שוויו של סופרמרקט גדול (Verbrauchermarkt) אינו נובע מהרחבה עתידית, אלא מאורך חוזה השכירות וממעגל הרשתות שמסוגלות להחליף את השוכר. שטח ההשכרה הממוצע של כ-1,300 החנויות מהסוג הזה בגרמניה הוא 3,869 מ״ר, והוא כבר תואם את דרישת הרשתות, 3,800 מ״ר (BNP Paribas Real Estate). אם השוכר יעזוב, לפי הערכתנו רק רשתות מעטות יוכלו להחליף אותו.
הפורמט שצומח הכי מהר משלם את דמי השכירות הגבוהים ביותר למ״ר
ב-2025 עלה המחזור של הסופרמרקטים הגדולים ב-7.1% — מהר יותר מזה של כל פורמט מזון אחר — ונתח הפורמט בקמעונאות המזון הגיע ל-11.0% (EHI). במדגם של Hahn Group, שכולל יותר מ-700 חנויות מזון, משלמים סופרמרקטים גדולים €12.43 למ״ר לחודש בממוצע — יותר מחנויות דיסקאונט (€12.37), ובאופן ניכר יותר מסופרמרקטים והיפרמרקטים (כ-€11.20).
השמות בפלח הזה גמישים, ולכן על המשקיע להעריך את שטח המכירה בפועל לפי ההיתר, לא את הלוגו. סופרמרקט גדול הוא חנות עם שטח מכירה של 2,500 עד 5,000 מ״ר, מגוון מזון מלא ומבחר רחב של מוצרים שאינם מזון. דוגמאות לכך הן REWE Center, E center וחלק מחנויות Kaufland. אבל REWE מסווגת את REWE Center שלה, עם 3,500 עד יותר מ-6,000 מ״ר, כסופרמרקט גדול, אף שלפי הסיווג של EHI חנות של 5,000 מ״ר ומעלה היא כבר היפרמרקט.
טבלה 1. לסופרמרקט הגדול הממוצע יש 3,869 מ״ר, לעומת 3,800 מ״ר שהרשתות דורשות: אין רזרבת שטח
מקורות: BNP Paribas Real Estate (מספר החנויות על בסיס נתוני HDE), EHI, Hahn Group, דרישות האתר לחנויות חדשות של REWE, EDEKA ו-Kaufland (2026).
בלי רזרבה שקטה, תקופת החוזה ומעגל המחליפים הם שמכריעים
לסופרמרקט גדול חסר המנוף שיש לפורמטים הקטנים. בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט, הרחבה בעת החידוש מביאה בדרך כלל דמי שכירות גבוהים יותר וחוזה חדש ל-15 שנה. שטחו של סופרמרקט גדול, לפי הערכת BNP, כבר עונה על צורכי הרשתות (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). חנות כזו נחשבת תמיד לקמעונאות בהיקף גדול, וככלל היא ממוקמת באזור ליבה (Kerngebiet) או באזור מיוחד (Sondergebiet). התוכנית של אזור כזה מגבילה בדרך כלל את שטח המכירה, ולעיתים קרובות גם את מגוון המוצרים.
מעגל המחליפים צר, לפי הערכתנו: אם השוכר יעזוב, רק רשתות מעטות יוכלו להחליף אותו — REWE, EDEKA, Kaufland או Globus. נוסף על כך, רשות התחרות הפדרלית (Bundeskartellamt) בוחנת עסקאות כאלה חנות אחר חנות. החלופה היא לחלק את המבנה לסופרמרקט, לחנות דיסקאונט ולחנות פארם, אבל לשם כך נדרש היתר חדש, ולעיתים קרובות גם שינוי של תוכנית בניין העיר (תב״ע).
BNP Paribas Real Estate מפרסמת תשואות לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט בודדים (5.00%) ולמרכזים מסחריים פתוחים (4.75%), אבל לא לסופרמרקטים גדולים. את הנתונים האלה אי אפשר להחיל על נכס מסוים: את המחיר קובעים המכפיל בעסקה הספציפית ויתרת תקופת השכירות. מניסיוננו, החוזה נחתם ל-15 שנה עם אופציות הארכה לשוכר, וגג וחניון גדולים מגדילים את העלויות שנשארות על המשכיר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
המשמעות למשקיעים
1. שלמו על תקופת החוזה, לא על השטח. לפורמט אין רזרבת שטח, ולכן את המחיר קובעים המכפיל בעסקה הספציפית ויתרת תקופת השכירות — לא נקודות הייחוס של BNP לפורמטים אחרים.
2. הכינו רשימת מחליפים לפני העסקה. לפי הערכתנו, רק רשתות מעטות יוכלו להחליף את השוכר — REWE, EDEKA, Kaufland או Globus — וה-Bundeskartellamt בוחן עסקאות כאלה חנות אחר חנות.
3. תקצבו את הגג והחניון. מניסיוננו, הגג והחניון הגדולים של הפורמט מגדילים את העלויות שנשארות על המשכיר לאורך כל 15 שנות החוזה.
מה לבדוק:
• בדקו את שטח המכירה בפועל לפי ההיתר מול המגבלות של האזור המיוחד על השטח ועל מגוון המוצרים.
• בררו אילו רשתות, מלבד השוכר הנוכחי, יכולות להפעיל חנות בגודל כזה באזור המשיכה הזה.
• בדקו את יתרת התקופה, את האופציות ואת ההצמדה, והשוו את דמי השכירות למ״ר לממוצע של הפורמט.
• השוו את מספר מקומות החניה לתקן של הרשת: ב-E center, מקום חניה אחד לכל 15 מ״ר שטח מכירה.
• העריכו את מצב הגג והחניון, ובררו מי אחראי לחידושם.
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 (מספרי החנויות על בסיס נתוני HDE), ודוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי לרבעון השלישי של 2026; EHI Retail Institute (כפי שדווח ב-Lebensmittel Rundschau, 3 בספטמבר 2026; סיווג הפורמטים: EHI handelsdaten ו-Regierungspräsidium Gießen, 2015); Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); REWE Group, חוברת ההתרחבות 2026; EDEKA, חוברת ההתרחבות 2026; Kaufland, דרישות האתר (2026); Bundeskartellamt, הודעה לעיתונות מ-22 בדצמבר 2020; § 11(3) BauNVO; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-10; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.