Довідник інвестора
2026-10-10 11:30

Чи можна купити нерухомість у Німеччині без посвідки на проживання?

Так. Посвідка на проживання для купівлі не потрібна: закон не пов'язує право власності ні з громадянством, ні з місцем проживання, і нерезидент підписує в нотаріуса той самий договір, що й житель Німеччини. Статус впливає на інше — на податки, банківські послуги і, для громадян Росії, на ліміт вкладів у 100 000 € за санкціями ЄС, — а сама купівля права на посвідку не дає.

Нотаріус перевіряє особу й гроші, а не посвідку на проживання

Договір купівлі-продажу посвідчують нотаріально (§ 311b абз. 1 BGB). Право власності переходить на підставі угоди про передачу права власності (Auflassung) і запису в земельній книзі (Grundbuch; §§ 873, 925 BGB); жодна з цих норм не вимагає посвідки на проживання. Нотаріусові потрібні паспорт, для компаній — витяги з реєстрів, а також відомості про кінцевих бенефіціарних власників і походження коштів (§§ 10, 11 GwG).
Приїжджати не обов'язково: за вас може діяти представник. Відомство земельної книги визнає його повноваження, лише якщо підпис на довіреності засвідчено нотаріусом або консульством Німеччини (§ 29 GBO), — з апостилем чи легалізацією залежно від країни (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Без посвідки змінюються податки й банківські послуги

Таблиця 1. Право купити є й без посвідки на проживання; відмінності — у податках, вкладах і заснуванні GmbH через відеозв'язок
Питання
Без посвідки на проживання
З посвідкою на проживання
Право купити об'єкт
Є
Є
Податок з орендного доходу від німецького об'єкта
Сплачується в Німеччині за декларацією (§ 49 абз. 1 п. 6 EStG); неоподатковуваний мінімум 12 348 € не застосовується (§ 50 абз. 1 EStG)
Вирішує не посвідка, а проживання: той, хто живе в Німеччині, несе тут необмежений податковий обов'язок (§ 1 абз. 1 EStG)
Вклади громадян Росії в банку ЄС
Не більше 100 000 € в одному банку (ст. 5b Регламенту № 833/2014)
Ліміт не діє за наявності посвідки на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії
Заснування GmbH через відеозв'язок
Лише з визнаним електронним посвідченням особи (eID) держави ЄС або ЄЕЗ
Можливе з німецькою електронною посвідкою на проживання (§ 16c BeurkG)
Податок з орендної плати в джерела не утримують (§ 50a абз. 1 EStG): нерезидент подає декларацію до податкової служби за місцезнаходженням об'єкта (§ 19 абз. 2 AO). Фізичній особі — нерезиденту отримати кредит у німецькому банку важко. Стандартний позичальник — німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH), навіть якщо всі його учасники живуть за кордоном (частина 9).

За купівлю нерухомості посвідку на проживання не дають

За Законом про перебування іноземців (AufenthG) посвідку на проживання видають для перелічених у ньому цілей — навчання, роботи й підприємництва, гуманітарних причин, возз'єднання сім'ї (§ 7 абз. 1 AufenthG). Купівлі нерухомості серед них немає. Дозвіл для мети, якої закон не називає, можливий лише «в обґрунтованих випадках», на розсуд відомства, і сам по собі права працювати не дає.
Справедливе й зворотне: посвідка на проживання сама по собі не робить вас податковим резидентом Німеччини — це вирішують місце проживання або звичайне перебування (§ 1 абз. 1 EStG). Але після переїзду змінюється податок на відсотки за позикою учасника, якою зазвичай фінансують GmbH. За частки від 10 % вони оподатковуються за прогресивною ставкою до 45 % (§ 32d абз. 2 п. 1 літ. b EStG; частина 9).

Що це означає для інвестора

1. Не будуйте купівлю навколо посвідки на проживання. Посвідка для угоди не потрібна, а сама купівля права на неї не дає: серед цілей Закону про перебування іноземців купівлі нерухомості немає.
2. Якщо не можете приїхати, оформіть довіреність заздалегідь. Відомство земельної книги визнає повноваження представника, лише якщо підпис засвідчено нотаріусом або консульством Німеччини, — з апостилем чи легалізацією залежно від країни.
3. Прорахуйте податки до переїзду, а не після. Посвідка на проживання сама по собі не робить вас податковим резидентом, але переїзд до Німеччини змінює податок на відсотки за позикою учасника: за частки від 10 % — прогресивна ставка до 45 %.
Що перевірити:
• паспорт і документи про повноваження; якщо ви не приїдете — довіреність у формі § 29 GBO;
• реєстрація в податковій службі за місцезнаходженням об'єкта й щорічна декларація;
• для громадян Росії без посвідки на проживання в ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії — ліміт вкладів 100 000 € в одному банку;
• як країна вашого проживання оподатковує дохід із Німеччини і чи зараховує вона німецький податок;
• якщо плануєте переїзд — податкові наслідки до переїзду, а не після.
Див. також: чи дають посвідку на проживання в Німеччині за купівлю нерухомості; які податки сплачує нерезидент з орендного доходу в Німеччині; чи може громадянин Росії купити нерухомість у Німеччині; чи потрібно особисто бути присутнім у нотаріуса.
Джерела: §§ 311b, 873, 925 BGB; § 29 GBO; § 16c BeurkG; §§ 10, 11 GwG; §§ 1, 32a, 32d, 49 абз. 1 п. 6, 50, 50a EStG; § 19 AO; § 7 AufenthG; ст. 5b Регламенту Ради (ЄС) № 833/2014 (консолідована редакція від 24 липня 2026 року); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 9. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.