2026-10-10 11:14

Чому інвестори купують супермаркети в невеликих містах?

Заради вищої дохідності за захищеної позиції: супермаркет, що домінує в невеликому «центральному місці», обслуговує в кілька разів більше населення, ніж живе в самому місті, а містобудівне право стримує появу конкурентів. Мережі самі йдуть у такі місця: REWE шукає ділянки в населених пунктах, як правило, від 5000 мешканців, EDEKA — із зоною охоплення від 4000. Плата за це — вужче коло покупців під час продажу й орендарів на заміну, тому такий магазин виправданий лише за довгого договору та стабільної зони охоплення.

Німеччина живе в невеликих містах, і мережі йдуть за покупцями

Майже 60 % мешканців Німеччини живуть у муніципалітетах із населенням менш як 50 000 осіб і лише близько третини — у містах від 100 000 (Deutscher Städtetag за даними статистичних відомств, кінець 2023 року). Економіка теж децентралізована: штаб-квартири промислових лідерів і сімейні компанії Mittelstand розпорошені по сотнях невеликих міст (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Продуктовим мережам мегаполіс не потрібен: їхні вимоги до ділянок починаються з кількох тисяч мешканців.

Таблиця 1. Мережам потрібен населений пункт від 3000–10 000 мешканців або відповідна зона охоплення, а не мегаполіс

Мережа	Мешканців у населеному пункті, тис.	Мешканців у зоні охоплення, тис.
EDEKA (супермаркет)	—	4
REWE	5	—
Lidl	5	15
ALDI Nord (окремий магазин)	—	понад 10
Netto Marken-Discount	—	3,5
Penny	3	10
Kaufland	10	—

Мінімальні вимоги з експансійних матеріалів мереж, 2026 рік; «—» — вимогу не названо. Для Penny достатньо однієї з двох умов, для Lidl потрібні обидві.

Зона охоплення більша за місто, а конкурентів стримує закон

Окружне місто з 10 000 мешканців може обслуговувати зону охоплення на 30 000 осіб і більше: навколишні села надто малі для власного супермаркету повного асортименту, і за покупками на тиждень їхні мешканці їздять до міста (частина 5). У вищих центрів (Oberzentren) масштаб ще більший. Оффенбург із 63 437 мешканцями оцінює свій торговельний ринок приблизно в 275 000 осіб, Кобург із 40 970 мешканцями — свою зону охоплення приблизно в 300 000 (дані міст; населення — Destatis, кінець 2025 року).

Конкурентів стримує містобудівне право. Магазин із торговельною площею понад 800 м², здатний помітно вплинути на центр міста чи місцеве забезпечення населення, допускається лише в центральній або спеціальній зоні (§ 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04). Плани розвитку федеральних земель спрямовують такі магазини до «центральних місць» (§ 1 абз. 4 BauGB). Юридичної монополії це не дає: магазин, що вже працює, не має права вимагати захисту від нового суперника (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19).

Сильний сигнал — поведінка орендаря. Під Ганновером мережа, яка двадцять років торгувала в селищі на 7500 мешканців — місцевому центрі для дев'яти сіл, — підписала новий договір на 20 років замість звичних 15 (частина 5).

За дохідність у малому місті платять ліквідністю

З нашого досвіду, супермаркети в невеликих містах продаються з вищою початковою чистою дохідністю, ніж порівнянні магазини в мегаполісах, де орієнтир BNP Paribas Real Estate у 5,00 % слугує нижньою планкою: земля дешевша, а покупців менше. Ця надбавка — плата за реальні ризики. Окремий магазин для інституційних інвесторів — надто дрібний лот, тому коло покупців під час продажу вужче (частина 4). Чотири групи контролюють понад 90 % продуктової роздрібної торгівлі (Bundeskartellamt), і вибір орендарів на заміну невеликий. У деяких сільських районах на сході й півночі країни скорочується населення.

Що це означає для інвестора

1. Купуйте позицію магазину в зоні охоплення, а не розмір міста. Супермаркет, що домінує в «центральному місці», обслуговує в кілька разів більше населення, ніж живе в самому місті, а закон стримує появу конкурентів.

2. Звіряйте ділянку з вимогами мереж. Пороги в 3000–10 000 мешканців або відповідна зона охоплення показують, скільки мереж у принципі готові працювати в цьому місці, якщо орендар піде.

3. Закладайте в ціну меншу ліквідність. Надбавка в дохідності виправдана, лише якщо магазин домінує в зоні охоплення, договір довгий і підписаний першокласним орендарем, а населення не скорочується.

Що перевірити:
• статус населеного пункту в системі центральних місць за планом розвитку федеральної землі чи регіону;
• розмір зони охоплення за даними муніципалітету й прогноз її населення;
• конкурентів у межах десяти хвилин їзди та вже дозволені нові магазини;
• відповідність ділянки вимогам мереж щодо площі, паркування й запасу для розширення;
• фіксований залишок строку оренди без урахування опціонів орендаря.

Див. також: де вища дохідність: супермаркет у мегаполісі чи в малому місті; як обрати місто для купівлі супермаркету в Німеччині; Zentrale Orte (центральні місця); що важливіше під час купівлі супермаркету — орендар чи розташування.

Джерела: Deutscher Städtetag, «Statistik der Städte», населення за розміром муніципалітетів на 31 грудня 2023 року; експансійні матеріали EDEKA, REWE, Lidl, ALDI Nord, Netto Marken-Discount, Penny і Kaufland (2026 рік); місто Оффенбург; агенція економічного розвитку міста Кобург; Destatis, населення на 31 грудня 2025 року; § 11 абз. 3 BauNVO; § 1 абз. 4 BauGB; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; Bundeskartellamt, прес-реліз від 28 вересня 2026 року; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість Німеччини за III квартал 2026 року; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 4 і 5; досвід Gordon Real Estate Group.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон