Кто инвестирует в первоклассный ритейл Германии — и почему?
Эксперты обычно выделяют четыре основные группы инвесторов, которые в совокупности вкладывают миллиарды евро ежегодно в рынок недвижимости продуктового ритейла Германии.
Институциональные инвесторы
Исторически интерес банков, международных страховых групп, инвестиционных фондов, пенсионных фондов и фондов, специализирующихся на одном классе активов, из США, Канады, Великобритании, Японии, Китая, Сингапура, Южной Кореи и Германии к объектам продуктового ритейла в Германии был сравнительно скромным.
Причина была проста:
эти глобальные финансовые институты управляют огромными пулами капитала, которые гораздо проще размещать в тех сегментах коммерческой недвижимости, где отдельные объекты продаются по цене от 50 млн € почти до 1 млрд €.
Долгие годы крупнейшей сделкой, когда-либо заключённой в Германии, оставалась продажа The Squaire — многофункционального комплекса в аэропорту Франкфурта, который консорциум во главе с южнокорейской AGC купил у Blackstone Group за ошеломляющие 940 млн €.
Для сравнения:
на эту сумму теоретически можно купить 200 дискаунтеров, 120 супермаркетов или 50 крупных продуктовых торговых центров.
Провести такое огромное количество небольших и средних сделок в сжатые сроки было бы операционно невозможно даже для самых сильных институциональных игроков. Именно поэтому институциональные инвесторы традиционно предпочитали капиталоёмкие активы:
меньше транзакционных усилий, крупнее сумма вложения в одну сделку.
Однако исключительная устойчивость объектов продуктового ритейла в Германии во время мирового финансового кризиса (2008–2010) и особенно на протяжении пандемии COVID-19 (2020–2023) значительно повысила интерес институциональных инвесторов к этому классу активов.
Недавние примеры
Показательный пример — приобретение в период с августа 2023 по апрель 2024 года 15 продуктовых дискаунтеров Netto Marken-Discount немецкой управляющей компанией GPEP. Компания управляет портфелем стоимостью более 2 млрд € из 450 объектов в Германии, а руководят ею бывшие топ-менеджеры Goldman Sachs и Blackstone Group. Объекты были приобретены для специализированного фонда GPEP «Food Retail Germany II».
- Целевые инвесторы: сберегательные банки, пенсионные фонды, страховые компании
- Объём фонда: 300 млн €
- Минимальная сумма вложения: 5 млн €
Растущий интерес институциональных инвесторов к продуктовому ритейлу Германии даже породил примечательную историю, напрямую связанную с нашей компанией.
В конце 2014 года конкуренты неожиданно перебили цену давнего клиента Gordon Real Estate Group на новый супермаркет крупной сети. Объект строился на последнем свободном участке чрезвычайно популярного ритейл-парка в одном из самых богатых районных центров Баварии — парка с продуктовыми магазинами, магазинами косметики и парфюмерии и товаров для дома общей площадью чуть менее 18 000 м².
Когда мы спросили продавца — на тот момент одного из 10 крупнейших девелоперов Германии, — кто стал покупателем, директор по продажам замялся, прежде чем ответить:
«Credit Suisse. Им уже принадлежат все остальные объекты на этой площадке».
Загадка сразу разрешилась:
швейцарские банки открывают счета клиентам со всего мира, берут с них отрицательные проценты, а затем реинвестируют этот капитал в объекты продуктового ритейла по соседству — в Германии.
Этот эпизод произвёл глубокое впечатление не только на нас, но и на наших клиентов — состоятельных предпринимателей из Европы и из-за океана — и побудил многих из них активно вкладывать капитал в доходные (прежде всего продуктовые) объекты в Германии. Благодаря этой «неудаче» мы впоследствии закрыли множество первоклассных сделок.
Ни один из объектов наших клиентов до сих пор не закрылся.
Ни один арендатор не допустил дефолта и не снизил арендную плату — даже во время пандемии.
Продуктовые торговые сети
Ведущие продуктовые сети Германии придерживаются принципиально разных стратегий в вопросе о том, владеть недвижимостью своих супермаркетов или арендовать её:
- ALDI Süd и Lidl (Schwarz Group) фактически являются крупнейшими владельцами недвижимости продуктового ритейла в стране. Более 65% их дискаунтеров стоят на собственной земле.
- EDEKA Gruppe владеет примерно 30% своих объектов, а 70% магазинов арендует у сторонних инвесторов.
- REWE Group в подавляющем большинстве случаев предпочитает аренду и приобретает землю под собственные супермаркеты лишь в исключительных, особо стратегических локациях.
- В 2015 году Credit Suisse AG был вторым по рыночной капитализации банком Швейцарии. В 2023 году его поглотила UBS Group AG. Упомянутый выше ритейл-парк Credit Suisse купил в 2008 году, а в 2015 году продал через свой открытый фонд коммерческой недвижимости CS Euroreal за 60 млн € компании Hahn AG — кёльнской управляющей компании с активами под управлением 8 млрд €. Источник: Hahn AG.
Девелоперские группы
Владельцы финансово мощных девелоперских групп традиционно оставляют себе часть построенных ими объектов — возведённых по себестоимости — в лучших локациях страны. Их арендаторы входят в «большую четвёрку» или в число других 20 крупнейших продуктовых ритейлеров.
Цель: обеспечить себе и своим семьям долгосрочный стабильный арендный доход, не зависящий от колебаний основного девелоперского бизнеса.
В периоды спада, когда даже качественные объекты сложнее продать по справедливой цене из-за временного ухода части инвесторов с рынка, девелоперы часто оставляют стабилизированные объекты у себя (продажа по бросовым ценам не рассматривается). Они просто продолжают получать от продуктовых сетей стабильную ежемесячную арендную плату и возвращают объекты на рынок, когда условия улучшаются.
Частные инвесторы
Как правило, это международные владельцы промышленных предприятий, успешных IT-компаний или торговых компаний. В отличие от институциональных инвесторов, которые активно используют заёмные средства, состоятельные частные лица обычно вкладывают собственный свободный капитал. Их инвестиционный горизонт, как правило, значительно длиннее, что делает их стабильным долгосрочным источником капитала для экономики Германии.
Мотивы: сохранение — и умеренный стабильный рост — капитала в крайне надёжной юрисдикции, в исключительно устойчивом классе активов (продуктовый ритейл), с одними из самых сильных и устойчивых к потрясениям арендаторов Европы.
Британский деловой партнёр Gordon Real Estate Group — бывший топ-менеджер Deutsche Bank в континентальной Европе, а ныне CEO управляющей компании, представляющей интересы 169 сверхсостоятельных семей в Лондоне, — сформулировал эту логику с поразительной точностью (цитируется анонимно):
«Некоторые владельцы крупных компаний — независимо от происхождения и стран, в которых они работают, — сталкиваются с одной общей проблемой: члены их семей не способны ответственно управлять ни семейным бизнесом, ни семейным состоянием.
Инвестиции в первоклассную недвижимость продуктового ритейла в такой стране, как Германия, — это по сути вложения не только в землю и здания супермаркетов в лучших локациях, но и в бизнес самых успешных продуктовых ритейлеров Европы.
Такая стратегия почти наверняка сохраняет основной капитал, резко снижает риск того, что наследники растратят состояние, и гарантирует семье достойный и обеспеченный уровень жизни на десятилетия вперёд — при условии, что Западная Европа в целом и Германия в частности в средне- и долгосрочной перспективе избегут форс-мажорных событий катастрофического масштаба».
Фото: Getty Images