שנה אחת של דמי שכירות. בדמי שכירות של €500,000, ההפרש בין 15.5 ל-18.5 הוא €1.5 מיליון במחיר הרכישה (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

התשואה של חברת התיווך והתשואה של המשקיע הן שני מספרים שונים

לפי טבלה 1, המכפיל של 18.5 ש-BNP Paribas Real Estate מציגה לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט מובחרים מתורגם לתשואה נטו התחלתית של ⁦4.2–4.5%⁩. BNP עצמה מעמידה את התשואה הזו בסופרמרקטים מובחרים על 5.00% (הרבעון השלישי של 2026). לפי חברת התיווך, ב-2025 נמכרו סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט מובחרים בעד פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים, נכסי ליבה-פלוס בפי 15.5 ונכסי השבחה בפי 12.5. במרכזים מסחריים פתוחים (Fachmarktzentren) עמדו הנתונים על 19.5, 16.0 ו-13.0. בסוף 2025 העריכה חברת התיווך שהמכפילים צפויים להישאר באותה רמה גם ב-2026.
הפער נובע בעיקר מהנחות העלות השמרניות במכוון שלנו (חלק 11), וגם מהשיטה של חברת התיווך עצמה ומכך שהיא מפרסמת מכפילים ותשואות למועדים שונים. המסקנה המעשית: השוו מכפיל למכפיל, ותשואה נטו לתשואה נטו מאותו מקור ולאותו מועד. אם מוכר נוקב בתשואה בלי להראות איך חושבו העלויות, הניחו שזו תשואה ברוטו, ולא זו שהמשקיע יקבל בפועל.

המשמעות למשקיעים

1. תרגמו את המחיר של המוכר לתשואה נטו לפני המשא ומתן. לפי טבלה 1, מכפיל של 20 מניב לא 5.0% אלא ⁦3.9–4.2%⁩ נטו: ההפרש הולך לעלויות שאינן מגולגלות לשוכר ולעלויות הרכישה.
2. קבעו תקרת מחיר לפי תשואת היעד שלכם. כדי להרוויח 5.0% נטו, טבלה 2 מגבילה את המחיר לפי ⁦15.5–16.8⁩ מדמי השכירות השנתיים, וכל נקודה נוספת במכפיל עולה עוד שנה של דמי שכירות.
3. השוו נקודות ייחוס ממקור אחד ולמועד אחד. BNP מפרסמת מכפילים ותשואות למועדים שונים ובשיטה משלה, ולכן השוו מכפיל למכפיל ותשואה נטו לתשואה נטו.
מה לבדוק:
• שאלו על אילו דמי שכירות מבוסס המכפיל — דמי השכירות נטו הנוכחיים לפי החוזה, או אלה הצפויים לאחר ההצמדה.
• בדקו אם החישוב כולל את מס הרכישה, הנוטריון, פנקס המקרקעין ודמי התיווך.
• בקשו מהמוכר את העלויות שאינן מגולגלות לשוכר שהניח, ובדקו אותן מול חוזה השכירות.
• קחו את נקודת הייחוס של השוק יחד עם המקור והמועד שלה — חברת תיווך אחת, רבעון אחד.
ראו גם: מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026? · Grunderwerbsteuer (מס רכישה) · Kaufpreisfaktor (מכפיל מחיר הרכישה) · Nettoanfangsrendite (תשואה נטו התחלתית)
מקורות: BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, הרבעון הרביעי של 2025 (מכפילי מחיר רכישה), Retail-Investmentmarkt Deutschland, הרבעון השלישי של 2026 (תשואה נטו התחלתית); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 10, 11 ו-12; חישובי Gordon Real Estate Group. הנתונים נכונים לאוקטובר 2026.
צילום: Didier Weemaels / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.