אין תשובה אחת: גרמניה מציעה 5.00% נטו בסופרמרקטים מובחרים, ואילו יוון — מס רכישה של 3.09% ולפי הערכת Avison Young כ-6.25% ברוטו בנכסים מובחרים ברוב הפלחים. במדד שלטון החוק של World Justice Project, גרמניה מדורגת במקום ה-6 מתוך 143 מדינות, ויוון במקום ה-48. לפי הערכת הנציבות האירופית, תיק בערכאה ראשונה נמשך ביוון כ-737 ימים לעומת 232 בגרמניה, ויוון עדיין מעניקה היתר שהייה תמורת רכישת נכס יחיד החל מ-€400,000.
טבלה 1. גרמניה מציעה 5.00% נטו, יוון כ-6.25% ברוטו ומס רכישה של 3.09%
גרמניה ויוון מפרסמות שתיהן תשואות, אבל השיעור היווני הוא ברוטו
לגבי גרמניה, BNP Paribas Real Estate מדווחת על התשואה נטו ההתחלתית בנכסים מובחרים: 5.00% בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט ברבעון השלישי של 2026 (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לנכסים מובחרים ביוון בשלושת הרבעונים הראשונים של 2026, Avison Young מעמידה את התשואה ברוטו שאפשר להשיג על כ-6.25% ברוב הפלחים; ברחובות הקניות הראשיים של אתונה ושל סלוניקי היא יורדת ל-5.0%. לדברי חברת התיווך, גם סופרמרקטים עשויים להימכר בתשואות של פחות מ-6.5%.
הקדסטר ביוון עדיין חלקי, ובתי המשפט איטיים פי שלושה
מאז 2003 מחליף קדסטר אלקטרוני את מרשמי המשכנתאות, אבל בפברואר 2026 עוד פעלו 273 מהם, כמשרדי קדסטר זמניים במקומות שבהם הקדסטר אינו שלם. לפי מחלקת המדינה האמריקאית, לחלק ניכר מהקרקעות ביוון עדיין אין זכות בעלות ברורה. מדד World Justice Project לשנת 2025 מראה את הפער המשפטי הכולל: יוון — במקום ה-48 מתוך 143 מדינות, גרמניה — במקום ה-6. לפי הערכת הנציבות האירופית, תיק אזרחי או מסחרי בערכאה ראשונה נמשך ביוון ב-2024 כ-737 ימים, לעומת 232 בגרמניה.
בלי היתר, אזרחים וחברות ממדינות שמחוץ לאיחוד האירופי ול-EFTA אינם רשאים לרכוש זכויות במקרקעין באזורי ספר, כמו הדודקאנס ולסבוס, או מניות בחברות המחזיקות בהם. ועדה אזורית יכולה להסיר את האיסור, אבל רק בהסכמת נציג משרד הביטחון (סעיפים 24–26 לחוק 1892/1990). שתי המדינות חברות באיחוד האירופי: שתיהן מחילות את תקנות הסנקציות (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014 ואת רשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה. מאז ינואר 2026 נכללת ברשימה רוסיה, ולכן עסקאות שמעורבים בהן תושביה מחייבות בדיקת נאותות מוגברת.
חוק 5100/2024 מעניק היתר שהייה למשקיעים תמורת רכישת נכס יחיד בשטח של 120 מ״ר לפחות. הרף הוא €800,000 באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים שיש בהם יותר מ-3,100 תושבים, ו-€400,000 בשאר המקומות. נכס שהוסב משימוש שאינו למגורים לשימוש למגורים מזכה בהיתר החל מ-€250,000. בגרמניה רכישת נדל״ן אינה מקנה זכות להיתר שהייה.
מס הרכישה ביוון הוא 3.09%, אבל חברות משלמות גם מס שנתי
מכירה שאינה חייבת במע״מ חייבת במס העברת מקרקעין: 3% משווי הנכס לצורכי מס, או 3.09% עם התוספת העירונית. אם המכירה חייבת במע״מ, אין מס העברה; שיעור המע״מ הרגיל הוא 24%. חברות משלמות גם מס משלים שנתי של 0.55% מהשווי הכולל של הנדל״ן שלהן.
בגרמניה מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא 3.5–6.5%, לפי המדינה הפדרלית. יחד עם הנוטריון, פנקס המקרקעין (Grundbuch) ודמי התיווך, עלויות הרכישה מגיעות לכ-4.5–11% מהמחיר (חלק 11).
יוון ממסה את דמי השכירות של תושב חוץ בשיעור של עד 45%, וחברות ב-22%
החל מ-2026, הכנסות שכירות של יחיד ביוון ממוסות לפי סולם: 15% עד €12,000, 25% עד €24,000, 35% עד €36,000 ו-45% מעבר לכך, בלי קשר לאזרחות או לתושבות. חברות יווניות משלמות מס חברות בשיעור 22%.
גרמניה ממסה את הכנסות השכירות של תושב חוץ בכל מקרה. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור 14–45% בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות בשיעור 15.825% ומס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).
בינתיים יחידים מוכרים בלי מס על רווח הון, אבל השוק קטן
יוון השעתה עד 31 בדצמבר 2026 את המס על רווחי הון של יחידים ממכירת נדל״ן. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2026 הושקעו בנדל״ן המסחרי במדינה כ-€560 מיליון, 32% פחות משנה קודם לכן. רוכשים יוונים לקחו 72%, ו-Avison Young צופה שההון המקומי עשוי להמשיך לגבור על משקיעים זרים בנכסים קטנים יותר.
את הנזילות של השוק הגרמני אפשר למדוד: בתשעת החודשים הראשונים של 2026 הושקעו כ-€3.1 מיליארד בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, רבע פחות משנה קודם לכן (חלק 1).
המשמעות למשקיעים
1. השוו תשואות באותה שיטה. Avison Young מצטטת שיעורים ברוטו ליוון, ו-BNP Paribas Real Estate שיעורים נטו לגרמניה, ולכן הפער האמיתי קטן מ-1.25 נקודות אחוז.
2. בקשו נסח מהקדסטר או ממרשם המשכנתאות. הקדסטר אינו שלם: בפברואר 2026 עוד פעלו 273 מרשמי משכנתאות, ותיק בערכאה ראשונה נמשך כ-737 ימים.
3. בדקו את מעמד האזור לפני החתימה על החוזה. באזורי ספר, קונה מחוץ לאיחוד האירופי ול-EFTA זקוק להחלטת ועדה שאישר נציג משרד הביטחון.
מה לבדוק:
• התשואה — ברוטו או נטו, עם תאריך ומקור;
• נסח מהקדסטר או ממרשם המשכנתאות: בעלים, שעבודים וגבולות החלקה;
• אם הנכס נמצא באזור ספר לפי חוק 1892/1990;
• אם המכירה חייבת במע״מ של 24% — אם כן, אין מס העברה;
• בגרמניה, שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית (חלק 11).
ראו גם: גרמניה או קפריסין: ודאות משפטית חזקה יותר מול תשואה שמאית גבוהה יותר; גרמניה או מונטנגרו: תשואה מדידה מול היתר שהייה לבעלי נכסים; האם קניית נדל״ן בגרמניה מקנה היתר שהייה?
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות ושוק הקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026; Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026; Eurostat, אומדן מהיר של HICP לספטמבר 2026 (עדכון מ-2 באוקטובר 2026); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; הנציבות האירופית, EU Justice Scoreboard 2026 (תרשים 5); פורטל e-Justice האירופי, "Land registers in EU countries — Greece" (עדכון מ-19 בפברואר 2026); Avison Young, Greece Investment Market Report, שלושת הרבעונים הראשונים של 2026; חוק 1892/1990 (סעיפים 24–26) בנוסחו המתוקן בחוק 3978/2011; חוק 5038/2023 (סעיף 100) בנוסחו המתוקן בחוק 5100/2024, וחוזר מס׳ 9 של משרד ההגירה והמקלט מ-25 בספטמבר 2024; PwC Worldwide Tax Summaries, Greece (נבדק ב-8 בספטמבר 2026); מחלקת המדינה האמריקאית, 2025 Investment Climate Statement: Greece; תקנות המועצה (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.