Довідник інвестора
2026-10-10 11:44

Як відбувається угода в нотаріуса в Німеччині?

Договір купівлі-продажу німецької нерухомості дійсний лише в нотаріальній формі: нотаріус зачитує його сторонам уголос, вони схвалюють текст і підписують його, а без цього договір нікчемний (§ 311b абз. 1 BGB). Підписання — це середина шляху: покупець платить не раніше, ніж нотаріус підтвердить, що його права забезпечено попереднім записом у земельній книзі (Auflassungsvormerkung), — як правило, протягом 10–14 днів після цього. Власником він стає лише з реєстрацією — останнім із семи кроків угоди.

Нотаріус посвідчує всю угоду, але не веде переговорів

Нотаріус — незалежна особа, що обіймає публічну посаду, і неупереджений порадник усіх сторін, а не представник однієї з них (§§ 1, 14 абз. 1 BNotO). Він роз'яснює правові наслідки договору (§ 17 абз. 1 BeurkG), але не обговорює ціни й не оцінює податків, тому кожній стороні потрібен власний юрист. За усталеною практикою нотаріуса пропонує покупець; у законі такого правила немає. Збори нотаріуса за загальним правилом несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB), а їхній розмір установлено законом (§ 125 GNotKG): для угоди на 10 млн € — близько 41 000 € із ПДВ (див. частину 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Нотаріальна форма поширюється на всю угоду. Гарантія орендної плати чи окремий лист про ціну, не включені до акта, можуть зробити нікчемним увесь договір — аж до реєстрації покупця, а занижена в акті ціна перетворює його на фіктивний правочин (§§ 117, 125, 311b абз. 1 BGB). Якщо покупець — споживач, проєкт договору він, як правило, отримує за два тижні до підписання (§ 17 абз. 2a BeurkG).

У день підписання договір зачитують уголос від початку до кінця

Акт зачитують сторонам у присутності нотаріуса, вони схвалюють і підписують його (§ 13 BeurkG); додатки — частина акта, і їх за загальним правилом теж зачитують. Для нового супермаркету це, з нашого досвіду, 150–200 сторінок і більше. Плани надають для ознайомлення замість зачитування, а об'ємні додатки виносять у заздалегідь посвідчений базовий нотаріальний акт (Bezugsurkunde): від його повторного зачитування сторони можуть відмовитися, якщо заявлять, що знають його зміст (§ 13c BeurkG). На одній із наших угод забутий базовий акт додав до півторагодинного читання договору ще чотири години (частина 8).
Того самого дня сторони заявляють угоду про передачу права власності (Auflassung) — за одночасної присутності обох сторін, особисто або через представників (§ 925 абз. 1 BGB). Якщо ви недостатньо володієте німецькою, акт вам перекладають (§ 16 BeurkG).

Гроші переказують лише тоді, коли права покупця забезпечено

Таблиця 1. Покупець платить на четвертому кроці із семи, а власником стає на останньому
Крок
Що відбувається
Підстава
1. Підписання
Договір і угода про передачу права власності
§§ 311b, 925 BGB
2. Попередній запис
Захищає покупця від повторного продажу, нових обтяжень і банкрутства продавця
§ 883 BGB; § 106 InsO
3. Умови оплати
Відмова муніципалітету від права переважної купівлі (на рішення — до трьох місяців), згоди на погашення старих земельних боргів
§§ 24–28 BauGB; договір
4. Строк оплати
Лист нотаріуса про виконання умов; ціну сплачують, як правило, протягом 10–14 днів
Договір
5. Передача
Володіння, орендна плата, ризики й витрати переходять до покупця
§ 446 BGB; договір
6. Податок на придбання
Строк сплати — місяць після повідомлення, потім податкова служба видає довідку
§§ 15, 22 GrEStG
7. Реєстрація
Покупець стає власником і орендодавцем
§§ 566, 578, 873 BGB
Платять лише банківським переказом: розраховуватися готівкою, криптоактивами, золотом, платиною чи дорогоцінним камінням заборонено, а безготівкову оплату треба підтвердити нотаріусові (§ 16a GwG). Депозитний рахунок нотаріуса допускається лише за обґрунтованої потреби в забезпеченні (§ 57 абз. 2 BeurkG). Іноземна компанія-покупець має заздалегідь внести своїх кінцевих бенефіціарних власників до Реєстру прозорості (Transparenzregister), якщо не подала цих відомостей до реєстру іншої держави ЄС, — інакше нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні (§§ 10 абз. 9, 20 абз. 1 GwG).

Що це означає для інвестора

1. Включіть до акта всі домовленості. Гарантія орендної плати чи окремий лист про ціну поза актом можуть зробити нікчемним увесь договір — аж до реєстрації покупця.
2. Посвідчте базовий акт заздалегідь і прочитайте його. Тоді від його повторного зачитування можна відмовитися: на одній із наших угод забутий базовий акт додав до півторагодинного читання договору ще чотири години.
3. Підготуйте платіж і документи до підписання. Платять лише банківським переказом і лише після листа нотаріуса, а іноземній компанії-покупцеві потрібен запис у Реєстрі прозорості або в реєстрі іншої держави ЄС: без нього нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні.
Що перевірити:
• Попросіть свого юриста схвалити остаточний текст і переконайтеся, що всі домовленості включено до акта.
• Посвідчте базовий нотаріальний акт заздалегідь і прочитайте його.
• Підготуйте паспорти, витяги з реєстрів і довіреності у формі за § 29 GBO — з апостилем або легалізацією, де це потрібно.
• Перевірте запис іноземної компанії-покупця в Реєстрі прозорості та зберіть документи про походження коштів.
• Домовтеся про перекладача заздалегідь, якщо ви недостатньо володієте німецькою.
Див. також: чи потрібно особисто бути присутнім у нотаріуса під час купівлі нерухомості в Німеччині; скільки часу триває купівля комерційної нерухомості в Німеччині; скільки коштує купити комерційну нерухомість у Німеччині; чи можна платити за нерухомість у Німеччині готівкою.
Джерела: §§ 117, 125, 446, 448, 566, 578, 873, 883, 925 BGB; §§ 13, 13c, 16, 17, 57 BeurkG; §§ 1, 14 BNotO; § 29 GBO; § 125 GNotKG; § 106 InsO; §§ 24–28 BauGB; §§ 15, 22 GrEStG; §§ 10, 16a, 20 GwG; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 11. Стан законодавства — на 10 жовтня 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.