Довідник інвестора
2026-10-10 11:35

Хто сплачує податок на нерухомість (Grundsteuer) у комерційній оренді?

Перед муніципалітетом податок на нерухомість (Grundsteuer) сплачує власник: платником закон називає того, за ким об'єкт значиться під час визначення податкової вартості (§ 10 абз. 1 GrStG). Але в комерційній оренді економічний тягар зазвичай несе орендар — якщо договір прямо перекладає на нього цей податок. Без такої умови податок залишається на орендодавцеві (§ 535 абз. 1 BGB).

Закон робить платником власника, а договір перекладає витрати

Вимогу про сплату отримує власник: за загальним правилом податок сплачують чотирма рівними частинами — 15 лютого, 15 травня, 15 серпня і 15 листопада (§ 28 абз. 1 GrStG). Орендар відшкодовує йому податок через щорічний розрахунок експлуатаційних витрат, якщо це передбачено договором. Закритого переліку витрат, які можна перекласти на орендаря, у комерційній оренді немає. Проте податок на нерухомість стоїть першим пунктом у Положенні про експлуатаційні витрати (§ 2 п. 1 BetrKV), тож умова, яка відсилає до цього переліку, охоплює і його. З нашого досвіду, у договорах оренди продуктових магазинів податок, як правило, відшкодовується (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Навіть підвищення, яке переходить до орендаря, не байдуже орендодавцеві. Воно збільшує сукупні витрати магазину на приміщення, а саме на них дивиться мережа, вирішуючи, чи продовжувати договір (частина 10).

У разі продажу чи простою податок залишається на власникові

Податок визначають станом на початок календарного року (§ 9 GrStG), тому в рік продажу платником перед муніципалітетом залишається продавець. Витрати між сторонами розподіляє договір купівлі-продажу — з дати передачі об'єкта (частина 8). Якщо орендар з'їхав, податок сплачує власник. Закон пом'якшує удар: якщо звичайний дохід від здачі об'єкта в оренду знизився більш ніж наполовину не з вини власника, податок зменшують на 25 %, а в разі повної втрати доходу — на 50 %. Заяву подають до 31 березня наступного року (§§ 34, 35 GrStG).

Після реформи 2025 року податок на супермаркет залежить від федеральної землі

З 1 січня 2025 року податок розраховують за вартістю станом на 1 січня 2022 року (§ 266 абз. 1 BewG). Податкову базу множать на ставку (Steuermesszahl), а результат — на коефіцієнт, який встановлює муніципалітет (Hebesatz, § 25 GrStG). У федеральній моделі магазин оцінюють витратним методом (§ 250 абз. 3 BewG), і ставка для нього вища, ніж для житла: 0,34 ‰ проти 0,31 ‰ (§ 15 абз. 1 GrStG). Частина земель застосовує власні моделі — серед них Баден-Вюртемберг, Баварія, Гамбург і Нижня Саксонія.
Таблиця 1. База податку залежить від землі: витратна вартість, ціна ділянки чи площі
Земля
База податку
Що це означає для супермаркету
Федеральна модель (більшість земель)
витратна вартість землі й будівлі; ставка 0,34 ‰, у Саарі та Саксонії — власні ставки
податок зростає разом із вартістю будівлі
Північний Рейн-Вестфалія
федеральна модель, але муніципалітет має право встановити окремі коефіцієнти для житлової та нежитлової нерухомості
коефіцієнт для магазину не може бути нижчим, ніж для житла
Баден-Вюртемберг
лише земля: площа ділянки × нормативна вартість землі (Bodenrichtwert)
велика парковка збільшує податок; знижка 30 % передбачена лише для переважно житлових об'єктів
Баварія
площі: 0,04 € за м² ділянки та 0,50 € за м² будівлі
вартість не враховується; для житлових площ ставку знижено до 70 %

Що це означає для інвестора

1. Перевірте, чи прямо договір оренди перекладає податок на орендаря. Без такої умови податок залишається на орендодавцеві; умова, яка відсилає до Положення про експлуатаційні витрати, охоплює і його.
2. Закладайте податок у розрахунок простою. Якщо орендар з'їхав, податок сплачує власник; якщо дохід упав більш ніж наполовину не з його вини, податок зменшують на 25 %, у разі повної втрати — на 50 %, але заяву треба подати до 31 березня наступного року.
3. Стежте за підвищенням, навіть якщо його оплачує орендар. Зростання податку збільшує сукупні витрати магазину на приміщення, а на них дивиться мережа, вирішуючи, чи продовжувати договір.
Що перевірити:
• умова договору оренди про податок на нерухомість і про те, хто несе його підвищення;
• повідомлення про податкову вартість і про податок за реформою 2025 року (запросіть їх у продавця), а також коефіцієнт муніципалітету;
• як договір купівлі-продажу розподіляє податок за рік продажу;
• у разі простою — заява про часткове звільнення від податку до 31 березня наступного року.
Див. також: що таке договір оренди double net; що буде, якщо орендар супермаркету з'їде; які податки сплачує GmbH, що володіє нерухомістю.
Джерела: §§ 9, 10, 15, 25, 28, 34, 35 GrStG; §§ 250, 266 BewG; Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg від 4 листопада 2020 року, §§ 38, 40; Bayerisches Grundsteuergesetz, ст. 3, 4; Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz від 5 липня 2024 року, § 1; § 535 абз. 1 BGB; § 2 BetrKV; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 10. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.