2026-10-10 11:29

Чи можна платити за нерухомість у Німеччині готівкою?

Ні: з 1 квітня 2023 року ціну німецької нерухомості — як і часток у компаніях, яким вона належить, — не можна сплатити готівкою, криптоактивами, золотом, платиною чи дорогоцінним камінням (§ 16a GwG). Такий платіж не погашає боргу. Платять банківським переказом, а нотаріус подає заяву про реєстрацію покупця власником, лише отримавши підтвердження безготівкової оплати або безуспішно його запитавши.

Заборона діє за будь-якої суми, а готівка не вважається оплатою

Нижнього порога в заборони немає: вона поширюється на договори, укладені з 1 квітня 2023 року (§ 59 абз. 11 GwG). Заборона стосується купівлі та міни нерухомості, а також купівлі часток у компаніях, яким німецька нерухомість належить прямо чи опосередковано (§ 16a абз. 1 реч. 1–2 GwG). Покупець, який передав готівку чи криптоактиви, може лише витребувати їх назад як безпідставне збагачення (§ 16a абз. 1 реч. 3 GwG), а ціна залишається несплаченою. Поріг у 10 000 € у законі є, але він звільняє від обов'язку доводити безготівкову оплату, а не від самої заборони (§ 16a абз. 5 GwG).

Готівки не приймає й нотаріус: брати її на зберігання чи для передачі третім особам йому заборонено (§ 57 абз. 1 BeurkG). Гроші на його депозитний рахунок допускаються лише тоді, коли сторони мають обґрунтовану потребу в забезпеченні (§ 57 абз. 2 BeurkG).

Власником покупець стає, лише довівши оплату

Сторони зобов'язані довести нотаріусові, який подає заяву про реєстрацію, що ціну сплачено не готівкою і не забороненими активами. Придатним доказом закон називає підтвердження банків продавця або покупця (§ 16a абз. 2 GwG). Подати заяву нотаріус має право, лише визнавши доказ переконливим або безуспішно запитавши його в розумний строк (§ 16a абз. 3 GwG). Якщо при цьому він зобов'язаний повідомити про угоду німецьку службу фінансової розвідки (FIU), заяву подають не раніше, ніж мине п'ятий робочий день після надсилання повідомлення. Право власності та роль орендодавця переходять до покупця лише з реєстрацією (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), тому підтвердження банків — частина плану закриття угоди, а не формальність.

Нотаріус повідомляє про незвичні платежі, навіть коли заборону дотримано

Положення про повідомлення щодо угод із нерухомістю (GwGMeldV-Immobilien) перелічує випадки, про які нотаріус зобов'язаний повідомити FIU, навіть якщо ціну сплачено безготівково. Серед них — платіж від третьої особи або на її користь понад 20 000 € і платіж понад 20 000 € до підписання договору (§ 6 абз. 1 GwGMeldV-Immobilien).

Повідомлення обов'язкове і тоді, коли учасник угоди або кінцевий бенефіціарний власник проживає в країні зі списків високого ризику ЄС або FATF. Те саме стосується випадку, коли з такою країною тісно пов'язаний банківський рахунок, який використовують в угоді (§ 3 абз. 1–2 GwGMeldV-Immobilien). З 29 січня 2026 року до списку ЄС входить і Росія. Повідомлення не потрібне, лише якщо факти спростовують підозру, і нотаріус має це задокументувати (§ 7 GwGMeldV-Immobilien).

Таблиця 1. Без зайвих питань проходить лише банківський переказ від самого покупця або його банку

Спосіб розрахунку	Допустимий?	Наслідки
Переказ із рахунку покупця або його банку-кредитора	так	підтвердження банків слугують доказом для нотаріуса
Депозитний рахунок нотаріуса	так, за обґрунтованої потреби в забезпеченні	доводити безготівкову оплату не потрібно
Готівка, золото, платина, дорогоцінне каміння, криптоактиви	ні	борг не погашено; понад 10 000 € — повідомлення до FIU
Платіж від третьої особи або на її користь понад 20 000 €	так	повідомлення до FIU, крім, зокрема, подружжя, родичів першого й другого ступеня та афілійованих компаній
Платіж понад 20 000 € до підписання договору	так	повідомлення до FIU
Рахунок, тісно пов'язаний із країною зі списків високого ризику	так	повідомлення до FIU

З 10 липня 2027 року в ЄС почне застосовуватися загальний ліміт готівкових розрахунків із продавцями товарів і постачальниками послуг — 10 000 € (Регламент (ЄС) 2024/1624). Суворіша німецька заборона для нерухомості при цьому збережеться.

Що це означає для інвестора

1. Сплачуйте всю ціну банківським переказом після підписання. Нижнього порога в заборони немає, а готівка й заборонені активи боргу не погашають: навіть невелика доплата готівкою залишить частину ціни несплаченою.

2. Заздалегідь домовтеся з банками про підтвердження оплати. Закон називає їх придатним доказом безготівкової оплати, а від доказу залежить, коли нотаріус подасть заяву про реєстрацію і коли покупець стане власником та орендодавцем.

3. Платіть зі свого рахунку або з рахунку банку-кредитора. Про платіж від третьої особи понад 20 000 € нотаріус, за деякими винятками, зобов'язаний повідомити FIU, навіть якщо заборону дотримано; те саме стосується платежу понад 20 000 € до підписання договору.

Що перевірити:
• уся ціна, включно з платежами за побічними домовленостями, сплачується банківським переказом після підписання договору;
• гроші надходять із рахунку покупця або його банку-кредитора, а не третьої особи;
• підтвердження банків щодо кожного платежу будуть готові до строку оплати;
• походження коштів задокументовано до підписання, а криптоактиви, золото, платину й дорогоцінне каміння заздалегідь переведено в гроші на банківському рахунку;
• якщо учасник угоди або бенефіціар проживає в країні зі списків високого ризику, у графік закриття закладено час на повідомлення до FIU.

Див. також: чи потрібно особисто бути присутнім у нотаріуса під час купівлі нерухомості в Німеччині; чи потрібен німецький банківський рахунок для купівлі нерухомості й володіння нею; Реєстр прозорості (Transparenzregister).

Джерела: § 16a, § 59 абз. 11 GwG; §§ 3, 6, 7 GwGMeldV-Immobilien; § 57 BeurkG; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46; Регламент (ЄС) 2024/1624; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 8. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон