מדריך למשקיע
2026-10-10 10:39

השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מישראל: האמנה מגבילה את ניכוי המס במקור, לא את המס על הנכס

האמנה למניעת כפל מס מיום 21 באוגוסט 2014, המוחלת מאז 1 בינואר 2017, משאירה לגרמניה את המס על דמי השכירות ועל מכירת מניות בחברות שיותר ממחצית נכסיהן הם נדל״ן בגרמניה. היא מגבילה את ניכוי המס במקור בגרמניה ל-5% או ל-10% על דיבידנדים ול-5% על ריבית. בין שתי המדינות אין אמנה בענייני מס ירושה, וישראל אינה כלולה ברשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV).

האמנה אינה מקטינה את המס הגרמני על הנכס עצמו

האמנה קובעת איזו מדינה רשאית למסות הכנסה; היא אינה משנה את השיעורים הגרמניים. היא מגינה על תושבי ישראל, לא על אזרחיה (סעיפים 1 ו-4), ולכן מה שקובע הוא תושבות המס במועד התשלום. גרמניה ממסה הכנסות משכירות מנדל״ן בגרמניה (סעיף 6). אם הנכס מוחזק בידי חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH), היא משלמת מס חברות (Körperschaftsteuer) בשיעור 15.825%, כולל היטל הסולידריות. מס עסקים (Gewerbesteuer) מתווסף לכך, אלא אם חלה ההפחתה המורחבת (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
גרמניה ממסה גם את המימוש. רווחים ממכירת מניות בחברה שנכסיה מורכבים, במישרין או בעקיפין, ביותר מ-50% מנדל״ן בגרמניה ניתנים למיסוי בגרמניה (סעיף 13(2)). הדין הגרמני כבר מתייחס למכירת החזקה של 1% ומעלה ב-GmbH גרמנית כהכנסה שמקורה בגרמניה (§ 49(1) מס׳ 2 אות e aa EStG). GmbH שנכסה היחיד הוא סופרמרקט עומדת בדרך כלל במבחן ה-50%.
טבלה 1. האמנה משנת 2014 מגבילה את ניכוי המס במקור ל-5% או ל-10%, אבל משאירה לגרמניה את דמי השכירות ואת המימוש
⁧בסיס⁩
⁧המצב לתושב ישראל⁩
⁧נושא⁩
⁧רשימת משרד האוצר הפדרלי (BMF) ליום 1 בינואר 2026⁩
⁧בתוקף; מוחלת מאז 1 בינואר 2017⁩
⁧אמנה למניעת כפל מס⁩
⁧סעיף 6(1)⁩
⁧ממוסות בגרמניה⁩
⁧הכנסות משכירות⁩
⁧סעיף 10(2)⁩
⁧עד 10%; 5% לחברה המחזיקה במישרין 10% ומעלה⁩
⁧דיבידנדים מ-GmbH⁩
⁧סעיף 11(2); פסקה 5 לפרוטוקול⁩
⁧עד 5%; הכנסה המשתתפת ברווחים — לפי הדין הגרמני⁩
⁧ריבית⁩
⁧סעיף 13(2)⁩
⁧ניתנת למיסוי בגרמניה⁩
⁧מכירת מניות בחברה שיותר מ-50% מנכסיה הם נדל״ן בגרמניה⁩
⁧רשימת ה-BMF⁩
⁧אין אמנה⁩
⁧מס ירושה⁩
§ 2 StAbwV
⁧ישראל אינה כלולה בה⁩
⁧הרשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV)⁩

שיעורי האמנה רלוונטיים רק כשגרמניה ממסה את ההכנסה מלכתחילה

שיעור ה-5% על ריבית הוא תקרה למקרה שבו נוצר מס גרמני, לא מס שמגיע לתשלום. אם מתקיימים ארבעת התנאים (חלק 9), הדין הגרמני אינו ממסה כלל ריבית על הלוואת בעלים (Gesellschafterdarlehen). ההלוואה חייבת להיות בלתי מובטחת, ללא השתתפות ברווחים ובריבית בתנאי שוק, והמלווה אינו יכול להיות תושב תחום שיפוט הכלול ברשימת ה-StAbwV. התקרה נכנסת לתמונה אם ההלוואה מובטחת במקרקעין בגרמניה. בהלוואות המשתתפות ברווחים, הפרוטוקול מתיר לגרמניה למסות את התשלומים לפי הדין שלה, ללא שיעורי האמנה, אם הם מקטינים את רווח ה-GmbH (פסקה 5 לפרוטוקול).
ה-GmbH מנכה מס בשיעור 26.375% מדיבידנדים, והשיעור שבאמנה אינו חל אוטומטית. המשרד הפדרלי המרכזי למסים (Bundeszentralamt für Steuern) מחזיר את ההפרש עד לשיעור שבאמנה על פי בקשה שהוגשה לא יאוחר מארבע שנים לאחר תום שנת התשלום (§ 50c(3) EStG). חברה ישראלית המקבלת דיבידנדים חייבת לעמוד גם במבחן הגרמני נגד ניצול לרעה של אמנות מס (§ 50d(3) EStG).
השיעורים עשויים להשתנות: פרוטוקול לתיקון האמנה נחתם בראשי תיבות ב-24 במאי 2019, אבל לפי רשימת ה-BMF טרם נחתם עד 1 בינואר 2026.

את הירושה, ייפוי הכוח ומקור הכספים בודקים לפני החתימה

אין אמנה בענייני מס ירושה: לגרמניה יש אמנות כאלה עם חמש מדינות בלבד — יוון, דנמרק, צרפת, שווייץ וארצות הברית. כשלא המוריש ולא היורש מתגוררים בגרמניה, המס הגרמני חל רק על נכסים שמקומם בגרמניה, כגון החזקה של 10% ומעלה בחברה גרמנית (חלק 9).
ייפוי כוח לרכישה טעון לכל הפחות חתימה מאומתת בידי נוטריון, אחרת לשכת רישום המקרקעין (Grundbuchamt) לא תקבל אותו (§ 29(1) GBO; חלק 8). ישראל צד לאמנת האפוסטיל של האג מאז 1978, ולכן ייפוי כוח שאומת בידי נוטריון ישראלי זקוק לאפוסטיל בלבד. את החתימה רשאי לאמת גם פקיד קונסולרי גרמני; מסמכים כאלה שקולים למסמכים של נוטריון גרמני (§ 10(2) KonsG).
הנוטריון, המתווך והבנק בודקים את הקונה, את הנהנים הסופיים ובמידת הצורך גם את מקור הכספים (§§ 10, 11 GwG); התשלום חייב להתבצע בהעברה בנקאית (§ 16a GwG). לפי ניסיוננו, מוטב לאסוף מראש דפי חשבון, הסכמים למכירת נכסים והחלטות על חלוקת דיבידנדים, עם תרגום מאושר לגרמנית של מסמכים בעברית. על השאלה כיצד ישראל ממסה דיבידנדים, ריבית ורווחים ממכירת מניות ישיב יועץ מס ישראלי: עמוד זה מתאר רק את הצד הגרמני ואת נוסח האמנה.

המשמעות למשקיעים

1. ודאו את תושבותכם בישראל במועד כל תשלום. האמנה מגינה על תושבי ישראל, לא על אזרחיה. ההפרש בין 26.375% שנוכו לבין שיעור של 5% או 10% מוחזר רק על פי בקשה, לא יאוחר מארבע שנים לאחר תום שנת התשלום.
2. בחנו את הלוואת הבעלים מול ארבעת התנאים שבחלק 9. אם הם מתקיימים, אין מס גרמני על הריבית ותקרת ה-5% אינה רלוונטית; הלוואה המובטחת במקרקעין בגרמניה או משתתפת ברווחים משנה את החישוב.
3. הכינו את המסמכים לפני החוזה. ייפוי הכוח טעון חתימה מאומתת בידי נוטריון ואפוסטיל. לפי ניסיוננו, מוטב לאסוף מראש את דפי החשבון וההסכמים המוכיחים את מקור הכספים, ולתרגם לגרמנית בתרגום מאושר מסמכים בעברית.
מה לבדוק:
• תושבות המס של המקבל במועד כל תשלום — האמנה מגינה על תושבי ישראל, לא על אזרחיה;
• תנאי הלוואת הבעלים: בלתי מובטחת, ללא השתתפות ברווחים, בריבית בתנאי שוק, וממלווה שאינו תושב תחום שיפוט הכלול ברשימת ה-StAbwV (חלק 9);
• תביעת ההחזר של ניכוי המס במקור בגרמניה על דיבידנדים — לא יאוחר מארבע שנים לאחר תום שנת התשלום;
• ייפוי הכוח: חתימה מאומתת בידי נוטריון ואפוסטיל;
• חוות דעת בכתב של יועץ מס ישראלי על האופן שבו ישראל ממסה דיבידנדים, ריבית ורווחים ממכירת מניות.
ראו גם: חלק 8. מעמד החתימה אצל הנוטריון · חלק 9. החלטת המבנה · אילו מסים משלמת GmbH המחזיקה נדל״ן? · השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מקפריסין
מקורות: האמנה למניעת כפל מס בין הרפובליקה הפדרלית של גרמניה לבין מדינת ישראל מיום 21 באוגוסט 2014 (BGBl. 2015 II עמ׳ 1301), סעיפים 1, 4, 6, 10, 11, 13 ופסקה 5 לפרוטוקול; משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס ליום 1 בינואר 2026; StAbwV § 2; EStG §§ 43a, 49(1), 50c, 50d(3); GBO § 29(1); KonsG § 10; GwG §§ 10, 11, 16a; BewG § 121; ועידת האג למשפט בינלאומי פרטי, טבלת המצב של האמנה לביטול דרישת האימות של מסמכים ציבוריים זרים, נכון ל-30 ביוני 2026. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Mathias Konrath / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.