שני מסים עיקריים: מס חברות — 15% בתוספת היטל סולידריות, 15.825% בסך הכול, שירד ל-10.55% עד 2032 — ומס עסקים מוניציפלי, ש-GmbH חייבת בו מעצם צורתה המשפטית: 3.5% מההכנסה העסקית, כפול המקדם המקומי. בלי הקלה, שני המסים יחד נוטלים כ-25–33% מהרווח. רק ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים מוציאה את הכנסות השכירות ממס העסקים לגמרי — אם במשך כל השנה החברה אינה עוסקת בדבר מלבד ניהול המקרקעין שלה, במסגרת החריגים הצרים שהחוק מתיר.
מס החברות יורד: 15.825% היום, 10.55% החל מ-2032
חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות (Körperschaftsteuer) של 15% מהרווח החייב, בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag) של 5.5% מהמס הזה. החוק כבר מוריד את השיעור בנקודת אחוז אחת מדי שנה החל מ-2028, עד 10% ב-2032 (§ 23(1) KStG). כל הכנסותיה של GmbH נחשבות להכנסה עסקית (§ 8(2) KStG), ולכן הפטור על רווח ממכירה אחרי עשר שנות החזקה, העומד לרשות יחידים (§ 23 EStG), אינו חל עליה. ריבית על הלוואות ופחת (AfA) על הבניין — 3% לשנה (§ 7(4) EStG) — מקטינים את הבסיס. כתוצאה מכך, בדוגמה של הסדרה, GmbH הממומנת בהלוואת בעלים אינה משלמת מס חברות במשך עשר שנים (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
GmbH חייבת במס עסקים מעצם צורתה המשפטית
פעילותה של GmbH נחשבת תמיד, במלואה, לעסק (§ 2(2) GewStG): הטענה שהשכרת נכסים אינה עסק מועילה ליחידים, לא לחברות. מס העסקים המוניציפלי (Gewerbesteuer) הוא 3.5% מההכנסה העסקית כפול המקדם המקומי, ה-Hebesatz (§§ 11, 16 GewStG). ברוב הרשויות המקומיות המקדם נע בין כ-300% לכ-500%, והמינימום הקבוע בחוק עולה מ-200% ל-280% החל מ-2027. ל-GmbH אין סכום פטור של €24,500, והמס עצמו אינו מקטין את בסיס מס החברות (§ 4(5b) EStG). בלי ההפחתה המורחבת, רבע מהריבית ומשאר עלויות המימון שמעל €200,000 לשנה מוסף בחזרה לבסיס (§ 8 מס׳ 1 GewStG).
טבלה 1. בלי ההפחתה המורחבת, המסים נוטלים כ-25–33% מהרווח של GmbH
החישוב מפושט: שני השיעורים מוחלים על אותו בסיס, והמקדם נשאר קבוע.
ההפחתה המורחבת משחררת את הכנסות השכירות, אבל רק בתנאים נוקשים
על פי בקשה, חברה שמנהלת ומנצלת אך ורק את המקרקעין שלה (או, בנוסף, את נכסי ההון שלה) מנכה מההכנסה העסקית את החלק המיוחס לניהול הזה (§ 9 מס׳ 1 משפט 2 GewStG). החוק משלים עם שני סוגים של הכנסות לוואי, כל אחד עם תקרה כשיעור מתקבולי השכירות של השנה: חשמל מאנרגיה מתחדשת וטעינת רכבים חשמליים — עד 20%, ושירותים ישירים אחרים לשוכרים — עד 5%. ההקלה אינה חלה אם הנכס משמש, כולו או חלקו, לעסק של בעל מניות.
בית המשפט הפדרלי לענייני מסים (BFH) הוסיף שני כללים. השכרת מתקנים תפעוליים (Betriebsvorrichtungen) יחד עם הבניין שוללת את ההקלה כליל. בית המשפט התיר חריג לרכיב בניין הכרחי — מעלית משא — בגבולות כמותיים (BFH, פסק דין מ-25 בספטמבר 2025, IV R 31/23). בסופרמרקט, המלכודת הקלאסית היא מערכות הקירור (חלק 9).
לפי הכלל השני, התנאים חייבים להתקיים במשך כל השנה. חברה שמכרה את כל המקרקעין שלה, בהעברה בתחילת 31 בדצמבר, איבדה את ההקלה לכל אותה שנה (BFH, פסק דין מ-17 באוקטובר 2024, III R 1/23).
הרכישה וחלוקת הרווח מביאות מסים נוספים
ברכישה, ה-GmbH משלמת מס רכישה (Grunderwerbsteuer) של 3.5–6.5% מהמחיר, לפי המדינה הפדרלית. חוזה שכירות של סופרמרקט מגלגל בדרך כלל את מס הרכוש (Grundsteuer) לשוכר (חלק 10). רווח שנשאר בחברה ממוסה רק ברמת החברה. כשהוא מחולק כדיבידנד, חל עליו ניכוי מס במקור של 26.375%, שכללי האיחוד האירופי או אמנה למניעת כפל מס יכולים להפחית.
המשמעות למשקיעים
1. חשבו את התשואה אחרי מס לפי המקדם של הרשות המקומית הספציפית. בלי ההפחתה המורחבת, המסים נוטלים 26.325% מהרווח ב-2026–2027 במקדם של 300%, ועד 33.325% במקדם של 500%.
2. בדקו מה מושכר יחד עם הבניין. מתקנים תפעוליים שמושכרים איתו — בסופרמרקט, קודם כול מערכות קירור — שוללים את ההפחתה המורחבת כליל, והכנסות הלוואי חייבות להישאר בגבולות 20% ו-5% מתקבולי השכירות.
3. תאמו עם יועץ המס שלכם את מועד ההעברה במכירה. התנאים להקלה חייבים להתקיים במשך כל השנה: חברה אחת שמכרה את כל המקרקעין שלה בהעברה בתחילת 31 בדצמבר איבדה את ההקלה לכל אותה שנה.
מה לבדוק:
• המקדם של הרשות המקומית הזכאית למס העסקים, ושינויים שהוכרזו;
• רשימת מצאי של כל מה שמושכר עם הבניין — המקרקעין בנפרד מהמתקנים התפעוליים;
• הכנסות מחשמל, מטעינה ומשירותים לשוכרים מול מגבלות 20% ו-5%;
• האם חלק כלשהו מהנכס משמש לעסק של בעל מניות;
• מועד ההעברה במכירה — תאמו אותו עם יועץ מס.
ראו גם: מתי ריבית על הלוואת בעלים פטורה ממס בגרמניה?; האם צריך GmbH כדי לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?; כמה עולה להקים GmbH ולהחזיק אותה?; האם אפשר למכור נדל״ן בגרמניה בלי לשלם מס?
מקורות: §§ 8, 23 KStG; § 4 SolZG 1995; §§ 2, 4, 8, 9, 11, 16, 36 GewStG; §§ 4(5b), 7(4), 23, 43, 43a EStG; § 11 GrEStG; BFH, פסקי דין מ-25 בספטמבר 2025, IV R 31/23, ומ-17 באוקטובר 2024, III R 1/23; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9, 10 ו-11. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.