2026-10-10 11:15

Чи варто купувати нерухомість на землі зі спадковим правом забудови?

Варто — якщо ціна враховує, що ви купуєте будівлю без землі й на строк: вартість спадкового права забудови (Erbbaurecht) тане з наближенням його кінця. Банки хочуть, щоб право діяло значно довше за кредит: іпотечний банк може включити такий кредит до покриття своїх облігацій, лише якщо планове погашення закінчується не пізніше ніж за десять років до спливу права (§ 13 абз. 2 PfandBG). Тому більшість приватних інвесторів воліють землю у власності, а магазини на праві забудови продаються зі знижкою.

Ви купуєте будівлю й право на строк, а не землю

Спадкове право забудови — відчужуване й успадковуване право мати будівлю на чужій ділянці (§ 1 абз. 1 ErbbauRG). Будівля — істотна складова права, а не землі (§ 12 ErbbauRG), для права ведуть окремий аркуш земельної книги — Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG), а саме право можна встановити лише з першою черговістю (§ 10 ErbbauRG). Власник землі — часто церква, муніципалітет або велика установа — отримує щорічну плату за право забудови (Erbbauzins); строк права, з нашого досвіду, найчастіше становить 50–99 років (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Для податку на придбання нерухомості право прирівнюють до земельної ділянки (§ 2 абз. 2 п. 1 GrEStG).

Вартість визначають три групи умов договору

Договір вирішує, скільки ви отримаєте за будівлю наприкінці, чи потрібна згода власника землі на продаж і заставу та коли він може забрати право достроково.

Кінець строку. Будівля переходить до власника землі, який зобов'язаний виплатити компенсацію, — якщо договір її не обмежує й не виключає, що закон допускає (§ 27 абз. 1 ErbbauRG). Що менше залишається строку, то ближча вартість права до цієї компенсації.

Згода. Продаж і застава права часто потребують згоди власника землі (§ 5 ErbbauRG); доки її немає, недійсний навіть договір купівлі-продажу (§ 6 абз. 1 ErbbauRG). За умов § 7 ErbbauRG згоди можна вимагати, а необґрунтовану відмову суд може замінити своїм рішенням.

Дострокове повернення. Договір може дозволяти власникові землі вимагати повернення права в обумовлених випадках (§ 2 п. 4 ErbbauRG); через прострочення плати — лише коли борг сягнув суми за два роки (§ 9 абз. 4 ErbbauRG).

Окремо — плата. Межу її підвищення закон установлює лише для житлових будівель (§ 9a ErbbauRG), а за строку від 30 років допускає індексацію (§ 4 PrKG), тож у магазину плата може зростати разом із цінами.

Таблиця 1. Право забудови дешевше на вході, але дорожче в утриманні та складніше під час продажу

	Повна власність	Спадкове право забудови
Що купуєте	Землю й будівлю	Будівлю й право на строк
Щорічна плата за землю	Немає	Є, можлива індексація
Вартість із часом	Земля не зношується	Наприкінці строку знижується до суми компенсації
Продаж і застава	Вільно	Часто зі згоди власника землі
Кредит іпотечного банку	Звичайні умови	Погашення — не пізніше ніж за 10 років до кінця права
Покупці під час продажу	Широке коло	Вузьке: незвична структура (частина 12)

Купівля виправдана, коли залишок строку із запасом перекриває ваші плани

Право забудови має сенс, якщо залишок строку значно перевищує строк оренди, строк кредиту й ваш горизонт володіння, а компенсацію за будівлю не виключено й не урізано. Знижка до ціни порівнянного об'єкта у власності має покривати і щорічну плату, і вужче коло покупців під час продажу. Проста арифметика за § 13 абз. 2 PfandBG: якщо до кінця права залишилося 30 років, кредит, який іпотечний банк включає до покриття, має бути погашений за 20 років.

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте право за залишком строку й компенсацією, а не за будівлею. Ближче до кінця строку вартість права наближається до компенсації за будівлю, тож ціна залежить від того, скільки років залишилося й що договір обіцяє наприкінці.

2. Отримайте згоду власника землі до підписання. Доки її немає, недійсний навіть договір купівлі-продажу, а згода на заставу на користь банку потрібна у формі, придатній для реєстрації.

3. Звірте строк права зі строком кредиту за правилом десяти років. Якщо до кінця права залишилося 30 років, кредит, який іпотечний банк включає до покриття, має бути погашений за 20 років.

Що перевірити:
• залишок строку права проти строку оренди, строку кредиту й вашого горизонту володіння;
• компенсацію за будівлю наприкінці строку та в разі дострокового повернення, а також усі підстави для повернення;
• згоду власника землі на вашу купівлю й на заставу на користь банку — у формі, придатній для реєстрації;
• розмір плати, формулу індексації та дати перегляду;
• переважне право на продовження й обов'язок власника продати землю, якщо їх передбачено (§ 2 пп. 6, 7 ErbbauRG).

Див. також: як перевірити комерційну нерухомість перед купівлею (due diligence); чи можна купити супермаркет у Німеччині в кредит і під який відсоток; скільки коштує купити комерційну нерухомість у Німеччині.

Джерела: §§ 1, 2, 5, 6, 7, 9, 9a, 10, 12, 14, 27 ErbbauRG; § 4 PrKG; § 2 GrEStG; § 13 PfandBG; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 7 і 12; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон