מדריך למשקיע
2026-10-10 11:52

האם אפשר למכור נדל״ן בגרמניה בלי לשלם מס?

לבעלים פרטי — כן: אם בין הרכישה למכירה חלפו יותר מעשר שנים, הרווח מנדל״ן בגרמניה אינו ממוסה בגרמניה, לתושבים ולתושבי חוץ כאחד (§ 23(1) משפט 1 מס׳ 1 EStG). ל-GmbH אין תקופה כזו: הרווח שלה ממכירה ממוסה תמיד ברמת החברה, ומימוש באמצעות מכירת מניות ממוסה לפי כללים משלו. פטור בגרמניה אינו פטור במדינת המגורים של המוכר.

אצל בעלים פרטיים, עשר השנים נמדדות מחוזה לחוזה

רווח של יחיד מקרקע או מבניין חייב במס הכנסה רק אם בין הרכישה למכירה חלפו לא יותר מעשר שנים. תושב חוץ משלם אותו אז כמס על הכנסה שמקורה בגרמניה (§ 49(1) מס׳ 8 EStG). התקופה נמדדת לא בין רישומים בפנקס המקרקעין (Grundbuch), אלא בין המועדים שבהם הצדדים התחייבו בחוזה הרכישה ובחוזה המכירה. חוזה בתנאי מתלה שנחתם בתוך התקופה הוא מכירה בתוכה, גם אם התנאי מתקיים מאוחר יותר (BFH, פסק דין מיום 10 בפברואר 2015, IX R 23/13). הפטור לדירות שבעליהן גרים בהן אינו חל על נדל״ן מסחרי.
בתוך עשר השנים, מחיר המכירה בניכוי עלות הרכישה ועלויות העסקה ממוסה בשיעורים פרוגרסיביים של ⁦14–45%⁩ בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). פחת (AfA) שנוכה מהכנסות השכירות לאורך השנים מקטין את עלות הרכישה, ובכך מגדיל את הרווח החייב במס (§ 23(3) משפט 4 EStG). סף ה-€1,000 אינו סכום פטור: אם סך הרווחים בשנה ממכירות כאלה מגיע ל-€1,000, כולו ממוסה (§ 23(3) משפט 5 EStG).

מכירות תכופות הופכות בעלים לסוחר מקרקעין

כלל עשר השנים מגן על ניהול נכסים עצמיים, לא על מסחר. משרד האוצר הפדרלי מניח שמכירה של יותר משלושה נכסים בתוך חמש שנים מהווה בדרך כלל סחר מקרקעין עסקי (gewerblicher Grundstückshandel). בספירה נכללים נכסים שכל אחד מהם נרכש או נבנה לא יותר מחמש שנים לפני מכירתו. הרווח הוא אז הכנסה עסקית, ממוסה בלי קשר לתקופת ההחזקה וחייב במס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer).

מכירה בידי GmbH ומכירת מניות ממוסות בכל תקופת החזקה

טבלה 1. רק בעלים פרטי פטור אחרי 10 שנים
⁧מכירה אחרי 10 שנים⁩
⁧מכירה בתוך 10 שנים⁩
⁧המוכר⁩
⁧אינה ממוסה בגרמניה⁩
⁧מס הכנסה של ⁦14–45%⁩ בתוספת היטל סולידריות⁩
⁧יחיד, נכס המוחזק באופן פרטי⁩
⁧אותו דבר: בסחר, תקופת ההחזקה אינה רלוונטית⁩
⁧הכנסה עסקית, כולל מס עסקים⁩
⁧יחיד שסווג כסוחר מקרקעין⁩
⁧אותו דבר⁩
⁧מס חברות של 15.825% ומס עסקים, אלא אם חלה ההפחתה המורחבת⁩
⁧GmbH מוכרת את הנכס⁩
⁧אותו דבר⁩
⁧60% מהרווח ממוסים; תושב חוץ משלם אם אין אמנה או אם היא משאירה את זכות המיסוי בידי גרמניה⁩
⁧בעל מניות המחזיק 1% או יותר מוכר מניות ב-GmbH⁩
GmbH ממוסה על המחיר בניכוי ערכו של הנכס בספרים לצורכי מס לאחר פחת, בלי קשר לשאלה כמה זמן החזיקה בו. שיעור מס החברות (Körperschaftsteuer) שלה, כולל היטל הסולידריות, הוא 15.825%. אם ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung) פוטרת את הרווח הזה ממס העסקים — תלוי בתנאיה המחמירים של ההקלה ובמועד ההעברה; זו שאלה ליועץ מס לפני העסקה. דיבידנד לבעל המניות כפוף אז לניכוי מס במקור בשיעור 26.375%, שאפשר להפחיתו מכוח כללי האיחוד האירופי או אמנה למניעת כפל מס (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
במכירת מניות, יחיד שהחזיק לפחות 1% מההון בחמש השנים האחרונות ממוסה על 60% מהרווח, בלי קשר לתקופת ההחזקה (§§ 3 מס׳ 40, 17(1) EStG). לבעל מניות שהוא תאגיד, 95% מרווח כזה פטורים למעשה (§ 8b(2), (3) KStG). לתושב חוץ זו הכנסה שמקורה בגרמניה (§ 49(1) מס׳ 2 אות e EStG). אבל אמנה עשויה להשאיר את זכות המיסוי בידי מדינת המגורים בלבד — אלא אם יש בה סעיף על חברות שיותר מ-50% מערכן נובע ממקרקעין.

מדינת המגורים עשויה לגבות את מה שגרמניה מוותרת עליו

גרמניה מוותרת על המס אחרי עשר שנים; מדינת המגורים של המוכר רשאית למסות את הרווח בלי מגבלת זמן. אמנות משאירות בדרך כלל את הזכות למסות רווחים ממקרקעין בידי המדינה שבה נמצא הנכס, ומדינת המגורים מונעת כפל מס בפטור על הרווח או בזיכוי בגין המס הגרמני. בשיטת הזיכוי, הפטור הגרמני אינו מועיל דבר: אין מה לזכות, והמס המלא משולם במדינת המגורים.

המשמעות למשקיעים

1. ספרו את עשר השנים לפי מועדי החוזים. התקופה נמדדת מחוזה הרכישה ועד חוזה המכירה, לא בין רישומים בפנקס המקרקעין; חוזה בתנאי מתלה שנחתם בתוך התקופה הוא מכירה בתוכה.
2. עקבו אחר המכירות שלכם בכל פרק זמן של חמש שנים. מכירה של יותר משלושה נכסים בתוך חמש שנים, שכל אחד מהם נרכש או נבנה לא יותר מחמש שנים לפני מכירתו, הופכת בדרך כלל את הרווח להכנסה עסקית — החייבת במס עסקים, בלי קשר לתקופת ההחזקה.
3. התחילו את חישוב המימוש עם יועץ במדינת המגורים שלכם. אם המדינה הזו מעניקה זיכוי בגין המס הגרמני, הפטור הגרמני אינו מועיל דבר: המס המלא משולם שם.
מה לבדוק:
• מועדי חוזי הרכישה והמכירה הנוטריוניים, והאם חלפו ביניהם יותר מעשר שנים;
• כמה נכסים מכרתם, או אתם מתכננים למכור, בתוך חמש שנים;
• מי הבעלים של הנכס — אתם באופן אישי או GmbH — ואיזה חלק מההון אתם מחזיקים;
• הפחת שנדרש בתקופת הבעלות: במכירה בתוך התקופה, הוא מגדיל את הרווח החייב במס;
• כיצד מדינת המגורים שלכם ממסה את הרווח, ואיזו שיטה למניעת כפל מס קובעת האמנה שלה עם גרמניה.
ראו גם: איך עובדת אמנה למניעת כפל מס עם גרמניה? · אילו מסים משלמת GmbH המחזיקה נדל״ן? · איך מוכרים נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: EStG § 23(1) משפט 1 מס׳ 1, (3) משפטים 4 ו-5; EStG §§ 3 מס׳ 40, 17(1), 32a, 49(1) מס׳ 2 ו-8; KStG § 8b(2), (3); GewStG § 2(1); BFH, פסק דין מיום 10 בפברואר 2015, IX R 23/13; מכתב משרד האוצר הפדרלי מיום 26 במרץ 2004 (BStBl. I עמ׳ 434) בדבר ההבחנה בין ניהול נכסים לסחר מקרקעין; משרד האוצר הפדרלי, בסיס המשא ומתן הגרמני לאמנות למניעת כפל מס (נוסח מיום 3 ביולי 2026), סעיף 13. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.