אין תשובה אחת: גרמניה מציעה 5.00% בסופרמרקטים מובחרים, ואילו פורטוגל — לפי הערכת Cushman & Wakefield, 6.40% נטו במרכזים מסחריים פתוחים מובחרים ו-6.15% בקניונים; אבל אלה פורמטים שונים. במדד שלטון החוק של World Justice Project, גרמניה מדורגת במקום ה-6 מתוך 143 מדינות, ופורטוגל במקום ה-29. בפורטוגל, המסים על רכישת נכס מסחרי מגיעים ל-7.3% מהמחיר, דמי השכירות של יחיד תושב חוץ ממוסים ב-28%, ומאז אוקטובר 2023 רכישת נדל״ן כבר אינה מזכה בוויזת זהב.
טבלה 1. גרמניה מציעה 5.00% בסופרמרקטים, פורטוגל עד 6.40% במרכזים מסחריים פתוחים, אבל 7.3% מסים ברכישה
גרמניה ופורטוגל מפרסמות שתיהן תשואות, אבל לפורמטים שונים
לגבי גרמניה, BNP Paribas Real Estate מדווחת על התשואה נטו ההתחלתית בנכסים מובחרים: 5.00% בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט ברבעון השלישי של 2026 (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לפורטוגל, ברבעון השני של 2026, Cushman & Wakefield מעמידה את התשואה נטו בנכסים מובחרים על 6.40% במרכזים מסחריים פתוחים ו-6.15% בקניונים, ואת התשואה ברוטו ברחובות הקניות הראשיים המובחרים על 4.00%. הדוחות האלה אינם מציגים שיעור נפרד לסופרמרקטים; בין עסקאות השכירות הגדולות של הרבעון היו שתי חנויות Mercadona של 3,800 מ״ר כל אחת וחנות Lidl של 3,000 מ״ר.
המרשם בפורטוגל שקוף, ובתי המשפט שלה כמעט עומדים בקצב הגרמני
רישום סופי בפנקס המקרקעין (registo predial) יוצר חזקה שבעל הזכות הרשום הוא בעליה, וזכויות תקפות כלפי צדדים שלישיים רק ממועד הרישום. הרישום הוא חובה, ככלל, מאז 21 ביולי 2008, והרשומות זמינות באינטרנט. מדד World Justice Project לשנת 2025 מראה את הפער המשפטי הכולל: פורטוגל — במקום ה-29 מתוך 143 מדינות, גרמניה — במקום ה-6, ופורטוגל ירדה מקום אחד בתוך שנה. לפי הערכת הנציבות האירופית, תיק אזרחי או מסחרי בערכאה ראשונה נמשך בפורטוגל ב-2024 כ-263 ימים, לעומת 232 בגרמניה.
כמו בגרמניה, פורטוגל אינה מטילה הגבלות על בסיס אזרחות: זר רשאי לקנות נכס ישירות או באמצעות חברה. שתי המדינות חברות באיחוד האירופי: שתיהן מחילות את תקנות הסנקציות (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014 ואת רשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה. מאז ינואר 2026 נכללת ברשימה רוסיה, ולכן עסקאות שמעורבים בהן תושביה מחייבות בדיקת נאותות מוגברת.
פורטוגל ביטלה את רכישת הנדל״ן כמסלול להיתר השהייה למשקיעים (ARI) בחוק 56/2023 מ-6 באוקטובר 2023. המסלולים שנותרו — קרנות, מחקר, תרבות, חברות ומקומות עבודה — אינם רשאים להפנות כסף לנדל״ן, במישרין או בעקיפין (סעיף 3 לחוק 23/2007). בגרמניה רכישת נדל״ן אינה מקנה זכות להיתר שהייה.
המסים על רכישת נכס מסחרי מסתכמים ב-7.3% מהמחיר
מס ההעברה (IMT) על נכס עירוני שאינו למגורים הוא 6.5%, ועוד 0.8% מס בולים. IMT מוטל על מחיר החוזה או על שווי הנכס לצורכי מס, הגבוה מביניהם (סעיפים 12 ו-17 לקוד IMT). חברה מתחום שיפוט הכלול ברשימה הפורטוגלית של משטרי מס מועדפים, או חברה הנשלטת בידי גורם כזה, משלמת 10%. לפי צו-חוק 97/2026, תושב חוץ הקונה דירת מגורים משלם ככלל 7.5%, אבל הכלל אינו חל על נדל״ן מסחרי.
בגרמניה מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא 3.5–6.5%, לפי המדינה הפדרלית. יחד עם הנוטריון, פנקס המקרקעין (Grundbuch) ודמי התיווך, עלויות הרכישה מגיעות לכ-4.5–11% מהמחיר (חלק 11).
פורטוגל ממסה את דמי השכירות של יחידים תושבי חוץ ב-28%, וחברות זרות ב-25%
יחיד, כולל תושב חוץ, משלם 28% על דמי שכירות מנכס שאינו למגורים בפורטוגל, ו-25% על דמי שכירות ממגורים (סעיף 72 לקוד מס הכנסה ליחידים). חברה זרה ללא מוסד קבע משלמת 25%; חברה פורטוגלית משלמת מס חברות של 19% ב-2026, 18% ב-2027 ו-17% החל מ-2028, לפני היטלים נוספים.
גרמניה ממסה את הכנסות השכירות של תושב חוץ בכל מקרה. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור 14–45% בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות בשיעור 15.825% ומס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).
השוק הפורטוגלי צומח, אבל השוק הגרמני גדול ממנו פי כמה
ב-2025 הושקעו €847 מיליון בנדל״ן קמעונאי בפורטוגל, ובמחצית הראשונה של 2026 עלו ההשקעות בנדל״ן המסחרי במדינה ב-13%, ל-€1.375 מיליארד. את הנזילות של השוק הגרמני אפשר למדוד: ב-2025 הושקעו €6.5 מיליארד בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, ובתשעת החודשים הראשונים של 2026 — רבע פחות מאשר שנה קודם לכן (חלק 1).
המשמעות למשקיעים
1. השוו תשואות של פורמטים דומים ובאותה שיטה. Cushman & Wakefield מפרסמת תשואות פורטוגליות למרכזים מסחריים פתוחים ולקניונים, לא לסופרמרקטים עצמאיים, וחלק מהשיעורים שלה הם ברוטו.
2. בדקו את שווי הנכס לצורכי מס לפני שאתם מחשבים את מסי הכניסה. IMT ומס הבולים מגיעים ל-7.3% מהמחיר, אבל אם השווי לצורכי מס עולה על מחיר החוזה, IMT מוטל על השווי לצורכי מס.
3. חשבו את המס על דמי השכירות לפי צורת הבעלות שבחרתם. יחיד משלם 28% על דמי שכירות שאינם ממגורים, חברה זרה ללא מוסד קבע — 25%, וחברה פורטוגלית — 19% מס חברות ב-2026, לפני היטלים נוספים.
מה לבדוק:
• התשואה — לאותו פורמט, עם תאריך, מקור וציון אם היא נטו או ברוטו;
• נסח מפנקס המקרקעין (registo predial): בעלים, משכנתאות ושעבודים;
• שווי הנכס לצורכי מס: אם הוא עולה על המחיר, IMT מוטל עליו;
• שיעור המס על דמי השכירות לפי צורת הבעלות שלכם: יחיד, חברה פורטוגלית או חברה זרה;
• בגרמניה, שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית (חלק 11).
ראו גם: גרמניה או ספרד: מסי כניסה נמוכים יותר ובתי משפט מהירים יותר מול תשואה גבוהה מעט יותר; מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026?; האם קניית נדל״ן בגרמניה מקנה היתר שהייה?
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות ושוק הקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026 ולרבעון הרביעי של 2025; Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026; Eurostat, אומדן מהיר של HICP לספטמבר 2026 (עדכון מ-2 באוקטובר 2026); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; הנציבות האירופית, EU Justice Scoreboard 2026 (תרשים 5); פורטל e-Justice האירופי, "Land registers in EU countries — Portugal" (עדכון מ-7 באפריל 2024); Cushman & Wakefield, MarketBeat Portugal Retail and Investment, הרבעון השני של 2026, ו-Southern Europe Investment Market Overview 2025; קוד IMT (סעיפים 12, 17) בנוסחו המתוקן בצו-חוק 97/2026; קוד מס הבולים, הטבלה הכללית (פריט 1.1); קוד מס הכנסה ליחידים (סעיף 72) בנוסחו המתוקן בחוק 26/2026; קוד מס החברות (סעיף 87) וחוק 64/2025; חוק 23/2007 (סעיף 3) בנוסחו התקף באוקטובר 2026; מחלקת המדינה האמריקאית, 2025 Investment Climate Statement: Portugal; תקנות המועצה (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.