אין תשובה אחת: גרמניה מציעה תשואה מדידה של 5.00% בסופרמרקטים מובחרים, ואילו מונטנגרו — את האירו בלי חברות בגוש האירו, והיתר שהייה זמני לבעלי נכס בשווי €150,000 ומעלה. במדד שלטון החוק של World Justice Project, גרמניה מדורגת במקום ה-6 מתוך 143 מדינות, ומונטנגרו במקום ה-55. לא מצאנו תשואה מפורסמת של חברת תיווך גדולה לנדל״ן מסחרי במונטנגרו, ומס הרכישה שם פרוגרסיבי: מ-3% עד 6%, או כ-5.8% במחיר של €5 מיליון.
טבלה 1. גרמניה מציעה 5.00% מדידים ומקום 6 במדד WJP, מונטנגרו את האירו בלי גוש האירו ומקום 55
גרמניה מפרסמת תשואה; למונטנגרו אין נתון בר השוואה
גרמניה מציעה נקודת ייחוס מדידה: התשואה נטו ההתחלתית בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט מובחרים עמדה על 5.00% ברבעון השלישי של 2026 (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). למונטנגרו לא מצאנו נתון מפורסם דומה של חברת תיווך גדולה: Cushman & Wakefield CBS אינה מפרסמת תשואה בדוח השוק האחרון שמצאנו, למחצית הראשונה של 2024.
הקדסטר פתוח אבל חלקי; זרים קונים בתנאים שווים, ככלל
עסקאות ומשכנתאות נרשמות בקדסטר המקרקעין. לפי מחלקת המדינה האמריקאית, המערכת ממוחשבת ברובה ופתוחה לציבור, אבל ליותר מ-10% מהקרקע, בעיקר כפרית והררית, אין זכות בעלות ברורה או רשומה. מדד World Justice Project לשנת 2025 מראה את הפער המשפטי הכולל: מונטנגרו — במקום ה-55 מתוך 143 מדינות, גרמניה — במקום ה-6.
זרים קונים נדל״ן, ככלל, באותם תנאים כמו אזרחים, אבל גם אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA נתקלים בהגבלות על קרקע חקלאית (הנציבות האירופית, 2025). מונטנגרו אינה חברה באיחוד האירופי — היא מנהלת משא ומתן על הצטרפות — אבל לפי הנציבות האירופית, היא התיישרה במלואה עם כל הצעדים המגבילים של האיחוד נגד רוסיה ובלארוס. בגרמניה אין הגבלות על בסיס אזרחות, אבל חלות בה תקנות הסנקציות של האיחוד האירופי עצמן, וכך גם רשימת האיחוד של מדינות שלישיות בסיכון גבוה, שרוסיה נכללת בה מאז ינואר 2026.
הבעלים של נכס — דירה, בית, מתקן אירוח או שטח עסקי — או בעלים במשותף של מחצית לפחות, רשאים לקבל היתר שהייה זמני (סעיף 56 לחוק הזרים). לשם כך עליהם לעמוד בתנאים הכלליים, ובסיס מס הרכישה צריך להיות €150,000 לפחות. תוכנית האזרחות תמורת השקעה נסגרה ב-31 בדצמבר 2022. בגרמניה רכישת נדל״ן אינה מקנה זכות להיתר שהייה.
מס הרכישה עולה עם המחיר: כ-5.8% ב-€5 מיליון
הקונה משלם מס רכישה על שווי השוק; את הדוח יש להגיש בתוך 15 ימים. השיעור הוא 3% עד €150,000, 5% על החלק שבין €150,000 ל-€500,000 ו-6% מעל €500,000 (סעיפים 7 ו-11 לחוק מס העברת מקרקעין). במחיר של €5 מיליון המס מגיע ל-€292,000, או כ-5.8% (לפי חישובנו). מבנים חדשים, והחל מ-1 באפריל 2026 גם מגרשים לבנייה, הנמכרים עם מע״מ (21%), פטורים ממנו. חברה המחזיקה נדל״ן משלמת מס רכוש שנתי של 0.25–1% משווי השוק.
בגרמניה מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא 3.5–6.5%, לפי המדינה הפדרלית. יחד עם הנוטריון, פנקס המקרקעין (Grundbuch) ודמי התיווך, עלויות הרכישה מגיעות לכ-4.5–11% מהמחיר (חלק 11).
מונטנגרו ממסה את דמי השכירות של תושב חוץ ב-15%, וחברות מקומיות ב-9–15%
יחיד, כולל תושב חוץ, משלם מס של 15% על דמי שכירות במונטנגרו, אחרי הוצאות מתועדות או ניכוי קבוע של 30%. שוכר עסקי המשלם דמי שכירות לחברה זרה מנכה 15% במקור, או 30% אם המקבל נמצא במקלט מס. חברה מונטנגרית משלמת מס חברות לפי סולם של 9–15%.
גרמניה ממסה את הכנסות השכירות של תושב חוץ בכל מקרה. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור 14–45% בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות בשיעור 15.825% ומס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).
יחידים משלמים 15% על רווחי הון, והתמורה נשארת באירו
במכירה, יחיד משלם 15% על רווח ההון — אותו שיעור כמו על דמי השכירות. הון זר זורם לנדל״ן במונטנגרו: ב-2024 הוא משך €455 מיליון מתוך €890 מיליון של השקעות זרות ישירות (מחלקת המדינה האמריקאית).
למשקיע שמחשב באירו, התמורה אינה טעונה המרה. עם זאת, מונטנגרו משתמשת באירו כהילך חוקי מכוח החלטה שהתקבלה בנסיבות חריגות, וזו אינה חברות בגוש האירו: למדינה אין כלי מדיניות מוניטרית רגילים (הנציבות האירופית, 2025).
המשמעות למשקיעים
1. אשרו את המחיר בהערכת שווי פרטנית. למונטנגרו לא מצאנו נקודת ייחוס פתוחה של חברות תיווך גדולות: בקשו את התשואה עם תאריך, מקור ושיטה.
2. בדקו את הנכס מול הקדסטר לפני החתימה על החוזה. לפי מחלקת המדינה האמריקאית, ליותר מ-10% מהקרקע במדינה אין זכות בעלות ברורה או רשומה, וקרקע חקלאית מוגבלת אפילו לאזרחי האיחוד האירופי וה-EEA.
3. חשבו את מסי הכניסה ואת המס על דמי השכירות לפי צורת הבעלות שלכם. במחיר של €5 מיליון מס הרכישה מגיע לכ-5.8%; על דמי השכירות יחיד משלם 15% אחרי הוצאות, וחברה זרה — 15% במקור.
מה לבדוק:
• התשואה והמחיר — מהערכת שווי פרטנית, עם תאריך, מקור ושיטה;
• נסח מקדסטר המקרקעין (list nepokretnosti): בעלים, משכנתאות והגבלות;
• אם החלקה היא קרקע חקלאית;
• אם המכירה חייבת במע״מ של 21% או במס רכישה של 3–6%;
• מי מנכה את המס מדמי השכירות, ובאיזה שיעור;
• בגרמניה, שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית (חלק 11).
ראו גם: גרמניה או יוון: בתי משפט מהירים יותר מול מס רכישה נמוך יותר וויזת זהב; גרמניה או גאורגיה: תשואה מדידה ושלטון חוק חזק יותר מול כניסה זולה ופשוטה יותר; השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מרוסיה: אין איסור רכישה כללי, אבל גם אין הגנה של אמנת מס.
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוח שוק הקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026; Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026; Eurostat, HICP: גרמניה — אומדן מהיר לספטמבר 2026, מונטנגרו — אוגוסט 2026 (עדכון מ-2 באוקטובר 2026); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; הנציבות האירופית, Montenegro 2025 Report, SWD(2025) 754 מ-4 בנובמבר 2025; חוק מס העברת מקרקעין של מונטנגרו (סעיפים 6, 7, 9, 11) בנוסחו המתוקן מ-10 במרץ 2026; חוק הזרים של מונטנגרו (סעיף 56) בנוסחו המתוקן מ-10 במרץ 2026; PwC Worldwide Tax Summaries, Montenegro (נבדק ב-7 באוגוסט 2026); מחלקת המדינה האמריקאית, 2025 Investment Climate Statement: Montenegro; Cushman & Wakefield CBS, Montenegro Property Market Report, המחצית הראשונה של 2024 (ללא פרסום תשואות); תקנות המועצה (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.