Коефіцієнт промислового податку (Gewerbesteuer-Hebesatz) у 20 найбільших містах Німеччини 2026 року — від 410 % у Берліні до 537 % у Бонні (опитування DIHK станом на 31 грудня 2025 року та 1 липня 2026 року). З кожних 100 000 € промислового доходу це від 14 350 до 18 795 € податку. Для GmbH, яка здає в оренду супермаркет, коефіцієнт важливий, лише якщо не застосовується розширене зменшення бази промислового податку (erweiterte Kürzung).
Податок дорівнює доходу, помноженому на 3,5 % і на коефіцієнт муніципалітету
Промисловий податок (Gewerbesteuer) стягує муніципалітет: промисловий дохід множать на 3,5 % і на місцевий коефіцієнт (§§ 1, 11 абз. 2, 16 абз. 1 GewStG). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) є платником через саму свою правову форму (§ 2 абз. 2 GewStG). Неоподатковуваного мінімуму в 24 500 € воно не має: його передбачено лише для фізичних осіб і персональних товариств (§ 11 абз. 1 GewStG). Сам податок не зменшує оподатковуваного прибутку (§ 4 абз. 5b EStG). Мінімальний коефіцієнт із 2027 року підвищується з 200 до 280 % (§ 16 абз. 4 GewStG).
Податок належить муніципалітету, де компанія має постійне місце діяльності (Betriebsstätte, § 4 абз. 1 GewStG). Для GmbH з одним зданим в оренду магазином це не обов'язково місто, де стоїть магазин, — який муніципалітет має право стягувати податок, треба з'ясувати з податковим консультантом.
У 2026 році коефіцієнт змінили два міста з двадцяти
Таблиця 1. Різниця між Берліном і Бонном — 4445 € податку зі 100 000 € доходу
Джерела: DIHK, опитування щодо коефіцієнтів промислового податку 2026 року (таблиця «Realsteuer-Hebesätze 2026 nach Bundesländern», дані станом на 31.12.2025 і 01.07.2026; міста — за чисельністю населення за даними DIHK). Для Ессена й Дуйсбурга значення звірено з офіційними документами міст. Податок — наш розрахунок (100 000 € × 3,5 % × коефіцієнт).
Штутгарт із 2026 року підвищив коефіцієнт із 420 до 430 %, Ессен знизив його з 480 до 479 % і планує знижувати його на один пункт щороку — загалом п'ять років.
По всій Німеччині коефіцієнти частіше зростають, ніж знижуються: за даними DIHK, із 706 міст і громад із населенням від 20 000 осіб 2026 року їх підвищили 88, знизили 5. Середньозважений за чисельністю населення коефіцієнт зріс із 439 до 441 %, а розкид — від 250 % у Монгаймі-на-Рейні та Леверкузені до 580 % в Обергаузені та Мюльгаймі-на-Рурі. У Північному Рейні-Вестфалії середньозважений коефіцієнт найвищий серед земель — 476 %.
Розширене зменшення виводить орендний дохід із бази — за суворих умов
Компанія, яка виключно управляє власною нерухомістю та використовує її, може за заявою виключити цей дохід із бази промислового податку (§ 9 п. 1 реч. 2 і наст. GewStG). Допускаються лише вузькі винятки: послуги орендарям — до 5 % орендного доходу, електроенергія з відновлюваних джерел і зарядка електромобілів — до 20 %.
У супермаркеті класична пастка — холодильні установки та інше виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen), яке здають разом із будівлею. Федеральний фінансовий суд визнав, що установки, які орендодавець зобов'язаний надати з конструктивних чи технічних причин, наприклад вантажний ліфт, не обов'язково позбавляють права на пільгу (BFH, рішення від 25 вересня 2025 року, IV R 31/23). Але холодильне обладнання й далі потребує перевірки в кожному конкретному випадку.
Без розширеного зменшення податок на прибуток підприємств і промисловий податок разом забирають приблизно 25–33 % прибутку GmbH (див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Крім того, до бази промислового податку додається чверть відсотків та інших витрат на фінансування понад 200 000 € на рік (§ 8 п. 1 GewStG). У прикладі з частини 11 циклу GmbH, що фінансується лише власним капіталом, за коефіцієнта 400 % сплачувала б без зменшення приблизно на 25 000 € на рік більше.
Що це означає для інвестора
1. Спершу з'ясуйте, чи застосовується розширене зменшення. Лише без нього коефіцієнт важливий для GmbH, що здає в оренду супермаркет, — і тоді податок на прибуток підприємств і промисловий податок разом забирають приблизно 25–33 % прибутку.
2. Перевірте обладнання, яке здають разом із будівлею. Холодильні установки — класична пастка: BFH визнав, що установки, обов'язкові з конструктивних чи технічних причин, не обов'язково позбавляють пільги, але холодильне обладнання потребує перевірки в кожному конкретному випадку.
3. З'ясуйте, який муніципалітет має право стягувати податок. Податок належить муніципалітету за місцем постійної діяльності компанії — не обов'язково там, де стоїть магазин, — а різниця між Берліном і Бонном сягає 4445 € зі 100 000 € доходу.
Що перевірити:
• З'ясуйте, який муніципалітет має право стягувати податок і який коефіцієнт він установив на найближчі роки.
• Отримайте висновок податкового консультанта щодо розширеного зменшення для конкретного договору оренди — до підписання договору купівлі-продажу.
• Запросіть опис майна, яке здають разом із будівлею, з окремим переліком виробничого обладнання.
• Перевірте, що доходи від електроенергії, зарядки й послуг орендарям не виходять за межі 20 і 5 %.
Див. також: скільки коштує заснувати GmbH і утримувати її; яка дохідність комерційної нерухомості в Німеччині у 2026 році; податок на придбання нерухомості в Німеччині у 2026 році: ставки за землями та розрахунок.
Джерела: DIHK, Hebesatzumfrage 2026 і «Realsteuer-Hebesätze 2026 nach Bundesländern» (жовтень 2026 року); місто Ессен, прес-реліз від 10 грудня 2025 року; місто Дуйсбург, статут про коефіцієнти (Hebesatzsatzung) у редакції від 27 лютого 2026 року; §§ 1, 2, 4, 8, 9, 11, 16 GewStG; § 4 абз. 5b EStG; BFH, рішення від 25 вересня 2025 року, IV R 31/23; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 9 і 11. Законодавство — станом на 10 жовтня 2026 року.
Фото: Didier Weemaels / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.