Довідник інвестора
2026-10-10 10:16

Комерційна нерухомість у Фульді: рідний ринок tegut змінює господарів

Для власника супермаркету у Фульді та околицях головне питання — хто підпише договір оренди після поділу tegut: магазини мережі зі штаб-квартирою в місті у 2026 році переходять до EDEKA, REWE і Tante Enso. Попиту поділ не скасовує: Фульда — вищий центр (Oberzentrum) Гессену, що зростає, — 65 755 мешканців на кінець 2025 року і +0,5 % за рік. Але дві локації tegut у районі на чотири роки закриті для всієї групи EDEKA, зокрема й для оренди.

Фульда — вищий центр, якому план доручає забезпечувати територію, більшу за себе

Серед вищих центрів Гессену менший за Фульду лише Вецлар, але місто зростає. За даними Статистичного відомства землі Гессен (HSL), на 31 грудня 2025 року в місті мешкали 65 755 осіб — на 321 більше, ніж роком раніше; в усьому районі Фульда, разом із містом, — 222 214. План розвитку землі Гессен (Landesentwicklungsplan, LEP) відносить Фульду разом із Касселем до вищих центрів півночі землі й називає обидва міста економічними центрами, що динамічно зростають.
План закладає у Фульду забезпечення не лише власного району, а й сусідніх. Згідно з обґрунтуванням LEP, вищий центр — зазвичай місто від 100 000 мешканців, хоча цього порога можна не дотримуватися, якщо забезпечення території гарантоване. Обслуговувати він має територію з населенням щонайменше 500 000 осіб, а в сільській місцевості — щонайменше 250 000. У районі Фульда мешкають 222 214 осіб — менше, ніж вимагає навіть нижня планка.

Транспортний вузол і штаб-квартира tegut визначають економіку

Вокзал Фульди — станція ICE і вузол на швидкісній лінії Ганновер — Вюрцбург та лінії Франкфурт-на-Майні — Геттінген; повз місто проходять автобани A 7 і A 66. У Фульді розташована штаб-квартира tegut… gute Lebensmittel GmbH & Co. KG, тут працюють виробник вимірювальної техніки JUMO, інжинірингова компанія EDAG і Вища школа Фульди (Hochschule Fulda).
Таблиця 1. Фульда зростає (+0,5 %), але ділить район із 21 базовим центром
Показник
Значення
Населення на 31.12.2025
65 755
Зміна за 2025 рік
+321 (+0,5 %)
Район Фульда, разом із містом
222 214
Центральні місця в районі: вищих / середніх / базових
1 / 1 / 21
Купівельна спроможність, Гессен (NIQ, 2026)
31 926 €, індекс 102,4
Локації tegut у районі, закриті для EDEKA на чотири роки
2
Податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer)
6,0 %

Поділ tegut змінює орендарів, а не потребу в магазинах

У рідному регіоні tegut на сусідніх вулицях можуть опинитися різні підписанти договорів оренди: регіональна компанія EDEKA, незалежний підприємець, REWE чи PENNY. Власник мережі — швейцарський кооператив Migros Zürich — продає її частинами (див. «tegut як орендар»). Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) 28 вересня 2026 року дозволило EDEKA купити 178 магазинів, але на чотири роки закрило для всієї групи EDEKA 24 локації. Дві з них — у районі Фульда, у Гюнфельді та Нойгофі; заборона стосується й договорів оренди. Рішення щодо пакета REWE відомство має ухвалити до 29 жовтня 2026 року.

У базових центрах району план допускає магазини площею до 2000 м²

Конкуренція виникає й у малих громадах. За даними міністерства економіки Гессену, у районі Фульда, крім вищого центру, є один середній і 21 базовий центр (Grundzentrum). У їхніх центральних частинах LEP допускає великоформатні магазини базового забезпечення з торговельною площею до 2000 м² (ціль 6-1). Частина покупців з околиць може залишитися у своїй громаді, тож міському супермаркету потрібна позиція, якої такий магазин не повторить.

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте нового підписанта, а не вивіску tegut. Після поділу мережі договір може перейти до регіональної компанії EDEKA, незалежного підприємця, REWE чи PENNY; заздалегідь з'ясуйте, чи потребує передача договору вашої згоди.
2. Звірте адресу зі списками Bundeskartellamt. Локація з 24 виключених, як у Гюнфельді та Нойгофі, на чотири роки закрита для всієї групи EDEKA, зокрема й для оренди. Рішення щодо пакета REWE відомство має ухвалити до 29 жовтня 2026 року.
3. Перевірте, чи витримає магазин конкуренцію базових центрів. У центральних частинах 21 базового центру району LEP допускає магазини базового забезпечення площею до 2000 м², тому міському супермаркету потрібна позиція, якої такий магазин не повторить.
Що перевірити:
• хто стане орендарем після поділу tegut і чи потребує передача договору вашої згоди;
• чи є адреса в списках Bundeskartellamt — серед 178 схвалених для EDEKA або 24 виключених локацій — і в пакеті REWE;
• чи допускає план забудови розширення до формату, якого захоче новий оператор;
• конкуренти в базових центрах району, де допустимі магазини площею до 2000 м²;
• індекси купівельної спроможності та торговельної центральності зони охоплення (MB-Research, NIQ): їх поширюють за ліцензією — запросіть у брокера або в IHK Fulda.
Див. також: tegut як орендар; комерційна нерухомість у Касселі; Landesentwicklungsplan (план розвитку федеральної землі); податок на придбання нерухомості за землями.
Джерела: Hessisches Statistisches Landesamt, «Bevölkerung in Hessen am 31. Dezember 2025» (липень 2026 року); Landesentwicklungsplan Hessen 2000 у редакції четвертих змін (GVBl. 2021 S. 394), п. 5.2.1-2 з обґрунтуванням, ціль 6-1; Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, «Strukturräume, Zentrale Orte in Hessen» (23 березня 2022 року); Bundeskartellamt, прес-реліз від 28 вересня 2026 року; NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026; вихідні дані tegut… gute Lebensmittel GmbH & Co. KG; Wikipedia, стаття «Fulda» (транспорт, підприємства; жовтень 2026 року); закон Гессену про ставку податку на придбання нерухомості. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Joshua Kettle / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.