Часть 5. Города категории A против городов B, C, D
Куда инвестировать и почему не все инвесторы выбирают локации в крупных городах
Семь городов Германии «категории A» — Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Кёльн, Дюссельдорф и Штутгарт — кажутся очень привлекательными макролокациями для приобретения объектов продуктового ритейла: высокая плотность населения и высокая ликвидность позволяют инвесторам относительно легко снова превратить первоклассные активы в деньги.
Однако у этого есть существенная обратная сторона:
большое число конкурирующих инвесторов, крайне высокие цены на землю в сложившихся районах и значительная «столичная надбавка», которую продавцы автоматически закладывают в цену местных дискаунтеров, супермаркетов и торговых центров. Эти факторы сжимают доходность до уровня, который можно назвать только ультраконсервативным.
Стоит ли платить эту надбавку?
Многие участники рынка по-прежнему считают, что да.
Однако всё больше инвесторов — в том числе опытные институциональные — придерживаются противоположного мнения. В результате в последние годы и частный, и институциональный капитал сместил фокус на города категории B (250 000–600 000 жителей), категории C (200 000–250 000 жителей) и даже на рынки категории D (от 100 000 жителей).
А некоторые инвесторы идут в своих поисках ещё дальше.
Многие состоятельные частные инвесторы — те, кто намерен держать активы 15 лет и более, — нередко владеют новыми супермаркетами полного ассортимента под управлением EDEKA или REWE с арендуемой площадью 1500–2000 м², расположенными в исторических центрах небольших городов с населением 5000–20 000 жителей или даже в классических немецких деревнях с населением менее 5000 жителей в богатых регионах юга, запада и центра Германии.
Зачем следовать такой стратегии?
1. Более высокая доходность
По сравнению со столичными объектами недвижимость продуктового ритейла в небольших городах и богатой сельской местности выигрывает от значительно более низкой стоимости земли, что даёт заметно более высокую начальную чистую доходность.
2. Более состоятельное население — неожиданно, но факт
Германия — децентрализованная страна.
Это проявляется не только в том, что местные органы власти действуют независимо от Берлина, но и в том, что покупательная способность на душу населения в богатых городках и деревнях Баварии, Баден-Вюртемберга, Гессена или Рейнланд-Пфальца нередко превышает показатели крупных городов.
Крупный сельский город или районный центр, как правило, окружён 5–10 небольшими деревнями, в каждой из которых есть лишь небольшие дискаунтеры вроде Netto или Penny (1500–4500 товарных позиций), и ни одна из них из-за недостаточной численности населения не может претендовать на супермаркет полного ассортимента, такой как REWE или EDEKA (15 000–40 000 товарных позиций).
Преимущество инвестора
Инвестор, владеющий первоклассным супермаркетом полного ассортимента, построенным в стратегически доминирующей локации — например, на площади перед ратушей — и являющимся крупнейшим продуктовым магазином во всём микрорегионе (по ассортименту, площади и вместимости парковки), получает исключительно высокий уровень долгосрочной надёжности.
Во многих случаях эта надёжность не просто долгосрочная, а практически бессрочная — благодаря монопольному положению магазина в зоне охвата и неизменно высокому спросу на супермаркеты полного ассортимента на процветающих внегородских рынках Германии.