מדריך למשקיע
2026-10-10 11:51

כמה עולה לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?

מעבר למחיר, קונה של נדל״ן מסחרי בגרמניה משלם בדרך כלל עוד בין 4.5% ל-11% ממנו; בדוגמה שלנו — סופרמרקט של €10 מיליון בסקסוניה התחתונה — 9.45%. הסעיפים הכבדים ביותר הם מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) — מ-3.5% בבוואריה ועד 6.5% בארבע מדינות פדרליות — ודמי התיווך, אם הקונה הוא שמשלם אותם. הנוטריון ולשכת רישום המקרקעין עולים שבריר של אחוז, לפי תעריף שקבע החוק.

מס הרכישה תלוי במדינה הפדרלית, והחבות בו נוצרת בחתימה

טבלה 1. אותה רכישה של €10 מיליון גוררת מס רכישה של בין €350,000 ל-€650,000
⁧המס על €10 מיליון⁩
⁧מדינות פדרליות⁩
⁧שיעור⁩
€350,000
⁧בוואריה⁩
3.5%
€500,000
⁧באדן-וירטמברג, סקסוניה התחתונה, ריינלנד-פפאלץ, סקסוניה-אנהלט, תורינגיה⁩
5.0%
€550,000
⁧ברמן, המבורג, סקסוניה⁩
5.5%
€600,000
⁧ברלין, הסן, מקלנבורג-פורפומרן⁩
6.0%
€650,000
⁧ברנדנבורג, זארלנד, נורדריין-וסטפאליה, שלזוויג-הולשטיין⁩
6.5%
החבות במס נוצרת עם החתימה על החוזה, אלא אם העסקה תלויה בתנאי או באישור (§§ 1, 14 GrEStG). בסיס המס הוא התמורה כולה — המחיר בתוספת כל התחייבות שהקונה נוטל על עצמו (§§ 8, 9 GrEStG); מתקנים תפעוליים (Betriebsvorrichtungen) אינם נחשבים חלק מהקרקע (§ 2(1) GrEStG). שני הצדדים חבים במס כלפי משרד המס, אבל החוזה מטיל אותו בדרך כלל על הקונה (§ 13 GrEStG). המס מגיע לפירעון חודש לאחר הודעת השומה (§ 15 GrEStG), ובלי אישור המסים של משרד המס הקונה לא יירשם בפנקס המקרקעין (§ 22 GrEStG).

הנוטריון ולשכת רישום המקרקעין עולים שבריר של 1%, בתעריף שקבע החוק

השכר והאגרות קבועים בחוק, ואי אפשר להסכים על סכום אחר (§ 125 GNotKG); לפי ברירת המחדל, הקונה נושא בהם (§ 448(2) BGB). על החוזה גובה הנוטריון אגרה בשיעור 2.0 לפי טבלה B של ה-GNotKG, ועוד 0.5 על כל אחת משתי פעולות — ביצוע העסקה והפיקוח על תנאי התשלום — בתוספת מע״מ 19%. לשכת רישום המקרקעין גובה אגרה בשיעור 0.5 על הערת האזהרה ו-1.0 על רישום הבעלים. האגרות עולות לאט יותר מהמחיר:
טבלה 2. ככל שהמחיר עולה, חלקן של האגרות יורד מ-0.8% ל-0.4%
⁧יחד, % מהמחיר⁩
⁧לשכת רישום המקרקעין⁩
⁧נוטריון, כולל מע״מ⁩
⁧מחיר⁩
0.8%
€7,400
€17,600
⁧€3 מיליון⁩
0.8%
€12,200
€29,000
⁧€5 מיליון⁩
0.6%
€17,000
€41,000
⁧€10 מיליון⁩
0.4%
€26,100
€62,100
⁧€20 מיליון⁩
חישוב של Gordon Real Estate Group לפי טבלה B, מעוגל, בלי הוצאות נלוות קטנות. אם הרכישה ממומנת בהלוואה, משלמים בנפרד על שעבוד הקרקע (Grundschuld) לטובת הבנק: כ-€19,000 על €6 מיליון.

דמי התיווך ובדיקת הנאותות הם הסעיפים שאפשר לנהל עליהם משא ומתן

דמי התיווך בנדל״ן מסחרי נתונים למשא ומתן חופשי (§ 652 BGB), ולא פעם המוכר משלם אותם. הכללים על חלוקתם בין הצדדים חלים רק על דירות ועל בתים חד-משפחתיים (§§ ⁦656a–656d⁩ BGB). לפי ניסיוננו, בדיקת נאותות לסופרמרקט בודד עולה ⁦€30,000–50,000⁩ (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
בדוגמה שבחלק 11 הסתכמו עלויות הרכישה של חנות ב-€10 מיליון בסקסוניה התחתונה ב-€945,000. מתוכם €500,000 מס רכישה, €41,000 לנוטריון, €17,000 ללשכת רישום המקרקעין, €357,000 לתיווך (3% בתוספת מע״מ) ו-€30,000 לבדיקת הנאותות. כ-€63,500 מהסכום הם מע״מ על שירותי הנוטריון והמתווך, ש-GmbH יכולה לקזז כמס תשומות אם היא בוחרת לחייב את דמי השכירות במע״מ (חלקים 7 ו-11).

המשמעות למשקיעים

1. תקצבו לפי שיעור מס הרכישה במדינה שבה נמצא הנכס. ברכישה של €10 מיליון המס הוא €350,000 בבוואריה ו-€650,000 במדינות שבהן השיעור 6.5% — והחבות נוצרת כבר בחתימה.
2. נהלו משא ומתן על דמי התיווך ועל תקציב בדיקת הנאותות, לא על שכר הנוטריון. דמי התיווך בנדל״ן מסחרי נתונים למשא ומתן חופשי ולא פעם חלים על המוכר; שכר הנוטריון ואגרות לשכת רישום המקרקעין קבועים בחוק.
3. הכריעו בשאלת המע״מ על דמי השכירות לפני החתימה. בדוגמה שבחלק 11, GmbH יכולה לקזז כ-€63,500 מע״מ על שירותי הנוטריון והמתווך רק אם היא בוחרת לחייב את דמי השכירות במע״מ.
מה לבדוק:
• שיעור המס במדינה שבה נמצא הנכס, והבסיס המלא — המחיר בתוספת ההתחייבויות שהקונה נוטל על עצמו;
• מי משלם למתווך: החוזה קובע, לא החוק;
• שורה נפרדת בחוזה למתקנים התפעוליים, אם הם נמכרים יחד עם הבניין;
• הבחירה במיסוי מע״מ על דמי השכירות: היא שקובעת אם ה-GmbH תקבל בחזרה את המע״מ ששילמה לנוטריון ולמתווך;
• האגרות על שעבוד הקרקע, אם הרכישה ממומנת בהלוואה.
ראו גם: Grunderwerbsteuer (מס רכישה) · מה קורה אצל הנוטריון כשקונים נדל״ן בגרמניה? · האם תושב חוץ יכול לקבל הלוואה מבנק גרמני לנדל״ן מסחרי? · כמה זמן לוקחת רכישת נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: GrEStG §§ 1, 2, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 22; חוקי המדינות הפדרליות בדבר שיעור מס הרכישה (נכון לאוקטובר 2026); GNotKG §§ 34, 125, טבלה B, KV 14110, 14121, 14150, 21100, 21200, 22110, 22200; BGB §§ 448, 652, ⁦656a–656d⁩; חישוב של Gordon Real Estate Group, אוקטובר 2026; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.