Ціну рахують від орендної плати: річна чиста орендна плата, помножена на мультиплікатор, — за даними BNP Paribas Real Estate, від 12,5 в об'єктів value-add до 18,5 у найкращих супермаркетів і дискаунтерів. За нашим розрахунком, для магазину середньої площі із середньою орендною платою дискаунтер коштує 2,3–3,4 млн €, супермаркет — 3,1–4,6 млн €, великий супермаркет — 7,3–10,8 млн €. Понад ціну покупець сплачує ще 4,5–11 %: податок на придбання нерухомості, нотаріус, земельна книга і, якщо так домовилися, брокер.
Ціну визначають орендна плата й клас об'єкта, а не вартість будівлі
Німецький ринок оцінює магазин як потік орендної плати: ціна дорівнює річній чистій орендній платі, помноженій на мультиплікатор (Kaufpreisfaktor), або тій самій орендній платі, поділеній на валову дохідність. Мультиплікатор виражає клас об'єкта. У 2025 році BNP Paribas Real Estate оцінювала найкращі супермаркети й дискаунтери в 18,5 річної орендної плати, об'єкти core-plus — у 15,5, value-add — у 12,5 і вважала ймовірним, що в 2026 році мультиплікатори не зміняться. Об'єктові core-plus бракує принаймні однієї ознаки найкращих: тривалого залишку строку оренди, сильного розташування чи орендаря першого ешелону (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Середню площу й середню орендну плату публікують різні компанії. BNP наводить середню орендну площу кожного формату, Hahn Group за вибіркою з понад 700 продуктових магазинів — середню орендну плату: 12,23 € за м² на місяць. Формат пояснює лише 2 % відмінностей в орендній платі, категорія розташування — 20 %, рік будівництва — 10 %.
Таблиця 1. Середній дискаунтер коштує 2,3–3,4 млн €, супермаркет — 3,1–4,6 млн €, великий супермаркет — 7,3–10,8 млн €
Джерела: BNP Paribas Real Estate — середня орендна площа й мультиплікатори (2025); Hahn Group — середня орендна плата (2026); ціни — наш розрахунок, округлено.
Розрахунок узгоджується з оприлюдненими угодами. У портфелях, проданих у 2023–2026 роках, середня ціна об'єкта становила від 3,2 до 7,5 млн €: 76 магазинів, які ALDI Süd викупила в Pimco, обійшлися в 240 млн €, 16 магазинів Lidl — у 120 млн €. У портфелі Powerfood із 37 магазинів і ритейл-парків середня ціна — близько 5,4 млн € (BNP Paribas Real Estate, Cushman & Wakefield; середні — наш розрахунок).
Ділити орендну плату на 5 % — означає переплатити
Поширена помилка — підставити у формулу орієнтир BNP 5,00 % за III квартал 2026 року. Це початкова чиста дохідність, тобто дохідність після невідшкодовуваних витрат і витрат на придбання. Орендна плата, поділена на 5 %, дає 20 річних орендних плат — більше за ринкову стелю в 18,5. Для середнього супермаркету з таблиці 1 це 4,97 млн € замість 4,60 млн €: переплата близько 370 000 €, або 8 % (наш розрахунок).
Ціна чутлива й до самої дохідності: її зростання в найкращих супермаркетів з 4,90 % наприкінці 2025 року до 5,00 % за тієї самої орендної плати знижує вартість на 2 %, а BNP допускає подальше зростання до кінця року. Розташування важить більше, ніж формат. У найбільших містах продуктові магазини платять у середньому 16,82 € за м² на місяць, у невеликих і сільських — 11,28 €, тому за однакового мультиплікатора міський магазин тієї самої площі коштує в півтора раза дорожче (наш розрахунок за даними Hahn Group).
Витрати на придбання — окремий рядок. Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить від 3,5 % ціни в Баварії до 6,5 % у чотирьох федеральних землях, а в прикладі нашого циклу разом із нотаріусом, земельною книгою, брокером і перевіркою витрати сягають 9,4 % (частина 11).
Що це означає для інвестора
1. Рахуйте ціну від чинної орендної плати за договором. Помножте річну чисту орендну плату на мультиплікатор класу об'єкта: 18,5 — стеля для найкращих супермаркетів і дискаунтерів, 15,5 — орієнтир для core-plus.
2. Не діліть орендну плату на 5 %. Орієнтир BNP 5,00 % — це чиста дохідність; підставлений у формулу напряму, він завищує ціну середнього супермаркету приблизно на 8 %.
3. Додавайте до ціни витрати на придбання. Податок, нотаріус, земельна книга й брокер додають 4,5–11 % ціни, у прикладі нашого циклу — 9,4 %.
Що перевірити:
• чинну чисту орендну плату й орендну площу за договором, а потім перерахувати орендну плату в євро за м² на місяць;
• мультиплікатор, який просить продавець, проти орієнтира BNP для класу об'єкта: 18,5, 15,5 або 12,5;
• яку дохідність називає продавець — валову чи чисту — і від якої орендної плати її пораховано;
• орендну плату за м² проти середньої для формату й типу розташування;
• ставку податку на придбання нерухомості у федеральній землі об'єкта й те, хто платить брокерові.
Див. також: яку дохідність приносить супермаркет у Німеччині; ціна й дохідність: таблиця мультиплікаторів; Kaufpreisfaktor (мультиплікатор ціни); скільки коштує купити комерційну нерухомість у Німеччині.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року (орендні площі, мультиплікатори, портфельні угоди) та огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (за даними LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Investment Deutschland, II квартал 2026 року (портфель Powerfood); закони федеральних земель про ставку податку на придбання нерухомості; розрахунки Gordon Real Estate Group; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 11 і 12.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.