2026-10-10 09:55

Комерційна нерухомість в Ульмі: одна зона охоплення й дві ставки податку

Ульм і баварський Ной-Ульм утворюють один вищий центр (Oberzentrum) — саме так його записано в планах розвитку обох федеральних земель, — але той самий ринок тут можна купити за двома цінами входу. Податок на придбання нерухомості в Ульмі — 5,0 %, у Ной-Ульмі — 3,5 %: за ціни 10 млн € різниця сягає 150 000 €. Сам Ульм зростає — 130 288 мешканців на кінець 2025 року (Destatis), +0,31 % за рік, — а його попит спирається на «місто науки» з вишами й клініками та на промисловість.

Кордон між землями перетинає одну зону охоплення

План розвитку Баден-Вюртембергу 2002 року (Landesentwicklungsplan) називає вищий центр «Ulm(/Neu-Ulm)», баварська програма розвитку (Landesentwicklungsprogramm, LEP Bayern) — «(Ulm/)Neu-Ulm». У Ной-Ульмі живуть 62 843 особи, в однойменному баварському районі — 183 829, у баден-вюртемберзькому районі Альб-Дунай — 202 554 (Destatis, кінець 2025 року).

Відрізняється не лише податок, а й містобудівні правила. На баден-вюртемберзькому боці великий магазин підпорядковується цілям 3.3.7–3.3.7.2 плану 2002 року: як правило, лише центральні місця й передусім інтегровані ділянки. На баварському боці діє LEP Bayern: магазин товарів повсякденного попиту з торговельною площею до 1200 м² допустимий у будь-якому муніципалітеті (ціль 5.3.1). Більший проєкт має право забирати не більше 25 % купівельної спроможності за своїм асортиментом у розрахунковій зоні (ціль 5.3.3). Тому два магазини однієї зони охоплення можуть мати різні можливості для розширення (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Попит спирається на «місто науки» та промисловість

Ульм офіційно має звання університетського міста (Universitätsstadt). Його «місто науки» (Wissenschaftsstadt) — університет, вища школа прикладних наук, клініки й науковий парк — за даними міста, дає роботу приблизно 11 500 людям, а навчаються в його вишах понад 14 000 студентів. Німецький підрозділ фармацевтичної групи Teva з адресою в Ульмі повідомляє про близько 2900 працівників на майданчиках в Ульмі та Вайлері. Населення теж зростає: у 2025 році — на 406 осіб, або на 0,31 %.

Транспорт — сильна сторона міста: Ульм стоїть на перетині автобанів A 7 і A 8, має станцію ICE, а швидкісна лінія Вендлінген — Ульм працює з грудня 2022 року. Коли відкриється Stuttgart 21, поїздка зі Штутгарта до Ульма, за даними проєкту, скоротиться майже вдвічі — приблизно до пів години.

Таблиця 1. Один вищий центр, дві ставки податку: 5,0 % в Ульмі та 3,5 % у Ной-Ульмі

Показник	Значення
Населення Ульма на 31.12.2025	130 288
Зміна за 2025 рік	+406 (+0,31 %)
Населення Ной-Ульма на 31.12.2025	62 843
Статус за планами розвитку	спільний вищий центр Ульм/Ной-Ульм (LEP Baden-Württemberg 2002, LEP Bayern)
Податок на придбання: Ульм / Ной-Ульм	5,0 % / 3,5 %
«Місто науки»	близько 11 500 робочих місць, понад 14 000 студентів
Транспорт	перетин A 7 і A 8; ICE; лінія Вендлінген — Ульм з грудня 2022 року

Джерела: Destatis; LEP Baden-Württemberg 2002; LEP Bayern, додаток 1; Stadt Ulm; DB.

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте об'єкти по обидва боки кордону за повною ціною входу. Магазин у Ной-Ульмі за інших рівних умов обходиться на 1,5 відсоткового пункту ціни дешевше завдяки нижчому податку; врахуйте й те, на якій частині спільної зони охоплення тримається його оборот.

2. Оцінюйте розширення за правилами тієї землі, де стоїть магазин. У Ной-Ульмі діє баварська межа в 25 % купівельної спроможності розрахункової зони, в Ульмі — цілі 3.3.7–3.3.7.2 плану 2002 року.

3. Не розраховуйте на премію до дохідності малого міста. Попит Ульма стійкий — населення зростає, є виші й клініки, — але, з нашого досвіду, за хороший магазин у такому місті змагається більше інвесторів, ніж у районному центрі (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що перевірити:
• у якій землі стоїть магазин — від цього залежать податок на придбання й цілі плану розвитку;
• для баварської ділянки — чи вкладається бажане розширення в межу 25 % купівельної спроможності розрахункової зони (ціль 5.3.3 LEP Bayern);
• конкурентів по обидва боки кордону між землями в радіусі десяти хвилин їзди;
• строк оренди, що залишився, опціони та власні інвестиції орендаря;
• запросити індекси купівельної спроможності й торговельної центральності в брокера або в IHK;
• податок 5,0 % чи 3,5 % та інші витрати на придбання в розрахунку дохідності.

Див. також: комерційна нерухомість у Гайльбронні; що таке Landesentwicklungsplan; податок на придбання нерухомості за землями; як обрати місто для купівлі супермаркету.

Джерела: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), дані на 31 грудня 2024 і 2025 року; Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansätze 2.5.8, 3.3.7–3.3.7.2; Landesentwicklungsprogramm Bayern, цілі 5.3.1, 5.3.3 і додаток 1 (gesetze-bayern.de, жовтень 2026 року); Stadt Ulm, «Wirtschaftsstandort Ulm» і «Erfolgsmodell Wissenschaftsstadt» (жовтень 2026 року); Teva GmbH, офіційний сайт (жовтень 2026 року); DB, Bahnprojekt Stuttgart–Ulm (жовтень 2026 року); § 1 GrEStFestG BW; § 11 абз. 1 GrEStG (Баварія); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 5; досвід Gordon Real Estate Group.

Фото: Marcus Ganahl / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон