У супермаркеті з квартирами — будівлі, де на першому поверсі працює продуктовий магазин, а вище здають квартири, — інвестор отримує комерційний договір оренди та договори оренди житла, які німецьке право регулює по-різному. Приклад — ALDI SÜD, який 2025 року замінив у Нюрнберзі магазин 1987 року п'ятиповерховим будинком із 56 орендними квартирами над торговельним залом площею 1150 м². Кількості таких об'єктів та їхньої дохідності BNP Paribas Real Estate не публікує.
Мережі самі просувають формат там, де бракує землі
Змішані будівлі пропонують самі мережі. Під нюрнберзьким будинком ALDI SÜD — дворівневий підземний паркінг на 112 місць. Lidl для ділянок від 3000 м² пропонує формат для мегаполісів (Metropolfiliale): паркування на першому поверсі, торговельний зал вище, а над ним — поверхи для квартир, офісів і коворкінгу. Kaufland пропонує розміщувати над магазином квартири, офіси, соціальні установи чи медичні центри, а Netto і Penny включили змішане використання до своїх концепцій.
Є фонди, які приймають житло лише разом із продуктовим якорем: у відкритому фонді Habona квартири допускалися тільки в зв'язці з продуктовим магазином, із цільовою часткою 10 % портфеля (презентація 2023 року).
На нашу думку, головна економічна особливість формату в тому, що магазин не може рости: квартири над ним закріплюють його площу на весь строк служби будівлі. Тому «прихований резерв» розширення тут не працює (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Магазин і квартири живуть за різними правилами
Таблиця 1. Орендну плату за магазин визначає договір, за квартири — закон, аж до стелі зростання в 20 % за три роки
Дегресивна амортизація в 5 % доступна не кожному: її може застосувати той, хто збудував будівлю або купив її до кінця року завершення будівництва, і лише щодо житлової частини. Ті самі правила діють для самостійних частин будівлі, квартир і нежитлових приміщень у власності (§ 7 абз. 5b EStG).
Дохідність рахують частинами, а продати будівлю простіше після поділу
Окремої дохідності для таких будівель джерела не публікують. Переносити на всю будівлю 5,00 % для окремих супермаркетів і дискаунтерів (BNP Paribas Real Estate, III квартал 2026 року) не можна: житлова частина живе за своїм ринком і своїми правилами.
Закон дозволяє поділити будівлю на окрему власність на нежитлові приміщення (Teileigentum) і на квартири (Wohnungseigentum), кожна — із часткою в спільному майні (§ 1 WEG). Lidl для свого формату для мегаполісів прямо допускає такий поділ, і тоді магазин і житло можна продати різним покупцям. Без поділу, з нашого досвіду, покупець має хотіти і ритейл, і житло, а таких покупців менше.
Ризики формату — шум від вантажних робіт і холодильних установок під вікнами мешканців; спільні покрівля, несучі конструкції та інженерні системи, витрати на які треба заздалегідь розподілити між договорами; і трудомісткіше управління житлом.
Що це означає для інвестора
1. Рахуйте дохідність окремо для магазину й для квартир. Орієнтир у 5,00 % для окремих супермаркетів і дискаунтерів на всю будівлю не переноситься: житло має власні ринок і правила — від стелі орендної плати до звільнення від ПДВ.
2. Перевірте поділ на Teileigentum і Wohnungseigentum до купівлі. Поділ дає змогу продати магазин і житло різним покупцям, а без нього, з нашого досвіду, покупець має хотіти і ритейл, і житло — таких менше.
3. Не закладайте в ціну розширення магазину. Квартири над ним, на нашу думку, закріплюють його площу на весь строк служби будівлі, і «прихований резерв» супермаркету тут не працює.
Що перевірити:
• Перевірте, чи поділено будівлю на Teileigentum і Wohnungseigentum і чи можна її поділити.
• З'ясуйте, чи встановлено в муніципалітеті зону з напруженим ринком житла і коли квартири вперше здали в оренду — до чи після 1 жовтня 2014 року.
• Перевірте, як вхідний ПДВ та експлуатаційні витрати розподілено між магазином і квартирами.
• Прочитайте умови дозволу щодо годин вантажних робіт, шуму й розподілу паркування між покупцями та мешканцями.
• З'ясуйте, хто відповідає за покрівлю, несучі конструкції та спільні інженерні системи за договором із магазином і в розрахунках із мешканцями.
Див. також: дискаунтер як інвестиція; супермаркет повного асортименту як інвестиція; вибір структури володіння і податки (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Джерела: ALDI SÜD, сторінка проєкту в Нюрнберзі (2025 рік) і сторінка «Filialkonzepte»; Lidl, сторінка «Metropolfiliale»; Kaufland, сторінка «Filialkonzepte»; Netto Marken-Discount, брошура відділу експансії 2026 року; Penny, брошура відділу експансії 2026 року; Habona Invest, презентація фонду Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, листопад 2023 року; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; §§ 556d, 556f, 557b, 558, 573, 575 BGB; § 4 п. 12, § 9 абз. 1, 2, § 15 абз. 2 UStG; § 7 абз. 4, 5a, 5b EStG; § 1 WEG; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 9; досвід Gordon Real Estate Group. Законодавство — станом на 10 жовтня 2026 року.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.