Довідник інвестора
2026-10-10 10:43

Супермаркет повного асортименту як інвестиція: резерв у 450 м²

Оцінка BNP Paribas Real Estate для першокласних окремих супермаркетів — 5,00 % дохідності (III квартал 2026 року) — тримається на двох умовах: довгому договорі оренди та ділянці, на якій магазин може вирости. Ділянка важлива тому, що середній із 10 700 супермаркетів повного асортименту (Vollsortimenter) у Німеччині має 1852 м² орендної площі, а нові об'єкти мережі планують на 2300 м² (BNP). Різниця — близько 450 м² — перетворюється на гроші лише під час продовження договору і лише тоді, коли її можна збудувати.

Супермаркети знову відвойовують частку ринку в дискаунтерів

Супермаркети повного асортименту — магазини з торговельною площею від 400 до 2500 м², де продають увесь продуктовий асортимент, — зростають швидше за дискаунтери. 2025 року їхній оборот збільшився на 6,5 %, а оборот дискаунтерів — лише на 2,7 %; частка супермаркетів у продуктовій роздрібній торгівлі Німеччини сягнула 32,2 % (EHI).
За однією вивіскою можуть стояти різні підписанти договору оренди. Основні орендарі формату — REWE та EDEKA. REWE має близько 3800 магазинів, і її концепція супермаркету розрахована на 500–3500 м² торговельної площі. В EDEKA, не рахуючи дискаунтерів Netto, 6438 магазинів, і 5629 із них ведуть незалежні підприємці. Тож підписантом може виявитися і компанія групи, і підприємець з одним магазином (див. частину 2 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

450 м², яких бракує, приносять гроші лише під час продовження договору

Розширення зазвичай приносить підвищення орендної плати й новий договір оренди, здебільшого на 15 років. Розрив між середнім магазином і вимогами мереж BNP Paribas Real Estate називає «прихованим резервом» портфеля: у масштабах країни це близько 4,8 млн м², або приблизно 2100 нових супермаркетів (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Але резерв існує, лише якщо його можна збудувати. Магазин із торговельною площею понад 800 м² належить до великоформатної роздрібної торгівлі, і його розширення, як правило, потребує нового дозволу, а нерідко й нового плану забудови (Bebauungsplan).
Угода в Беккумі (Північний Рейн-Вестфалія) показує ціну такого продовження. У грудні 2025 року REWE достроково продовжила договір, що діяв до кінця 2028 року, щонайменше на 12 років із чотирма опціонами по 4 роки. Орендар модернізує 2445 м², фонд-орендодавець Dr. Peters Group сплачує цільовий внесок на будівництво в розмірі 700 000 €, а індексована орендна плата після модернізації зросте майже на 15 %. З нашого досвіду, внесок орендодавця в модернізацію — часта складова такого продовження.
Таблиця 1. Середній супермаркет приблизно на 450 м² менший, ніж вимагають мережі, — це і ризик, і резерв
Показник
Значення
Супермаркетів у Німеччині
10 700
Середня орендна площа
1852 м²
Вимоги мереж до нового магазину
2300 м²
Нестача площі на один магазин
близько 450 м²
Резерв площ у масштабах країни
близько 4,8 млн м²
Частка в обороті продуктової роздрібної торгівлі, 2025 рік
32,2 %
Середня орендна плата супермаркетів і гіпермаркетів
близько 11,20 € за м² на місяць
Дохідність першокласних об'єктів, III квартал 2026 року
5,00 %
Мультиплікатор ціни: prime / core-plus / value-add, 2025 рік
18,5 / 15,5 / 12,5
Джерела: BNP Paribas Real Estate (кількість магазинів — за даними HDE), EHI, Hahn Group.

Дохідність 5,00 % стосується окремого магазину з першокласним договором

Оцінка BNP описує найкращі окремі супермаркети й дискаунтери; наприкінці 2025 року вона становила 4,90 %. За першокласний окремий супермаркет ринок, за оцінкою BNP, платить до 18,5 річної орендної плати, за об'єкт core-plus — 15,5, за value-add — 12,5 (2025). З нашого досвіду, типовий договір укладають на 15 років з опціонами орендаря; індексація спрацьовує після досягнення порогу й переноситься на орендну плату частково, а покрівля та несучі конструкції (Dach und Fach) залишаються за орендодавцем (див. частину 10).
Орендна плата за м² у супермаркетів нижча, ніж у дискаунтерів: у вибірці Hahn Group з понад 700 продуктових магазинів супермаркети й гіпермаркети платять близько 11,20 € за м² на місяць, дискаунтери — 12,37 €. Але формат пояснює лише 2 % відмінностей в орендній платі, категорія розташування — 20 %, рік будівництва — 10 %.
Головні ризики — повторна здача в оренду (замінити REWE чи EDEKA може лише вузьке коло мереж) і витрати на модернізацію. У вибірці BNP із 245 торговельних об'єктів будівлі, зведені або модернізовані після 2010 року, потребують у середньому приблизно на 45 % менше первинної енергії, ніж будівлі, зведені до 2000 року.

Що це означає для інвестора

1. Платіть за резерв, лише якщо його можна збудувати. Близько 450 м² резерву окупаються під час продовження договору, але розширення магазину з торговельною площею понад 800 м², як правило, потребує нового дозволу, а нерідко й нового плану забудови.
2. Закладіть у ціну внесок у модернізацію. У Беккумі REWE продовжила договір щонайменше на 12 років, а орендодавець сплачує 700 000 € на будівництво; з нашого досвіду, такий внесок — часта складова продовження.
3. Перевіряйте підписанта, а не вивіску. В EDEKA 5629 із 6438 магазинів ведуть незалежні підприємці, тож договір може підписати підприємець з одним магазином, а не компанія групи.
Що перевірити:
• З'ясуйте, хто підписав договір оренди — компанія групи чи незалежний підприємець, — який залишок фіксованого строку і які опціони має орендар.
• Перевірте, яку торговельну площу допускає дозвіл і чи дають ділянка та план забудови змогу додати близько 450 м².
• Порівняйте орендну плату за м² із середньою для формату та з оборотом магазину й прочитайте умову про індексацію.
• Запросіть енергетичний сертифікат, дізнайтеся вік покрівлі та холодильного обладнання і з'ясуйте, кому це обладнання належить.
• З'ясуйте, хто заплатить за модернізацію під час наступного продовження, і перевірте, чи враховано цей внесок у ціні купівлі.
Див. також: дискаунтер як інвестиція; великий супермаркет як інвестиція; районний торговельний центр як інвестиція.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2024 року та IV квартал 2025 року (кількість магазинів — за даними HDE) і огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; EHI Retail Institute (у викладі Lebensmittel Rundschau, 3 вересня 2026 року; класифікація форматів — EHI handelsdaten); Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (у викладі LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); REWE Group, брошура відділу експансії 2026 року; EDEKA, звіт групи за 2025 рік; Dr. Peters Group, прес-реліз від 2 грудня 2025 року; § 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 24 листопада 2005 року, 4 C 10.04; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 2, 3 і 10; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.