מדריך למשקיע
2026-10-10 10:26

גרמניה או ספרד: מסי כניסה נמוכים יותר ובתי משפט מהירים יותר מול תשואה גבוהה מעט יותר

אין תשובה אחת: גרמניה מציעה 5.00% בסופרמרקטים מובחרים ומס רכישה של ⁦3.5–6.5%⁩, ואילו ספרד — 5.25% לפי הערכת Savills ומס העברה של ⁦4–13%⁩ בדרך כלל, שקובע כל אזור. במדד שלטון החוק של World Justice Project, גרמניה מדורגת במקום ה-6 מתוך 143 מדינות, וספרד במקום ה-25. ספרד ביטלה את ויזת הזהב שלה החל מ-3 באפריל 2025; בגרמניה רכישת נדל״ן אינה מקנה זכות להיתר שהייה.
טבלה 1. גרמניה מציעה 5.00% עם מס רכישה של עד 6.5%, ספרד 5.25% עם עד 13%
⁧ספרד⁩
⁧גרמניה⁩
⁧פרמטר⁩
⁧5.25% — סופרמרקטים מובחרים, סוף 2025; 6.25% — מרכזים מסחריים פתוחים, הרבעון השני של 2026⁩
⁧5.00% — סופרמרקטים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩
⁧תשואה בנדל״ן מסחרי⁩
⁧מקום 25 מתוך 143⁩
⁧מקום 6 מתוך 143⁩
⁧שלטון החוק, WJP 2025⁩
⁧ככלל, ללא הגבלות⁩
⁧ללא הגבלות על בסיס אזרחות⁩
⁧רכישה בידי זר⁩
⁧⁦4–13%⁩ לפי האזור; עם מע״מ של 21% — מס בולים, בדרך כלל ⁦0.75–1.5%⁩⁩
⁧⁦3.5–6.5%⁩ מהמחיר⁩
⁧מס או אגרה ברכישה⁩
⁧24% מדמי השכירות ברוטו; תושב האיחוד האירופי או ה-EEA — 19% אחרי הוצאות⁩
⁧יחיד — ⁦14–45%⁩; חברה (GmbH) — מ-15.825%⁩
⁧מס על הכנסות שכירות של תושב חוץ⁩
⁧אירו⁩
⁧אירו⁩
⁧מטבע⁩
5.0%
3.3%
⁧אינפלציה, ספטמבר 2026 (אומדן מהיר)⁩
⁧בוטל החל מ-3 באפריל 2025⁩
⁧לא קיים⁩
⁧היתר שהייה תמורת רכישת נדל״ן⁩
⁧423 ימים⁩
⁧232 ימים⁩
⁧תיק אזרחי בערכאה ראשונה, 2024⁩

גרמניה וספרד מפרסמות תשואות; הפער של רבע נקודה הוא רק אינדיקציה

לגבי גרמניה, BNP Paribas Real Estate מדווחת על התשואה נטו ההתחלתית בנכסים מובחרים: 5.00% בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט ברבעון השלישי של 2026 (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). Savills מעמידה את הסופרמרקטים בספרד על 5.25% בסוף 2025, ו-Cushman & Wakefield את המרכזים המסחריים הפתוחים על 6.25% ברבעון השני של 2026. הפער הוא כרבע נקודת אחוז, אבל המועדים והשיטות שונים: זו אינדיקציה, לא פרמיה מדויקת.

המרשם בספרד מגן על הקונים, אבל בתי המשפט שלה איטיים כמעט פי שניים

מרשם המקרקעין (Registro de la Propiedad) מגן על קונה רשום בתום לב גם אם זכותו של המוכר מוכרזת לאחר מכן כבטלה מטעמים שלא הופיעו במרשם (סעיף 34 לחוק המשכנתאות). בגרמניה הקונה מוגן בזכות האמון הציבורי בפנקס המקרקעין (Grundbuch; § 892 BGB, חלק 8). מדד World Justice Project לשנת 2025 מראה את הפער המשפטי הכולל: ספרד — במקום ה-25 מתוך 143 מדינות, גרמניה — במקום ה-6. לפי הערכת הנציבות האירופית, תיק אזרחי או מסחרי בערכאה ראשונה נמשך בספרד ב-2024 כ-423 ימים, לעומת 232 בגרמניה.
ככלל, ספרד אינה מטילה הגבלות על בסיס אזרחות, אבל כסף מתחום שיפוט שהיא מגדירה כמקלט מס חייב בהצהרה למרשם ההשקעות הזרות לפני הרכישה. שתי המדינות חברות באיחוד האירופי: שתיהן מחילות את תקנות הסנקציות (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014 ואת רשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה. מאז ינואר 2026 נכללת ברשימה רוסיה, ולכן עסקאות שמעורבים בהן תושביה מחייבות בדיקת נאותות מוגברת.
ספרד ביטלה את היתרי השהייה למשקיעים, כולל אלה שניתנו תמורת רכישת נדל״ן, החל מ-3 באפריל 2025 (החוק האורגני 1/2025). בגרמניה רכישת נדל״ן אינה מקנה זכות להיתר שהייה.

מס ההעברה בספרד משתנה מאזור לאזור ומגיע ל-13% מהמחיר

מכירה חוזרת של מבנה בספרד פטורה, ככלל, ממע״מ וחייבת במס העברה (ITP): בדרך כלל ⁦4–13%⁩ מהמחיר, לפי שיעור האזור. מאז 2025 מחילה קטלוניה סולם פרוגרסיבי, מ-10% עד €600,000 ועד 13% מעל €1.5 מיליון; במחיר של €5 מיליון המס מגיע לכ-12.4% (לפי חישובנו). אם המכירה חייבת במע״מ של 21%, אין מס העברה, אבל חל מס בולים (AJD), בדרך כלל בשיעור ⁦0.75–1.5%⁩.
בגרמניה מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא ⁦3.5–6.5%⁩, לפי המדינה הפדרלית. יחד עם הנוטריון, פנקס המקרקעין ודמי התיווך, עלויות הרכישה מגיעות לכ-⁦4.5–11%⁩ מהמחיר (חלק 11).

ספרד ממסה את דמי השכירות ברוטו של תושב חוץ ב-24%

תושב חוץ ללא מוסד קבע, יחיד או חברה, משלם מס הכנסה ספרדי לתושבי חוץ בשיעור 24% על מלוא דמי השכירות (סעיפים 24 ו-25 לחוק מס הכנסה לתושבי חוץ). תושבי האיחוד האירופי וה-EEA משלמים 19% ורשאים לנכות הוצאות הקשורות לנכס.
גרמניה ממסה את הכנסות השכירות של תושב חוץ בכל מקרה. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור ⁦14–45%⁩ בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות בשיעור 15.825% ומס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).

תושבי חוץ משלמים 19% על הרווח, והשוק דליל

תושב חוץ משלם בספרד 19% על רווח ההון, והקונה חייב לנכות 3% מהמחיר על חשבון המס הזה (סעיף 25 לאותו חוק). בגרמניה יחיד פרטי מוכר בלי מס אחרי שהחזיק בנכס יותר מעשר שנים (חלק 9).
שוק נדל״ן המזון בספרד דליל: ב-2025 הושקעו בו €254 מיליון, רוכשים פרטיים לקחו 60% מההיקף, ועסקאות של פחות מ-€10 מיליון, כפי ש-Savills מציינת, עוברות בדרך כלל אליהם. את הנזילות של השוק הגרמני אפשר למדוד: ב-2025 הושקעו כ-€3.1 מיליארד בחנויות מזון ובחנויות מתמחות בפורמט גדול בגרמניה, ונתח הרוכשים הזרים היה 51% (חלק 1).

המשמעות למשקיעים

1. התאימו את התשואות למועד, לשיטה ולמס הכניסה לפני שאתם משווים ביניהן. הפרמיה של ספרד היא כרבע נקודת אחוז בשיטות שונות, ומס ההעברה שלה הוא בדרך כלל ⁦4–13%⁩ מהמחיר, לעומת ⁦3.5–6.5%⁩ בגרמניה.
2. חשבו את המס על דמי השכירות לפי מדינת התושבות שלכם. תושב חוץ מחוץ לאיחוד האירופי ול-EEA משלם בספרד 24% מדמי השכירות ברוטו; תושב האיחוד האירופי או ה-EEA משלם 19% אחרי הוצאות.
3. בררו מול מי תתמודדו על הנכס. לפי Savills, עסקאות של פחות מ-€10 מיליון בספרד עוברות בדרך כלל לרוכשים פרטיים, שלקחו 60% מההיקף ב-2025.
מה לבדוק:
• תשואת הנכס — עם תאריך, מקור ושיטה;
• שיעור מס ההעברה באזור שבו נמצא הנכס, והאם המכירה חייבת במע״מ;
• שיעור המס על דמי השכירות לפי מקום התושבות שלכם: 24% מדמי השכירות ברוטו או 19% אחרי הוצאות;
• נסח ממרשם המקרקעין: בעלים, משכנתאות ושעבודים;
• ההצהרה למרשם ההשקעות הזרות, אם הכסף מגיע ממקלט מס;
• בגרמניה, שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית (חלק 11).
ראו גם: גרמניה או פורטוגל: מסי כניסה נמוכים יותר מול תשואות גבוהות יותר במרכזים מסחריים פתוחים; כמה עולה לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?; האם קניית נדל״ן בגרמניה מקנה היתר שהייה?
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות ושוק הקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026 ו-Grocery-Investmentmarkt Deutschland לרבעון הרביעי של 2025; Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026; Eurostat, אומדן מהיר של HICP לספטמבר 2026 (עדכון מ-2 באוקטובר 2026); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; הנציבות האירופית, EU Justice Scoreboard 2026 (תרשים 5); Savills Research, Food Distribution in Spain, פברואר 2026; Cushman & Wakefield, Spain Retail MarketBeat, הרבעון השני של 2026; חוק המשכנתאות של ספרד (סעיף 34); חוק מס הכנסה לתושבי חוץ, צו חקיקה מלכותי 5/2004 (סעיפים 24, 25); חוק 14/2013 (סעיפים ⁦63–67⁩) בנוסחו המתוקן בחוק האורגני 1/2025; צו-החוק הקטלוני 5/2025 (סעיף 641-1 לקוד המס של קטלוניה); PwC Worldwide Tax Summaries, Spain (נבדק ב-30 ביוני 2026); מחלקת המדינה האמריקאית, 2025 Investment Climate Statement: Spain; תקנות המועצה (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46; § 892 BGB; § 23 EStG. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.