2026-10-10 09:58

Комерційна нерухомість у Равенсбурзі: вищий центр, поділений на три міста

Равенсбург — лише частина вищого центру (Oberzentrum): за планом розвитку Баден-Вюртембергу місто ділить цей статус із Фрідріхсгафеном і Вайнгартеном. У самому Равенсбурзі 50 549 мешканців (Destatis, кінець 2025 року), в усіх трьох містах — 138 364, і функції вищого центру розподілені між ними. Для супермаркету важливіша найближча зона охоплення, а купівельну спроможність самого міста відкриті джерела не розкривають — її варто замовити.

Статус вищого центру тут розділений між трьома містами

План розвитку Баден-Вюртембергу 2002 року (Landesentwicklungsplan, LEP) називає вищим центром «Friedrichshafen/Ravensburg/Weingarten» (Plansatz 2.5.8). Фрідріхсгафен (62 781 мешканець) належить до Боденського району, Равенсбург і Вайнгартен (25 034 мешканці) — до району Равенсбург, де в 39 муніципалітетах живуть 291 600 осіб (Destatis, кінець 2025 року). IHK Bodensee-Oberschwaben називає Равенсбург і Вайнгартен спільним вищим центром та економічним ядром району.

Функції вищого центру — велика роздрібна торгівля, клініки, виші — розподілені між трьома містами. Сам Равенсбург — місто з населенням близько 50 000 осіб, і у 2025 році його населення скоротилося на 79 осіб, або на 0,16 %. Тому зону охоплення супермаркету варто розраховувати за реальними маршрутами покупців, а не за статусом міста.

Економіку району тримають охорона здоров'я, торгівля й сімейні компанії

За даними IHK, найбільше працівників у районі зайнято в охороні здоров'я, далі йдуть роздрібна торгівля й машинобудування. Серед відомих компаній району палата називає Ravensburger, Hymer, Dethleffs, Schuler і Vetter. Vetter, що спеціалізується на асептичному розливі ліків, має в Равенсбурзі штаб-квартиру й виробництво; за її даними, у компанії понад 7400 працівників по всьому світу й 1,26 млрд € виручки за 2025 рік.

У Равенсбурзі працює економічний факультет Дуальної вищої школи Баден-Вюртембергу (DHBW Ravensburg), яка в жовтні 2026 року прийняла близько 1120 першокурсників. У районі працюють також Вища школа Равенсбург-Вайнгартен і Педагогічний університет Вайнгартена. Серед транспортних зв'язків IHK виокремлює федеральну трасу B 30 Ульм — Фрідріхсгафен, автобан A 96 Ліндау — Мюнхен, що проходить через район, Південну залізницю Ульм — Фрідріхсгафен та аеропорт Фрідріхсгафена. Але палата визнає, що дороги відстають від економічного значення регіону.

Таблиця 1. Равенсбург — лише частина вищого центру: 50 549 із 138 364 мешканців

Показник	Значення
Населення на 31.12.2025	50 549
Зміна за 2025 рік	−79 (−0,16 %)
Фрідріхсгафен, Равенсбург і Вайнгартен разом	138 364 мешканці
Район Равенсбург на 31.12.2025	291 600 мешканців
Статус за планом розвитку землі	частина спільного вищого центру (LEP 2002, Plansatz 2.5.8)
Купівельна спроможність, Баден-Вюртемберг, 2026	32 813 € на мешканця, індекс 105,2 (NIQ; даних по місту немає)
Податок на придбання нерухомості	5,0 % — 500 000 € за ціни 10 млн €
Великі роботодавці й виші	Vetter (штаб-квартира), DHBW Ravensburg
Транспорт	B 30, A 96 у районі, Південна залізниця, аеропорт Фрідріхсгафена

Джерела: Destatis; LEP Baden-Württemberg 2002; IHK Bodensee-Oberschwaben; NIQ; Vetter; DHBW Ravensburg.

Конкуренція приходить і з сусідніх міст, і з малих муніципалітетів

Спільний статус означає, що великі проєкти у Вайнгартені чи Фрідріхсгафені змінюють конкуренцію й для равенсбурзьких магазинів. План розвитку допускає великі магазини, як правило, у центрах та інтегрованих локаціях (Plansatz 3.3.7–3.3.7.2), а для базового забезпечення — і в невеликих муніципалітетах. Тому для супермаркету важливіша найближча зона охоплення: наскільки магазин домінує у своєму кварталі і як змінюється населення.

Що це означає для інвестора

1. Розраховуйте зону охоплення за маршрутами покупців, а не за статусом міста. Функції вищого центру розподілені між Равенсбургом, Вайнгартеном і Фрідріхсгафеном, а населення самого Равенсбурга за 2025 рік скоротилося на 0,16 %.

2. Стежте за проєктами сусідів. Великі проєкти у Вайнгартені чи Фрідріхсгафені та магазини базового забезпечення в невеликих муніципалітетах змінюють конкуренцію для равенсбурзького магазину.

3. Замовте індекси купівельної спроможності для зони охоплення магазину. Відкритих даних по місту немає: розрахунок доведеться будувати на індексах, які NIQ і MB-Research поширюють за ліцензією.

Що перевірити:
• індекси купівельної спроможності й центральності для зони охоплення магазину (NIQ або MB-Research) — їх поширюють за ліцензією;
• великі проєкти роздрібної торгівлі у Вайнгартені та Фрідріхсгафені, уже дозволені чи заплановані;
• зонування ділянки й запас для розширення з урахуванням цілей 3.3.7–3.3.7.2 LEP;
• прогноз населення міста й району;
• строк оренди, що залишився, опціони та власні інвестиції орендаря.

Див. також: комерційна нерухомість в Ульмі; що таке zentrale Orte; як обрати місто для купівлі супермаркету; що таке Landesentwicklungsplan.

Джерела: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), дані на 31 грудня 2024 і 2025 року; Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansätze 2.5.8, 3.3.7–3.3.7.2; IHK Bodensee-Oberschwaben, «Wirtschaftsraum Bodensee-Oberschwaben» (жовтень 2026 року); NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (січень 2026 року); Vetter Pharma, офіційний сайт (жовтень 2026 року); DHBW Ravensburg, офіційний сайт (жовтень 2026 року); § 1 GrEStFestG BW; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 5.

Фото: Gemma C / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон