Довідник інвестора
2026-10-10 10:17

Комерційна нерухомість у Фрайбурзі: стійкий попит, але дорогий вхід

Попит у Фрайбурзі спирається на населення, що зростає, і на великі установи: одна лише університетська клініка налічує 15 000 працівників. На кінець 2025 року в місті жили 238 299 осіб — на 839 більше, ніж роком раніше (Destatis), а план розвитку землі доручає цьому вищому центру (Oberzentrum) забезпечувати кілька сотень тисяч людей. Зворотний бік — дорогий вхід: податок на придбання нерухомості становить 5,0 % ціни, а нові великі магазини план допускає не всюди.

Попит тримають університет, клініка й приріст населення

Економіку Фрайбурга визначають установи, які нікуди не переїжджають. За даними університетської клініки, у ній працюють 15 000 осіб. Університет, заснований 1457 року, — один із найстаріших у Німеччині: 11 факультетів і близько 240 навчальних програм. Населення у 2025 році зросло на 0,35 %, тоді як Інгольштадт і Ерфурт за той самий рік мешканців утратили (Destatis).
Фрайбург — ядро ширшого ринку: четверте за величиною місто Баден-Вюртембергу й найбільше в регіоні Південний Верхній Рейн. Разом із районами Брайсгау-Верхній Шварцвальд, Еммендінген і Ортенау регіон налічує близько 1,13 млн мешканців (наш розрахунок за даними Destatis). Сам Баден-Вюртемберг — третя земля Німеччини за купівельною спроможністю: 32 813 € на мешканця у 2026 році, індекс 105,2 (NIQ).
Транспортну роль міста посилить розбудова Рейнської магістралі Карлсруе — Базель: проєкт DB охоплює й ділянки Гундельфінген — Фрайбург і Фрайбург — Еренкірхен. Після завершення проєкту потяги долатимуть усю лінію приблизно за 70 хвилин — на 20 хвилин швидше, ніж нині.

Статус вищого центру розширює зону забезпечення, але звужує вибір ділянок

План розвитку Баден-Вюртембергу (Landesentwicklungsplan, LEP) 2002 року, який земля нині готується замінити, доручає вищим центрам забезпечувати зону з населенням у кілька сотень тисяч людей — як правило, увесь регіон (Plansatz 2.5.8).
Великі магазини (Einzelhandelsgroßprojekte) той самий план допускає, як правило, лише у вищих, середніх і нижчих центрах (Plansatz 3.3.7) і передусім в інтегрованих локаціях (3.3.7.2). Площа магазину має бути такою, щоб його зона охоплення істотно не виходила за межі зони забезпечення центру (3.3.7.1). У вищого центру, чия зона за планом — увесь регіон, ця межа ширша, ніж у районного містечка, але вибір ділянок план звужує й тут (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Таблиця 1. Фрайбург додає мешканців і забезпечує регіон із 1,13 млн людей
Показник
Значення
Населення на 31.12.2025
238 299
Зміна за 2025 рік
+839 (+0,35 %)
Регіон Південний Верхній Рейн (місто й три райони)
близько 1,13 млн мешканців
Статус за планом розвитку землі
вищий центр (LEP 2002, Plansatz 2.5.8)
Податок на придбання нерухомості
5,0 % — 500 000 € за ціни 10 млн €
Найбільші установи
університетська клініка (15 000 працівників), університет (з 1457 року)
Джерела: Destatis; LEP Baden-Württemberg 2002; дані клініки й університету; чисельність регіону — наш розрахунок.

Що це означає для інвестора

1. Не розраховуйте на премію до дохідності, яку дають малі міста. З нашого досвіду, у місті такого масштабу конкуренція за хороший магазин вища, ніж у районному центрі (див. частину 5). Натомість покупець отримує попит, що спирається на великі установи й населення, яке зростає.
2. Оцінюйте місце ділянки в містобудівній системі. Нові великі площі план розвитку спрямовує до центрів, тому інтегрована ділянка із запасом для розширення коштує дорожче, ніж ділянка на околиці.
3. Закладайте податок у розрахунок дохідності. Податок на придбання — 5,0 %, тобто 500 000 € на кожні 10 млн € ціни, і цю суму об'єкт має спершу заробити.
Що перевірити:
• розташування ділянки — інтегрована локація чи околиця — і чи допускає зонування розширення з урахуванням цілей 3.3.7–3.3.7.2 LEP;
• конкурентів у радіусі десяти хвилин їзди та вже дозволені проєкти;
• індекси купівельної спроможності й торговельної центральності для зони охоплення (MB-Research, NIQ): їх поширюють за ліцензією — запросіть у брокера або в IHK Südlicher Oberrhein;
• строки робіт DB на Рейнській магістралі, якщо ділянка поруч із трасою;
• договір оренди: строк, що залишився, опціони та власні інвестиції орендаря в магазин;
• розрахунок дохідності: чи враховано податок 5,0 % та інші витрати на придбання.
Див. також: комерційна нерухомість в Оффенбурзі; як обрати місто для купівлі супермаркету; що таке Landesentwicklungsplan; податок на придбання нерухомості за землями.
Джерела: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), дані на 31 грудня 2024 і 2025 року; Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansätze 2.5.8, 3.3.7–3.3.7.2; Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg, про підготовку нового LEP (жовтень 2026 року); NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (січень 2026 року); Universitätsklinikum Freiburg і Universität Freiburg, офіційні сайти (жовтень 2026 року); DB, Bahnprojekt Karlsruhe–Basel (жовтень 2026 року); § 1 GrEStFestG BW; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 5; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Greg Willson / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.