2026-10-10 11:08

Податок на придбання нерухомості в Німеччині у 2026 році: ставки за землями та розрахунок

Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) у Німеччині становить від 3,5 % ціни в Баварії до 6,5 % у Бранденбурзі, Північному Рейні — Вестфалії, Саарі та Шлезвіг-Гольштейні: на об'єкті за 10 млн € різниця сягає 300 000 €. Застосовується ставка землі, де розташована ділянка, чинна на дату угоди, — зазвичай на дату підписання нотаріального договору. Наведені нижче ставки діють на жовтень 2026 року; останньою ставку змінювала земля Бремен — з 1 липня 2025 року.

Між землями різниця сягає трьох відсоткових пунктів

Таблиця 1. Та сама купівля за 10 млн € обходиться в 350 000–650 000 € податку

Земля	Ставка	Податок з 1 млн €	Податок з 5 млн €	Податок з 10 млн €
Бранденбург	6,5 %	65 000 €	325 000 €	650 000 €
Північний Рейн — Вестфалія	6,5 %	65 000 €	325 000 €	650 000 €
Саар	6,5 %	65 000 €	325 000 €	650 000 €
Шлезвіг-Гольштейн	6,5 %	65 000 €	325 000 €	650 000 €
Берлін	6,0 %	60 000 €	300 000 €	600 000 €
Гессен	6,0 %	60 000 €	300 000 €	600 000 €
Мекленбург — Передня Померанія	6,0 %	60 000 €	300 000 €	600 000 €
Бремен	5,5 %	55 000 €	275 000 €	550 000 €
Гамбург	5,5 %	55 000 €	275 000 €	550 000 €
Саксонія	5,5 %	55 000 €	275 000 €	550 000 €
Баден-Вюртемберг	5,0 %	50 000 €	250 000 €	500 000 €
Нижня Саксонія	5,0 %	50 000 €	250 000 €	500 000 €
Рейнланд-Пфальц	5,0 %	50 000 €	250 000 €	500 000 €
Саксонія-Ангальт	5,0 %	50 000 €	250 000 €	500 000 €
Тюрингія	5,0 %	50 000 €	250 000 €	500 000 €
Баварія	3,5 %	35 000 €	175 000 €	350 000 €

Джерела: § 11 абз. 1 GrEStG і закони федеральних земель про ставку податку; офіційні публікації земель і Бременського парламенту (документ 21/885); розрахунок Gordon Real Estate Group. Ставки — станом на 10 жовтня 2026 року.

Федеральна ставка, яка діє, якщо земля не встановила власної, — 3,5 % (§ 11 абз. 1 GrEStG); власні ставки встановили всі землі, крім Баварії (ст. 105 абз. 2a Основного закону). Ставки змінюються: Саксонія підвищила свою з 3,5 до 5,5 % з 1 січня 2023 року, Тюрингія знизила свою з 6,5 до 5,0 % з 1 січня 2024 року. Останнім ставку підвищив Бремен — з 5,0 до 5,5 % з 1 липня 2025 року. Суму податку округлюють у менший бік до цілого євро (§ 11 абз. 2 GrEStG).

Податок рахують від ціни, але не від усієї

Податкова база — зустрічне задоволення: ціна купівлі разом із зобов'язаннями, які бере на себе покупець (§ 8 абз. 1, § 9 абз. 1 п. 1 GrEStG). Виробниче обладнання (Betriebsvorrichtungen) — наприклад, холодильні установки, якщо їх до нього зараховують, — до ділянки не належить (§ 2 абз. 1 реч. 2 п. 1 GrEStG), тому частина ціни, що припадає на нього, податком не обкладається. Умовний приклад: якщо з ціни 10 млн € на таке обладнання обґрунтовано припадає 200 000 €, у Нижній Саксонії податок зменшується на 10 000 €. Розподіл ціни варто підтвердити заздалегідь, наприклад висновком оцінювача.

Для покупця податок — найбільша стаття витрат на придбання: у прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» 500 000 € податку в Нижній Саксонії становлять понад половину всіх витрат у 945 000 €.

Відповідають обидві сторони, а реєстрацію відкриває довідка податкової служби

Закон визнає платниками податку обидві сторони договору (§ 13 п. 1 GrEStG); договір зазвичай покладає його на покупця, але якщо той не заплатить, податкова служба має право звернутися до продавця. Податок треба сплатити через місяць після повідомлення про нього (§ 15 GrEStG), а внести покупця до земельної книги (Grundbuch) можна лише після довідки податкової служби про відсутність заперечень (§ 22 GrEStG) — її видають, коли податок сплачено, забезпечено або відстрочено.

Купівля часток компанії, що володіє нерухомістю, автоматично від податку не звільняє. У загальних рисах він виникає, якщо протягом десяти років до нових учасників переходять щонайменше 90 % часток або якщо один набувач чи група пов'язаних набувачів починає володіти щонайменше 90 % часток. З 3 липня 2026 року критерії, прив'язані до набувача, мають пріоритет (§ 1 абз. 3b GrEStG; див. частину 9 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте об'єкти в різних землях з урахуванням податку. За ціни 10 млн € податок становить від 350 000 € у Баварії до 650 000 € у Бранденбурзі, Північному Рейні — Вестфалії, Саарі та Шлезвіг-Гольштейні. Різниця в 300 000 € — пряма надбавка до ціни входу.

2. Обґрунтуйте розподіл ціни до підписання. Частина ціни, що припадає на виробниче обладнання, податком не обкладається: 200 000 € із 10 млн € зменшують податок у Нижній Саксонії на 10 000 €, якщо розподіл підтверджено, наприклад висновком оцінювача.

3. Закладіть податок у графік платежів і в договір. Податок треба сплатити через місяць після повідомлення, без довідки податкової служби покупця не внесуть до земельної книги, а за законом відповідають обидві сторони. Договір має визначити, хто платить і як захищено продавця.

Що перевірити:
• землю, де розташована ділянка, і дату підписання договору;
• обґрунтований розподіл ціни між землею, будівлею та виробничим обладнанням;
• хто за договором сплачує податок — і як продавця захищено на випадок несплати;
• резерв ліквідності: податок треба сплатити через місяць після повідомлення;
• у разі купівлі часток — перевірку за редакцією § 1 GrEStG, чинною з 3 липня 2026 року.

Див. також: витрати на нотаріуса й земельну книгу в Німеччині: таблиця; ціна і дохідність: таблиця мультиплікаторів; скільки коштує відкрити й утримувати GmbH.

Джерела: §§ 1, 2, 8, 9, 11, 13, 15, 22 GrEStG; ст. 105 абз. 2a Основного закону; закони федеральних земель про ставку податку на придбання нерухомості; Бременський парламент, документ 21/885 (3 грудня 2024 року); Вісник законів Бремена 2025 року, № 9; Статистичне відомство Саксонії-Ангальт (2023 рік); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 9 і 11. Законодавство — станом на 10 жовтня 2026 року.

Фото: Didier Weemaels / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон