Довідник інвестора
2026-10-10 11:27

На який строк укладають договір оренди супермаркету в Німеччині?

Найчастіше — на 15 років фіксованого строку: так BNP Paribas Real Estate описує договори під час розширення продуктових магазинів, і це збігається з нашим досвідом нового будівництва. На ділянках, які мережа вважає стратегічними, трапляються й 20 років. Опціони на продовження, які зазвичай має орендар понад цей строк, — його право, а не обов'язок, тому вартість об'єкта визначає насамперед фіксований залишок строку.

П'ятнадцять років влаштовують і банк, і орендодавця, і мережу

Довгий строк потрібен усім учасникам. Банк фінансує будівництво під договір, підписаний провідною мережею (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Орендодавцеві строк відкриває автоматичну індексацію орендної плати: вона допустима, лише якщо орендодавець пов'язаний договором щонайменше на 10 років або орендар має право продовжити договір до 10 років (§ 3 абз. 1 п. 1 PrKG).
Мережа на весь фіксований строк захищена від звичайного розірвання: його не може заявити жодна зі сторін. Договір закінчується зі спливом строку, якщо його не розірвуть достроково в передбачених законом випадках або не продовжать (§ 542 абз. 2 BGB). Верхню межу задає закон: договір на строк понад 30 років будь-яка сторона може розірвати після спливу 30 років від передачі об'єкта (§ 544 BGB).
Формат магазину старіє швидше за будівлю. Середній німецький супермаркет, за даними BNP Paribas Real Estate, приблизно на 450 м² менший, ніж вимагають нинішні стандарти мереж, а розширення, як правило, приносить новий договір — зазвичай знову на 15 років (частина 3).
Таблиця 1. Цінність строку визначає фіксована частина — найчастіше 15 років, — а не опціони
Елемент
Типово
Що це означає для інвестора
Фіксований строк нового або розширеного магазину
найчастіше 15 років (BNP; наш досвід)
звичайне розірвання виключене на весь строк
Стратегічна для мережі ділянка
до 20 років (наш досвід)
сильний сигнал якості локації
Опціони на продовження
право орендаря, наприклад тричі по п'ять років (частина 7)
в оцінці враховують лише фіксований залишок
Індексація
зв'язаність договором щонайменше на 10 років: строком, відмовою орендодавця від розірвання або опціоном орендаря (§ 3 PrKG)
без цього автоматичне застереження про індексацію недопустиме
Форма
текстова форма (§ 578 абз. 1 BGB)
без неї договір вважається безстроковим

Опціони продовжують договір лише з волі орендаря

Опціон на продовження — одностороннє право орендаря, тому покупець оцінює фіксований залишок строку, а опціони — лише як можливість (частина 12). Красномовніша за будь-який опціон — поведінка мережі: ритейлер, який десятиліттями торгує на ділянці й знову пов'язує себе з нею на 15–20 років, подає один із найвагоміших сигналів якості місця (частина 3). У нашому прикладі з частини 5 мережа, яка двадцять років торгувала на одній ділянці під Ганновером, підписала новий договір на 20 років замість звичайних 15.

Строк захищений, лише якщо договір оформлено в текстовій формі

Договір оренди на строк понад рік, не укладений у текстовій формі, вважається укладеним на невизначений строк (§ 550, § 578 абз. 1 BGB). Тоді його можна розірвати у звичайному порядку: не пізніше третього робочого дня кварталу — на кінець наступного кварталу (§ 580a абз. 2 BGB), тобто приблизно за шість місяців. Тому 15 років строку захищені, лише якщо кожне доповнення — наприклад, про зміну орендної плати — теж оформлено в текстовій формі (частина 7). Після перехідного періоду, що закінчився 1 січня 2026 року, текстової форми достатньо і для договорів, укладених до 2025 року (ст. 229 § 70 EGBGB).

Що це означає для інвестора

1. Платіть за фіксований залишок строку, а не за опціони. Опціон залишається правом орендаря, тому в оцінку йдуть лише роки, протягом яких договір не можна розірвати у звичайному порядку.
2. Перевірте текстову форму договору й кожного доповнення ще до купівлі. Без неї 15 років перетворюються на безстроковий договір, який можна розірвати приблизно за шість місяців.
3. Шукайте підтвердження якості місця в поведінці мережі, а не в опціонах. Ритейлер, який після десятиліть на ділянці знову пов'язує себе з нею на 15–20 років, подає один із найвагоміших сигналів якості місця. Запитайте продавця, скільки років мережа торгує тут і коли продовжувала договір.
Що перевірити:
• фіксований залишок строку на дату купівлі — окремо від опціонів;
• кому належать опціони й до якого моменту їх треба заявити;
• хто підписав договір і чи є в ньому особливі права дострокового розірвання;
• чи оформлено договір і всі доповнення в текстовій формі;
• чи виконує строк умову PrKG для застереження про індексацію.
Див. також: як працює індексація орендної плати в Німеччині; що буде, якщо орендар супермаркету з'їде; як перевірити комерційну нерухомість перед купівлею (due diligence).
Джерела: §§ 542, 544, 550, 578, 580a BGB; ст. 229 § 70 EGBGB; § 3 PrKG; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3, 5, 7 і 12; досвід Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.