2026-10-10 10:42

Супермаркет із квартирами як інвестиція: два правові режими під одним дахом

У супермаркеті з квартирами — будівлі, де на першому поверсі працює продуктовий магазин, а вище здають квартири, — інвестор отримує комерційний договір оренди та договори оренди житла, які німецьке право регулює по-різному. Приклад — ALDI SÜD, який 2025 року замінив у Нюрнберзі магазин 1987 року п'ятиповерховим будинком із 56 орендними квартирами над торговельним залом площею 1150 м². Кількості таких об'єктів та їхньої дохідності BNP Paribas Real Estate не публікує.

Мережі самі просувають формат там, де бракує землі

Змішані будівлі пропонують самі мережі. Під нюрнберзьким будинком ALDI SÜD — дворівневий підземний паркінг на 112 місць. Lidl для ділянок від 3000 м² пропонує формат для мегаполісів (Metropolfiliale): паркування на першому поверсі, торговельний зал вище, а над ним — поверхи для квартир, офісів і коворкінгу. Kaufland пропонує розміщувати над магазином квартири, офіси, соціальні установи чи медичні центри, а Netto і Penny включили змішане використання до своїх концепцій.

Є фонди, які приймають житло лише разом із продуктовим якорем: у відкритому фонді Habona квартири допускалися тільки в зв'язці з продуктовим магазином, із цільовою часткою 10 % портфеля (презентація 2023 року).

На нашу думку, головна економічна особливість формату в тому, що магазин не може рости: квартири над ним закріплюють його площу на весь строк служби будівлі. Тому «прихований резерв» розширення тут не працює (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Магазин і квартири живуть за різними правилами

Таблиця 1. Орендну плату за магазин визначає договір, за квартири — закон, аж до стелі зростання в 20 % за три роки

Питання	Магазин	Квартири
Строк договору	фіксований; з нашого досвіду — близько 15 років з опціонами	як правило, безстроковий; строковий — лише з підстав, передбачених законом (§ 575 BGB)
Розірвання з ініціативи орендодавця	за умовами договору	лише за наявності законного інтересу (§ 573 BGB)
Орендна плата під час укладення договору	вільна	у зонах із напруженим ринком житла — не більш ніж на 10 % вище за місцеву порівняльну (§ 556d BGB), крім квартир, уперше зданих в оренду після 1 жовтня 2014 року (§ 556f BGB)
Підвищення орендної плати	за застереженням про індексацію	до рівня місцевої порівняльної, не більш ніж на 20 % за три роки, в окремих зонах — на 15 % (§ 558 BGB), або індексна орендна плата (§ 557b BGB)
ПДВ	орендодавець має право відмовитися від звільнення, якщо орендар використовує приміщення лише для оборотів, що оподатковуються ПДВ (§ 9 UStG)	оренда звільнена від ПДВ (§ 4 п. 12 UStG), вхідний ПДВ за житловою частиною не відраховується (§ 15 абз. 2 UStG)
Податкова амортизація новобудови	3 % на рік (§ 7 абз. 4 EStG)	3 % на рік або 5 % від залишкової вартості, якщо будівництво розпочато в період з 1 жовтня 2023 року до 30 вересня 2029 року (§ 7 абз. 5a EStG)

Дегресивна амортизація в 5 % доступна не кожному: її може застосувати той, хто збудував будівлю або купив її до кінця року завершення будівництва, і лише щодо житлової частини. Ті самі правила діють для самостійних частин будівлі, квартир і нежитлових приміщень у власності (§ 7 абз. 5b EStG).

Дохідність рахують частинами, а продати будівлю простіше після поділу

Окремої дохідності для таких будівель джерела не публікують. Переносити на всю будівлю 5,00 % для окремих супермаркетів і дискаунтерів (BNP Paribas Real Estate, III квартал 2026 року) не можна: житлова частина живе за своїм ринком і своїми правилами.

Закон дозволяє поділити будівлю на окрему власність на нежитлові приміщення (Teileigentum) і на квартири (Wohnungseigentum), кожна — із часткою в спільному майні (§ 1 WEG). Lidl для свого формату для мегаполісів прямо допускає такий поділ, і тоді магазин і житло можна продати різним покупцям. Без поділу, з нашого досвіду, покупець має хотіти і ритейл, і житло, а таких покупців менше.

Ризики формату — шум від вантажних робіт і холодильних установок під вікнами мешканців; спільні покрівля, несучі конструкції та інженерні системи, витрати на які треба заздалегідь розподілити між договорами; і трудомісткіше управління житлом.

Що це означає для інвестора

1. Рахуйте дохідність окремо для магазину й для квартир. Орієнтир у 5,00 % для окремих супермаркетів і дискаунтерів на всю будівлю не переноситься: житло має власні ринок і правила — від стелі орендної плати до звільнення від ПДВ.

2. Перевірте поділ на Teileigentum і Wohnungseigentum до купівлі. Поділ дає змогу продати магазин і житло різним покупцям, а без нього, з нашого досвіду, покупець має хотіти і ритейл, і житло — таких менше.

3. Не закладайте в ціну розширення магазину. Квартири над ним, на нашу думку, закріплюють його площу на весь строк служби будівлі, і «прихований резерв» супермаркету тут не працює.

Що перевірити:
• Перевірте, чи поділено будівлю на Teileigentum і Wohnungseigentum і чи можна її поділити.
• З'ясуйте, чи встановлено в муніципалітеті зону з напруженим ринком житла і коли квартири вперше здали в оренду — до чи після 1 жовтня 2014 року.
• Перевірте, як вхідний ПДВ та експлуатаційні витрати розподілено між магазином і квартирами.
• Прочитайте умови дозволу щодо годин вантажних робіт, шуму й розподілу паркування між покупцями та мешканцями.
• З'ясуйте, хто відповідає за покрівлю, несучі конструкції та спільні інженерні системи за договором із магазином і в розрахунках із мешканцями.

Див. також: дискаунтер як інвестиція; супермаркет повного асортименту як інвестиція; вибір структури володіння і податки (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Джерела: ALDI SÜD, сторінка проєкту в Нюрнберзі (2025 рік) і сторінка «Filialkonzepte»; Lidl, сторінка «Metropolfiliale»; Kaufland, сторінка «Filialkonzepte»; Netto Marken-Discount, брошура відділу експансії 2026 року; Penny, брошура відділу експансії 2026 року; Habona Invest, презентація фонду Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, листопад 2023 року; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; §§ 556d, 556f, 557b, 558, 573, 575 BGB; § 4 п. 12, § 9 абз. 1, 2, § 15 абз. 2 UStG; § 7 абз. 4, 5a, 5b EStG; § 1 WEG; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 9; досвід Gordon Real Estate Group. Законодавство — станом на 10 жовтня 2026 року.

Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон