החתימה אצל הנוטריון נמשכת יום אחד, אבל השלב הארוך ביותר והפחות צפוי בא לפניה: בדיקת הנאותות, המימון, ואם צריך — הקמת GmbH. אחרי החתימה, החוק והבנקים מכתיבים את לוח הזמנים: לרשות המקומית יש עד שלושה חודשים להחליט על זכות הקדימה שלה, והמחיר משולם בדרך כלל בתוך 10–14 ימים ממכתב הנוטריון. הקונה מקבל את דמי השכירות ממועד ההעברה, בדרך כלל עם תשלום המחיר, אבל הופך לבעלים רק עם הרישום.
לפני החתימה, המהירות קובעת אם הנכס יהיה שלכם
לפי ניסיוננו, ההצעות הטובות ביותר מחוץ לשוק הפתוח (off-market) מוקצות בתוך ימים, לא שבועות. הן הולכות לקונים שהכינו מראש את מבנה ההחזקה, את מסמכי מקור הכספים ואת המימון (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). קבעו את תקופת בדיקת הנאותות במכתב הכוונות, יחד עם בלעדיות.
שלושה הליכים פורמליים אסור להשאיר לשבוע האחרון. GmbH רוכשת חייבת להירשם לפני החתימה: עד שהיא רשומה במרשם המסחרי, מי שפועל בשמה אחראי אישית (§ 11(2) GmbHG). חברה זרה רוכשת חייבת לרשום מראש את הנהנים הסופיים שלה במרשם השקיפות (Transparenzregister), אחרת הנוטריון חייב לסרב לערוך את השטר (§§ 10(9), 20(1) GwG). אם הקונה הוא צרכן, הנוטריון שולח ככלל את טיוטת החוזה שבועיים לפני החתימה (§ 17(2a) BeurkG); בין חברות, העיתוי נתון להסכמת הצדדים.
אחרי החתימה, החוק והבנקים מכתיבים את הקצב
טבלה 1. מבין המועדים שאחרי החתימה, המועד של הרשות המקומית הוא הארוך ביותר — עד שלושה חודשים
הרשות המקומית חייבת להנפיק בלי דיחוי אישור שאין לה זכות קדימה או שלא תממש אותה (§ 28(1) BauGB) — בקשו אותו מיד אחרי החתימה. בלעדיו, ובלי אישור משרד המס שמס הרכישה שולם (§ 22 GrEStG), לשכת רישום המקרקעין לא תרשום את הקונה. בלי הוכחה חותכת לתשלום שלא במזומן, הנוטריון לא יגיש בקשה לרישום (§ 16a GwG). באחת העסקאות שלנו, שטר ייחוס (Bezugsurkunde) שנשכח הוסיף ארבע שעות לשעה וחצי של הקראת החוזה (חלק 8).
הרישום יכול להגיע מאוחר יותר — וההכנסה מוקדם יותר
בין התשלום לרישום עובר זמן, אבל מבחינה כלכלית הנכס כבר שלכם. עם קבלת המחיר עוברים לקונה החזקה, דמי השכירות, הסיכון והעלויות השוטפות, והמוכר מעביר לו כל סכום שהוא מקבל לפני הרישום (חלק 8). זכויות הקונה מוגנות בהערת אזהרה בפנקס המקרקעין (Auflassungsvormerkung): עסקאות מאוחרות של המוכר בנכס חסרות תוקף כלפי הקונה (§ 883(2) BGB).
רכישת חנות בשלב הבנייה אורכת יותר: ההכנסה מתחילה עם הפתיחה — לפי ניסיוננו, 9–15 חודשים אחרי החתימה (חלק 6).
המשמעות למשקיעים
1. הכינו את מבנה ההחזקה, המסמכים והמימון לפני שאתם מחפשים נכס. לפי ניסיוננו, ההצעות הטובות ביותר מחוץ לשוק הפתוח מוקצות בתוך ימים, לא שבועות.
2. השלימו את ההליכים הפורמליים שבועות לפני החתימה, לא יום לפניה. עד שה-GmbH רשומה במרשם המסחרי, מי שפועל בשמה אחראי אישית; ולחברה זרה שלא נרשמה במרשם השקיפות, הנוטריון חייב לסרב לערוך את השטר.
3. בקשו את אישור הרשות המקומית מיד אחרי החתימה. בלעדיו ובלי אישור משרד המס הקונה לא יירשם, אף שההכנסה זורמת ממועד ההעברה — בדרך כלל עם תשלום המחיר.
מה לבדוק:
• ה-GmbH הרוכשת רשומה, והרישום במרשם השקיפות הושלם לפני הפגישה אצל הנוטריון;
• שטר הייחוס נערך מראש, וקראתם אותו;
• אישור הרשות המקומית בעניין זכות הקדימה מתבקש מיד אחרי החתימה;
• אישורי בנק על כל תשלום מוכנים עד מועד הפירעון;
• מס הרכישה משולם בתוך חודש מהשומה.
ראו גם: מה קורה אצל הנוטריון כשקונים נדל״ן בגרמניה? · האם חייבים להגיע בעצמכם לנוטריון כדי לקנות נדל״ן בגרמניה? · איך עורכים בדיקת נאותות לנדל״ן מסחרי לפני הרכישה? · כמה עולה לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: BeurkG §§ 13, 17; GmbHG § 11; GwG §§ 10, 16a, 20; BauGB § 28; GrEStG §§ 15, 22; BGB §§ 446, 883; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 6, 8 ו-12; ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.