Довідник інвестора
2026-10-10 10:18

Комерційна нерухомість в Ерфурті: вузол ICE, на якому виросла логістика

В Ерфурті вартість супермаркету залежить від населення зони охоплення, а не від статусу столиці: за 2025 рік місто втратило 1634 мешканці (−0,75 %) — помітно більше, ніж Галле (−0,26 %) чи Інгольштадт (−0,27 %). Водночас Ерфурт — столиця й найбільш населене місто Тюрингії (217 159 мешканців на кінець 2025 року, Destatis), вищий центр (Oberzentrum) і вузол швидкісних ліній ICE Берлін — Ерфурт — Мюнхен. З 1 січня 2024 року вхід дешевший: Тюрингія знизила податок на придбання нерухомості з 6,5 % до 5,0 %, і за ціни 10 млн € це на 150 000 € менше.

Швидкісні лінії та автобан зробили Ерфурт логістичним вузлом

Програма розвитку Тюрингії (Landesentwicklungsprogramm, LEP) у редакції 2024 року описує Ерфурт як столицю й функціональний центр землі, найвагоміший у Тюрингії центр населення, економіки, управління та ринку праці. Із введенням швидкісних ліній ICE Берлін — Ерфурт — Мюнхен (проєкти VDE 8.1 і 8.2) та завершенням автобану A 71 роль Ерфурта як транспортного вузла, за оцінкою програми, ще посилилася. Тому в місті склалася логістична галузь надрегіонального значення, а поруч із нею — харчова промисловість, садівництво, машинобудування, медіа й мікроелектроніка.
Програма наводить і цифру: залізничний вузол скоротив поїздки на південь на дві години й більше, а переваги локації вже видно з інвестицій — наприклад, у промисловій зоні Erfurter Kreuz поблизу міста. Місто має й власний аеропорт Ерфурт — Веймар. В Ерфурті працюють університет і вища школа прикладних наук (Fachhochschule Erfurt).

Столиця втрачає мешканців — це головне питання для власника магазину

Сильні столичні функції поки не утримують населення: у 2025 році Ерфурт утратив 0,75 % мешканців. Доходи в землі нижчі за середні по країні: купівельна спроможність у Тюрингії — 28 675 € на мешканця у 2026 році, індекс 91,9 (NIQ). Дані по самому місту IHK Erfurt надає лише на запит — їх варто отримати для конкретної зони охоплення.
Добре сполучення з рештою Німеччини працює в обидва боки: та сама швидкісна лінія полегшує мешканцям поїздки до інших міст. Тому для супермаркету транспортна роль міста важить менше, ніж населення його зони охоплення.
Таблиця 1. Ерфурт: податок на придбання знижено до 5,0 %, але населення скоротилося на 0,75 %
Показник
Значення
Населення на 31.12.2025
217 159
Зміна за 2025 рік
−1634 (−0,75 %)
Статус за програмою розвитку землі
вищий центр (LEP Thüringen 2025 у ред. 2024 року, ціль 2.2.5)
Податок на придбання нерухомості
5,0 % з 1 січня 2024 року (раніше — 6,5 %)
Купівельна спроможність, Тюрингія, 2026
28 675 € на мешканця, індекс 91,9 (NIQ; по місту — на запит в IHK)
Транспорт
вузол ICE (VDE 8.1/8.2), A 71, розв'язка Erfurter Kreuz, аеропорт Ерфурт — Веймар
Провідні галузі за оцінкою програми розвитку
логістика, харчова промисловість, садівництво, машинобудування, медіа, мікроелектроніка
Виші
Університет Ерфурта, Вища школа прикладних наук Ерфурта
Джерела: Destatis; Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025 (перша зміна 2024 року); NIQ; закон Тюрингії про ставку податку на придбання нерухомості.

Ерфурт залишився вищим центром, але таких центрів у землі побільшало

Тюрингія, як і інші землі, спрямовує великі магазини до центральних місць (див. частину 5 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»), і Ерфурт як вищий центр такий статус має. Зміни 2024 року додали в землі нові вищі центри — тепер це Айзенах, Ерфурт, Гера, Єна, Нордгаузен і об'єднаний центр Південної Тюрингії. Для Ерфурта це означає більше центрів того самого рівня, але його власний статус не змінився. Найкраще цей статус захищає магазин, який домінує у своєму кварталі й стоїть на ділянці із запасом для розширення.

Що це означає для інвестора

1. Будуйте розрахунок на прогнозі населення, а не на статусі столиці. За 2025 рік Ерфурт утратив 0,75 % мешканців; спирайтеся на прогноз Статистичного відомства Тюрингії для міста й зони охоплення.
2. Обирайте магазин, який домінує у своєму кварталі. Статус вищого центру спрямовує великі магазини до Ерфурта, але найкраще він захищає магазин із сильною позицією в кварталі та запасом ділянки для розширення.
3. Замовте дані про купівельну спроможність для зони охоплення. Для Тюрингії NIQ наводить індекс 91,9, а дані по самому місту IHK Erfurt надає лише на запит.
Що перевірити:
• прогноз населення для міста й зони охоплення — за даними Статистичного відомства Тюрингії;
• індекси купівельної спроможності й центральності для зони охоплення магазину — запросити в IHK Erfurt, у NIQ або MB-Research;
• конкурентів у радіусі десяти хвилин їзди та вже дозволені проєкти на околицях і біля розв'язки Erfurter Kreuz;
• зонування ділянки за планом забудови й запас для розширення;
• строк оренди, що залишився, опціони та власні інвестиції орендаря — за договором оренди;
• податок на придбання нерухомості: 5,0 % ціни, тобто 500 000 € на кожні 10 млн €.
Див. також: комерційна нерухомість у Галле (Заале); комерційна нерухомість у Кобурзі; податок на придбання нерухомості за землями; як обрати місто для купівлі супермаркету.
Джерела: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), дані на 31 грудня 2024 і 2025 року; Thüringer Verordnung über die Änderung des Landesentwicklungsprogramms від 5 серпня 2024 року та Erste Änderung des Landesentwicklungsprogramms Thüringen 2025 від 6 серпня 2024 року (GVBl. 2024 Nr. 12), ціль 2.2.5, розділи 1.1 і 2.2 з обґрунтуванням; IHK Erfurt, «Kaufkraftdaten» (жовтень 2026 року); NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (січень 2026 року); § 1 абз. 1 закону Тюрингії про ставку податку на придбання нерухомості в ред. від 22.09.2023; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 5.
Фото: Daniel Hering / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.