Довідник інвестора
2026-10-10 11:24

Чи потрібно особисто бути присутнім у нотаріуса під час купівлі нерухомості в Німеччині?

Ні: договір може підписати ваш представник, але відомство земельної книги (Grundbuchamt) визнає його повноваження, лише якщо підпис на довіреності засвідчив нотаріус (§ 29 GBO). За кордоном це робить консульство Німеччини або місцевий нотаріус, документ якого має отримати апостиль чи пройти легалізацію. Якщо ж ви приходите самі й недостатньо володієте німецькою, нотаріус не зачитує вам договір, а перекладає його — особисто або через перекладача (§ 16 BeurkG).

Закон вимагає участі сторони, але не обов'язково особистої

Договір купівлі земельної ділянки потребує нотаріального посвідчення (§ 311b абз. 1 BGB): нотаріус зачитує акт, а сторони схвалюють його й власноруч підписують у його присутності (§ 13 абз. 1 BeurkG). Сторону може представляти інша особа: довіреність не потребує тієї форми, яку встановлено для самого правочину (§ 167 абз. 2 BGB). Посвідчити договір через відеозв'язок не можна: такий порядок допустимий, лише коли його прямо дозволяє закон (§ 16a BeurkG), як-от під час заснування GmbH (§ 2 абз. 3 GmbHG). Для правочинів із земельними ділянками Цивільний кодекс Німеччини (BGB) такого дозволу не містить.
Сторонам не обов'язково навіть сидіти за одним столом: договір можна посвідчити спершу як пропозицію однієї сторони, а потім — як її прийняття другою (§ 128 BGB). Виняток — угода про передачу права власності (Auflassung): її заявляють перед нотаріусом за одночасної присутності обох сторін, особисто або через представників (§ 925 абз. 1 BGB).

Довіреність спрацює, лише якщо її прийме земельна книга

Відомство земельної книги вносить запис лише на підставі офіційних або публічно засвідчених документів (§ 29 абз. 1 GBO), тому підпис на довіреності має засвідчити нотаріус (§ 129 BGB). За кордоном це може зробити консульський службовець Німеччини: його документи прирівняно до документів німецького нотаріуса (§ 10 абз. 1 п. 2, абз. 2 KonsG), і апостиль їм не потрібен. Підпис, засвідчений місцевим нотаріусом, підтверджують апостилем, якщо країна приєдналася до Гаазької конвенції 1961 року, — як Росія, Казахстан, Україна та Ізраїль. Документи з країн поза конвенцією, наприклад з ОАЕ, легалізує німецьке представництво (§ 13 KonsG).
Відомство земельної книги — підрозділ дільничного суду (§ 1 абз. 1 GBO), а мова німецького суду — німецька (§ 184 GVG). Тому довіреність розумно оформити двома мовами за проєктом німецького нотаріуса, а іноземний засвідчувальний напис і апостиль супроводити засвідченим перекладом.
Можна обійтися й без довіреності: представник підписує договір від вашого імені, а ви згодом схвалюєте правочин — теж із засвідченим підписом, інакше відомство земельної книги схвалення не прийме. До схвалення договір не діє (§ 177 абз. 1 BGB), а якщо продавець вимагатиме відповіді, схвалити правочин можна лише протягом двох тижнів, після чого мовчання вважається відмовою (§ 177 абз. 2 BGB).
Особиста відсутність не звільняє від перевірок: нотаріус встановлює особу як самої сторони, так і представника, що діє від її імені, а також перевіряє його повноваження (§ 10 абз. 1 п. 1 GwG).
Таблиця 1. Будь-який шлях до реєстрації закінчується засвідченим підписом
Спосіб
Що потрібно
Головний ризик
Особисто
паспорт; перекладач, якщо ви недостатньо володієте німецькою
без заздалегідь посвідченого базового акта читання додатків розтягується на години
Представник за довіреністю
підпис, засвідчений у консульстві Німеччини або в місцевого нотаріуса з апостилем чи легалізацією
повноваження не охоплюють усіх потрібних заяв — наприклад, щодо земельного боргу (Grundschuld) для банку-кредитора
Представник без повноважень
подальше схвалення із засвідченим підписом
договір не діє до схвалення, а на вимогу продавця на відповідь є два тижні

Якщо ви приходите самі, договір вам не зачитують, а перекладають

Якщо учасник, за його словами чи на переконання нотаріуса, недостатньо володіє німецькою, це зазначають в акті, і акт йому перекладають замість зачитування (§ 16 абз. 1–2 BeurkG). На вимогу готують і письмовий переклад, який додають до акта, — нотаріус зобов'язаний повідомити про це право. Якщо нотаріус не перекладає сам, запрошують перекладача; перекладача, який не склав загальної присяги, нотаріус приводить до присяги, якщо тільки всі учасники від цього не відмовляться (§ 16 абз. 3 BeurkG). Акт можна скласти й іншою мовою, якщо нотаріус достатньо нею володіє (§ 5 абз. 2 BeurkG). Як улаштоване саме закриття угоди, ми розглядаємо окремо (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це означає для інвестора

1. Замовте довіреність у німецького нотаріуса для конкретної угоди. Вона має охоплювати договір, угоду про передачу права власності та земельний борг для банку-кредитора; підпис на ній простіше засвідчити в консульстві Німеччини — тоді апостиль не потрібен.
2. Якщо представник підписав без довіреності, схваліть правочин без зволікань. До схвалення договір не діє, а якщо продавець вимагатиме відповіді, через два тижні мовчання вважатиметься відмовою.
3. Якщо приходите самі, заздалегідь погодьте перекладача й замовте письмовий переклад. На вимогу його додають до акта, і нотаріус зобов'язаний повідомити вас про це право.
Що перевірити:
• довіреність склав німецький нотаріус для конкретної угоди, і вона охоплює договір, угоду про передачу права власності та, якщо потрібен кредит, земельний борг;
• підпис засвідчено в консульстві Німеччини або в місцевого нотаріуса — з апостилем чи легалізацією та засвідченим перекладом;
• оригінал довіреності буде в німецького нотаріуса до дня підписання;
• якщо ви приїдете самі, перекладача погоджено заздалегідь, а письмовий переклад замовлено;
• для компанії-покупця готові підтвердження повноважень її представників і запис у Реєстрі прозорості (Transparenzregister).
Див. також: як відбувається угода в нотаріуса в Німеччині; чи можна платити за нерухомість у Німеччині готівкою; скільки часу триває купівля комерційної нерухомості в Німеччині.
Джерела: §§ 128, 129, 167, 177, 311b абз. 1, 925 абз. 1 BGB; §§ 5, 13, 16, 16a BeurkG; §§ 1, 29 GBO; §§ 10, 13 KonsG; § 2 абз. 3 GmbHG; § 184 GVG; § 10 GwG; Конвенція, що скасовує вимогу легалізації іноземних офіційних документів, від 5 жовтня 1961 року, таблиця учасників HCCH (станом на 10 жовтня 2026 року); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 8. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.