התשואה של 5.00% ש-BNP Paribas Real Estate מייחסת לסופרמרקטים בודדים מובחרים (הרבעון השלישי של 2026) נשענת על שני תנאים: חוזה שכירות ארוך ומגרש שמאפשר לחנות לגדול. המגרש חשוב, משום שלסופרמרקט הממוצע מבין 10,700 הסופרמרקטים בעלי המגוון המלא (Vollsortimenter) בגרמניה יש 1,852 מ״ר שטח השכרה, ואילו הרשתות מתכננות חנויות חדשות בשטח של 2,300 מ״ר (BNP). ההפרש, כ-450 מ״ר, הופך לכסף רק כשהחוזה מתחדש — ורק אם אפשר לבנות אותו.
הסופרמרקטים מחזירים לעצמם נתח שוק מידי חנויות הדיסקאונט
סופרמרקטים בעלי מגוון מלא — חנויות עם שטח מכירה של 400 עד 2,500 מ״ר שמוכרות את כל מגוון המזון — צומחים מהר יותר מחנויות הדיסקאונט. ב-2025 עלה המחזור שלהם ב-6.5%, ושל חנויות הדיסקאונט ב-2.7% בלבד, ונתחם של הסופרמרקטים בקמעונאות המזון בגרמניה הגיע ל-32.2% (EHI).
מאחורי אותו לוגו יכולים לעמוד חותמים שונים על החוזה. השוכרים העיקריים בפורמט הם REWE ו-EDEKA. ל-REWE יש כ-3,800 חנויות, וקונספט הסופרמרקט שלה מתוכנן לשטח מכירה של 500–3,500 מ״ר. ל-EDEKA, בלי חנויות הדיסקאונט Netto שלה, יש 6,438 חנויות, ו-5,629 מהן מפעילים סוחרים עצמאיים. החותם יכול להיות אפוא חברה של הקבוצה או סוחר עם חנות אחת (ראו חלק 2 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
450 המ״ר החסרים משתלמים רק בחידוש החוזה
הרחבה מביאה בדרך כלל דמי שכירות גבוהים יותר וחוזה חדש, לרוב ל-15 שנה. BNP Paribas Real Estate מכנה את השטח החסר "הרזרבה השקטה" של תיק הנכסים. בכלל המדינה מדובר בכ-4.8 מיליון מ״ר, או בכ-2,100 סופרמרקטים חדשים (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אבל הרזרבה קיימת רק אם אפשר לבנות אותה. חנות עם שטח מכירה של יותר מ-800 מ״ר נחשבת לקמעונאות בהיקף גדול, והרחבתה מחייבת בדרך כלל היתר חדש, ולעיתים קרובות גם תוכנית בניין עיר (תב״ע, Bebauungsplan) חדשה.
עסקה בבקום שבנורדריין-וסטפליה ממחישה את מחירו של חידוש כזה. בדצמבר 2025 הקדימה REWE את חידוש החוזה, שתוקפו היה אמור להימשך עד סוף 2028, והאריכה אותו ב-12 שנה לפחות, עם ארבע אופציות של ארבע שנים כל אחת. השוכר מבצע מודרניזציה בשטח של 2,445 מ״ר, ודמי השכירות הצמודים יעלו בכמעט 15% לאחר המודרניזציה. המשכיר, קרן של Dr. Peters Group, משלם השתתפות ייעודית בבנייה בסך €700,000; מניסיוננו, השתתפות של המשכיר במודרניזציה היא חלק מקובל בחידוש כזה.
טבלה 1. לסופרמרקט הממוצע חסרים כ-450 מ״ר לעומת דרישת הרשתות — סיכון ורזרבה גם יחד
מקורות: BNP Paribas Real Estate (מספר החנויות על בסיס נתוני HDE), EHI, Hahn Group.
התשואה של 5.00% חלה על חנות בודדת עם חוזה מהשורה הראשונה
הנתון של BNP מתאר את הסופרמרקטים וחנויות הדיסקאונט הבודדים הטובים ביותר; בסוף 2025 הוא עמד על 4.90%. לפי הערכת BNP ל-2025, השוק משלם עד פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים על סופרמרקט בודד מובחר, פי 15.5 על נכס ליבה-פלוס (core-plus) ופי 12.5 על נכס השבחה (value-add). מניסיוננו, חוזה השכירות הטיפוסי נחתם ל-15 שנה עם אופציות הארכה לשוכר, מצמיד את דמי השכירות רק מעבר לסף ורק באופן חלקי, ומשאיר את הגג והשלד (Dach und Fach) באחריות המשכיר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
דמי השכירות למ״ר בסופרמרקטים נמוכים מאשר בחנויות דיסקאונט: במדגם של Hahn Group, שכולל יותר מ-700 חנויות מזון, משלמים סופרמרקטים והיפרמרקטים כ-€11.20 למ״ר לחודש, וחנויות דיסקאונט €12.37. עם זאת, הפורמט מסביר רק 2% מההבדלים בדמי השכירות, סוג המיקום — 20%, ושנת הבנייה — 10%.
הסיכונים העיקריים הם ההשכרה מחדש — רק מעגל מצומצם של רשתות יכול להחליף את REWE או את EDEKA — ועלות המודרניזציה. במדגם של BNP, שכלל 245 נכסים קמעונאיים, בניינים שנבנו או עברו מודרניזציה אחרי 2010 צורכים בממוצע כ-45% פחות אנרגיה ראשונית מבניינים שנבנו לפני 2000.
המשמעות למשקיעים
1. שלמו על הרזרבה רק אם אפשר לבנות אותה. כ-450 המ״ר משתלמים בעת החידוש, אבל הרחבה של חנות בת יותר מ-800 מ״ר מחייבת בדרך כלל היתר חדש, ולעיתים קרובות גם תב״ע חדשה.
2. כללו במחיר השתתפות במודרניזציה. בבקום חידשה REWE את החוזה ל-12 שנה לפחות, והמשכיר משלם €700,000 לבנייה; מניסיוננו, השתתפות כזו היא חלק מקובל בחידוש.
3. בדקו את החותם, לא את הלוגו. סוחרים עצמאיים מפעילים 5,629 מתוך 6,438 החנויות של EDEKA, ולכן ייתכן שעל החוזה חתום סוחר עם חנות אחת, ולא חברה של הקבוצה.
מה לבדוק:
• בררו מי חתם על החוזה — חברה של הקבוצה או סוחר עצמאי — כמה נותר מהתקופה הקבועה ואילו אופציות יש לשוכר.
• בדקו איזה שטח מכירה מתיר ההיתר, והאם המגרש והתב״ע מותירים מקום לעוד כ-450 מ״ר.
• השוו את דמי השכירות למ״ר לממוצע של הפורמט ולמחזור החנות, וקראו את סעיף ההצמדה.
• בקשו את תעודת היעילות האנרגטית ואת גיל הגג וציוד הקירור, ובררו למי שייך הציוד הזה.
• בררו מי משלם על המודרניזציה בחידוש הבא, והאם מחיר הרכישה משקף את ההשתתפות הזאת.
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2024 ולרבעון הרביעי של 2025 (מספרי החנויות על בסיס נתוני HDE), ודוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי לרבעון השלישי של 2026; EHI Retail Institute (כפי שדווח ב-Lebensmittel Rundschau, 3 בספטמבר 2026; סיווג הפורמטים: EHI handelsdaten); Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); REWE Group, חוברת ההתרחבות 2026; EDEKA, דוח הקבוצה 2025; Dr. Peters Group, הודעה לעיתונות מ-2 בדצמבר 2025; § 11(3) BauNVO; BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 3 ו-10; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.