כן: בנקים גרמניים מלווים כעניין שבשגרה לחברות GmbH המחזיקות נדל״ן — כולל חברות שכל בעלי המניות והמנהלים שלהן גרים בחו״ל — כנגד שעבוד על הנכס, שעבוד קרקע (Grundschuld). הבנק קובע את הריבית בכל עסקה לגופה: הוא מוסיף לעלות הכסף בתקופת הריבית הקבועה מרווח, התלוי בחלקה של ההלוואה בשווי הנכס (LTV), בשוכר ובתקופה שנותרה בחוזה השכירות. מה שחשוב הוא לא הריבית עצמה, אלא היחס בינה לבין תשואת הנכס: בדוגמה שבסדרה שלנו הנכס מניב 3.9% על ההשקעה הכוללת, והלוואה שעולה יותר מזה מקטינה את התשואה על ההון העצמי שלכם.
הלווה הסטנדרטי הוא GmbH, והבטוחה הסטנדרטית — שעבוד קרקע
חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) היא הלווה הסטנדרטי; ליחיד תושב חוץ קשה הרבה יותר לקבל הלוואה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). הבנק רושם שעבוד קרקע בדרגה ראשונה במדור III של פנקס המקרקעין (Grundbuch). הקונה עדיין אינו הבעלים, ולכן חוזה הרכישה מתיר לו בדרך כלל לשעבד את הנכס מראש — בשלב הראשון רק כדי להבטיח את תשלום המחיר. בחברות קטנות יותר, הבנקים דורשים לא פעם גם ערבות של בעלי המניות או שהלוואות הבעלים יהיו נדחות, ולכן הלוואה ללא זכות חזרה לבעלי המניות (non-recourse) היא נושא למשא ומתן, לא ברירת מחדל.
הלוואת הבעלים, שבה המשקיע מממן בדרך כלל את יתרת הרכישה, חייבת להישאר בלתי מובטחת. אם היא מובטחת במקרקעין בגרמניה, אפילו בשעבוד קרקע בדרגה שנייה, הריבית עליה חייבת במס בגרמניה (§ 49(1) מס׳ 5 c aa EStG).
ה-LTV תלוי בשווי שהבנק מחשב לפיו
LTV (loan-to-value) הוא היחס בין ההלוואה לבין שווי הנכס — וחשוב איזה שווי. בנקים למשכנתאות קובעים בזהירות את השווי לצורכי אשראי (Beleihungswert), על סמך הסחירות העתידית של הנכס ומאפייניו לטווח ארוך, ואסור שהוא יעלה על שווי השוק (§ 16(2) PfandBG). הם רשאים לכלול הלוואות במאגר הכיסוי של אג״ח מכוסות שהם מנפיקים (Pfandbriefe) רק עד 60% הראשונים של אותו שווי (§ 14 PfandBG). ככל שה-LTV גבוה יותר, גבוה יותר הסיכון של הבנק — וככלל גם המרווח.
הלוואה משפרת את התשואה רק אם היא זולה מתשואת הנכס
בדוגמה שבחלק 11, סופרמרקט של €10 מיליון עולה €10.945 מיליון כולל עלויות הרכישה, ומניב €425,000 הכנסה תפעולית נטו — 3.9% על הכסף שהושקע. הלוואה מגדילה את התשואה על ההון העצמי רק אם הריבית שלה נמוכה מהנתון הזה; אם הריבית גבוהה יותר, היא מקטינה אותה.
טבלה 1. בריבית שמעל 3.9%, החוב מקטין את התשואה על ההון העצמי
שיעורי הריבית היפותטיים: הם ממחישים את המנגנון, ואינם הצעה של בנק או תחזית. החישוב הוא לפני פירעון החוב, מסים ועלות רישום הבטוחה; ההון העצמי בחלופות עם הלוואה הוא €5.945 מיליון.
ריבית בנקאית מקטינה את הרווח החייב במס של ה-GmbH. מגבלת ניכוי הריבית (Zinsschranke) חלה רק כשהוצאות הריבית נטו מגיעות ל-€3 מיליון בשנה (§ 4h EStG).
הריביות עלו מהר יותר מתשואות הסופרמרקטים
התשואה על אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים — אמת המידה לריביות לטווח ארוך — עלתה מממוצע של 2.7% ברבעון הרביעי של 2025 לממוצע של 3.25% ברבעון השלישי של 2026 (BNP Paribas Real Estate, על סמך נתוני Deutsche Bundesbank). ב-7 באוקטובר 2026 היא עמדה על 3.55%. באותה תקופה עלו התשואות בסופרמרקטים מובחרים רק מ-4.90% ל-5.00%. משקיעים פרטיים רבים קונים חנויות בודדות במינוף מזערי או בלי מינוף כלל (חלק 4).
המשמעות למשקיעים
1. השוו את הריבית לתשואה על ההשקעה הכוללת, לא לתשואה המשווקת. בדוגמה שבסדרה שלנו הנכס מניב 3.9% על ההשקעה הכוללת: הלוואה בריבית 3% מעלה את התשואה על ההון העצמי ל-4.6%, והלוואה בריבית 5% מורידה אותה ל-2.9%.
2. בררו לפי איזה שווי הבנק מחשב את ה-LTV. בנקים למשכנתאות משתמשים בשווי זהיר לצורכי אשראי, שאסור שיעלה על שווי השוק; את יתרת הרכישה המשקיע מממן בדרך כלל בהלוואת בעלים, וההלוואה הזו חייבת להישאר בלתי מובטחת.
3. התאימו את תקופת הריבית הקבועה לתקופה שנותרה בחוזה השכירות. המרווח תלוי בתקופה שנותרה בחוזה, ובמכירת הנכס אפשר לסיים הלוואה בריבית קבועה רק בתשלום פיצוי לבנק.
מה לבדוק:
• לפי איזה שווי הבנק מחשב את ה-LTV — המחיר, שווי השוק או השווי לצורכי אשראי;
• תקופת ההלוואה ותקופת הריבית הקבועה, מול התקופה שנותרה בחוזה השכירות;
• ערבות של בעלי המניות, דחיית הלוואת הבעלים והמרחב להלוואה ללא זכות חזרה (non-recourse);
• המחאת דמי השכירות וחשבון בבנק המממן;
• תנאי הפירעון המוקדם: במכירת הנכס אפשר לסיים הלוואה בריבית קבועה, אבל בתשלום פיצוי לבנק (§ 490(2) BGB).
ראו גם: האם תושב חוץ יכול לקבל הלוואה מבנק גרמני לנדל״ן מסחרי? · איזו תשואה מניב סופרמרקט בגרמניה? · מתי ריבית על הלוואת בעלים פטורה ממס בגרמניה? · איך מוכרים נדל״ן מסחרי בגרמניה, וכמה זה עולה?
מקורות: PfandBG §§ 14, 16; BGB §§ 490, 1191; EStG §§ 4h, 49(1) מס׳ 5; BNP Paribas Real Estate, שוק ההשקעות בגרמניה ושוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, הרבעון השלישי של 2026; עקום התשואות של Deutsche Bundesbank (7 באוקטובר 2026); חישוב של Gordon Real Estate Group על בסיס הדוגמה שבחלק 11; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 4, 9 ו-11. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.