מדריך למשקיע
2026-10-10 10:31

גרמניה או קפריסין: ודאות משפטית חזקה יותר מול תשואה שמאית גבוהה יותר

אין תשובה אחת: גרמניה מציעה 5.00% בסופרמרקטים מובחרים, ואילו בקפריסין מדד RICS ו-KPMG מראה 5.78% בנכסי מסחר ו-5.63% במשרדים — בשיטות חישוב שונות. במדד שלטון החוק של World Justice Project, גרמניה מדורגת במקום ה-6 מתוך 143 מדינות, וקפריסין במקום ה-30. לשתי המדינות אותו מטבע, אותן תקנות סנקציות של האיחוד האירופי ואותה רשימה של האיחוד של מדינות שלישיות בסיכון גבוה; הן נבדלות בהיתר הרכישה לאזרחי מדינות שמחוץ לאיחוד ובמסים בכניסה ובמימוש.
טבלה 1. גרמניה מציעה 5.00% בסופרמרקטים, קפריסין 5.78% לפי הערכת שווי בנכסי מסחר
⁧קפריסין⁩
⁧גרמניה⁩
⁧פרמטר⁩
⁧5.78% — מסחר, 5.63% — משרדים, 4.15% — מחסנים; הרבעון השני של 2026⁩
⁧5.00% — סופרמרקטים מובחרים, 4.56% — משרדים מובחרים; הרבעון השלישי של 2026⁩
⁧תשואה בנדל״ן מסחרי⁩
⁧מקום 30 מתוך 143⁩
⁧מקום 6 מתוך 143⁩
⁧שלטון החוק, WJP 2025⁩
⁧בהיתר של מועצת השרים⁩
⁧לא נדרש היתר⁩
⁧רכישה בידי אזרח מחוץ לאיחוד האירופי ול-EEA⁩
⁧⁦3–8%⁩ בסולם מדורג, מחצית כשאין מע״מ; אין אגרה אם חל מע״מ⁩
⁧⁦3.5–6.5%⁩ מהמחיר⁩
⁧מס או אגרה ברכישה⁩
⁧יחיד — סולם של ⁦0–35%⁩; חברה קפריסאית — 15%⁩
⁧יחיד — ⁦14–45%⁩; חברה (GmbH) — מ-15.825%⁩
⁧מס על הכנסות שכירות של תושב חוץ⁩
⁧20% על רווח ההון⁩
⁧יחיד — אין, אחרי 10 שנות בעלות; GmbH — ממוסה⁩
⁧מס על רווח ממכירה⁩
⁧אירו⁩
⁧אירו⁩
⁧מטבע⁩
5.2%
3.3%
⁧אינפלציה, ספטמבר 2026 (אומדן מהיר)⁩

גרמניה וקפריסין מפרסמות שתיהן תשואות, אבל בשיטות שונות

לגבי גרמניה, BNP Paribas Real Estate מדווחת על התשואה נטו ההתחלתית בנכסים מובחרים: 5.00% בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט ברבעון השלישי של 2026 (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). במשרדים, בממוצע של שבע הערים מדרג A, היא עמדה על 4.56%. מדד RICS ו-KPMG מעריך מבנים סטנדרטיים רעיוניים בחמש ערים בקפריסין לפי שווי שוק ודמי שכירות. ברבעון השני של 2026 הוא הראה 5.78% במבני מסחר ברחובות הקניות הראשיים, 5.63% במשרדים במרכזי עסקים ו-4.15% במחסנים. זהו מדד שמאי, לא תוצאה של עסקאות; ערכי נכסי המסחר עלו בתוך שנה ב-0.66% בלבד — החלש מכל הפלחים.

דיני האיחוד האירופי משותפים, אבל אזרחים מחוץ לאיחוד זקוקים בקפריסין להיתר

שתי המדינות חברות באיחוד האירופי: שתיהן מחילות את תקנות הסנקציות (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014 ואת רשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה. מאז ינואר 2026 נכללת ברשימה רוסיה, ולכן עסקאות שמעורבים בהן תושביה מחייבות בדיקת נאותות מוגברת. מדד World Justice Project לשנת 2025 מראה את הפער המשפטי הכולל: קפריסין — במקום ה-30 מתוך 143 מדינות, גרמניה — במקום ה-6.
ההבדל המשפטי העיקרי הוא הגישה לשוק. אזרח של מדינה שאינה חברה באיחוד האירופי או ב-EEA, או חברה שבשליטתו, זקוקים להיתר מוקדם של מועצת השרים כדי לקנות בקפריסין. עד שההיתר ניתן, החוזה אינו מקנה זכות בנכס, ורישום בלי היתר בטל (סעיף 3 לחוק המקרקעין (רכישה בידי זרים), Cap. 109). גרמניה אינה דורשת היתר כזה.

אגרת ההעברה בקפריסין עולה עם המחיר, אבל יורדת במחצית כשאין מע״מ

מחלקת המקרקעין והמדידות גובה אגרת העברה בסולם מדורג: 3% על חלק המחיר עד €85,000, 5% מ-€85,001 עד €170,000 ו-8% מעל €170,000. אם המכירה אינה חייבת במע״מ, האגרה יורדת במחצית; אם היא חייבת, אין אגרה, אבל שיעור המע״מ הרגיל הוא 19%. מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026. במחיר של €5 מיליון בלי מע״מ, האגרה מגיעה לכ-3.9% (לפי חישובנו).
בגרמניה מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא ⁦3.5–6.5%⁩, לפי המדינה הפדרלית. יחד עם הנוטריון, פנקס המקרקעין (Grundbuch) ודמי התיווך, עלויות הרכישה מגיעות לכ-⁦4.5–11%⁩ מהמחיר (חלק 11).

קפריסין ממסה את דמי השכירות של תושב חוץ בשיעור של עד 35%, וחברות ב-15%

תושב חוץ משלם מס קפריסאי על הכנסות שכירות מנכס בקפריסין (סעיף 5 לחוק מס הכנסה 118(I)/2002). החל מ-2026 הסולם הוא 0% עד €22,000, אחר כך 20%, 25% ו-30%, ו-35% מעל €72,000; ניכוי רעיוני של 20% מדמי השכירות ברוטו מותר כהוצאה. גם החל מ-2026, שיעור מס החברות עלה מ-12.5% ל-15%.
גרמניה ממסה את הכנסות השכירות של תושב חוץ בכל מקרה. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור ⁦14–45%⁩ בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות בשיעור 15.825% ומס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).

במכירה, קפריסין לוקחת 20% מרווח ההון

בקפריסין, רווחים ממכירת נכס הנמצא בה, וממכירת מניות בחברות ששוויין מורכב מנכס כזה, ממוסים ב-20%. גם עסקת מניות אינה עוקפת את משטר ההיתרים: רכישת שליטה של זר בחברה קפריסאית המחזיקה נדל״ן, וחכירה ליותר מ-33 שנים, מחייבות אף הן היתר. בגרמניה יחיד פרטי מוכר בלי מס אחרי שהחזיק בנכס יותר מעשר שנים (חלק 9). מכירת החברה הגרמנית במקום הנכס אינה חוסכת את מס הרכישה: העברה של 90% או יותר מהמניות בתוך עשר שנים ממוסה כמו רכישה ישירה.
את הנזילות של השוק הגרמני אפשר למדוד: ב-2025 הושקעו €6.5 מיליארד בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, ובתשעת החודשים הראשונים של 2026 — רבע פחות מאשר שנה קודם לכן (חלק 1).

המשמעות למשקיעים

1. התאימו את התשואות לשיטת החישוב לפני שאתם משווים ביניהן. מדד RICS ו-KPMG מעריך מבנים סטנדרטיים רעיוניים, לא עסקאות, ולכן 5.78% בקפריסין ו-5.00% בגרמניה הם נקודות ייחוס שחושבו לפי כללים שונים.
2. בררו לפני החתימה אם אתם זקוקים להיתר לפי Cap. 109. בלי היתר של מועצת השרים החוזה אינו מקנה זכות בנכס והרישום בטל; גם רכישת שליטה בחברה קפריסאית המחזיקה נדל״ן מחייבת היתר.
3. חשבו את מסי הכניסה והמימוש לפי המחיר בפועל. האגרה הקפריסאית עולה בסולם מ-3% עד 8% ויורדת במחצית כשאין מע״מ, ובמכירה קפריסין לוקחת 20% מרווח ההון.
מה לבדוק:
• אם אתם זקוקים להיתר לפי Cap. 109 — לפני החתימה על החוזה;
• אם הונפקה לנכס תעודת בעלות (title deed), ומה רשום לגביו במחלקת המקרקעין והמדידות;
• אם המכירה חייבת במע״מ — האגרה תלויה בכך;
• שיטת חישוב התשואה: מדד RICS ו-KPMG מבוסס על הערכת שווי, לא על עסקאות;
• בגרמניה, שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית (חלק 11).
ראו גם: השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מקפריסין; גרמניה או איחוד האמירויות (דובאי); מס הרכישה בגרמניה ב-2026: מ-3.5% עד 6.5%, מדינה אחר מדינה; מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026?
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות ושוק הקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026; Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026; Eurostat, אומדן מהיר של HICP לספטמבר 2026 (עדכון מ-2 באוקטובר 2026); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; RICS Cyprus Property Index עם KPMG בקפריסין, הרבעון השני של 2026 (פורסם ב-25 באוגוסט 2026); חוק המקרקעין (רכישה בידי זרים), Cap. 109 (סעיפים 2, 3); חוק מס הכנסה 118(I)/2002 (סעיף 5); PwC Worldwide Tax Summaries, Cyprus (נבדק ב-4 באוגוסט 2026); תקנות המועצה (EU) מס׳ 833/2014 ומס׳ 269/2014; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46; § 23 EStG; § 1(2b), (3) GrEStG. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.