Довідник інвестора
2026-10-10 11:45

Як перевірити комерційну нерухомість перед купівлею (due diligence)?

Комерційний об'єкт перевіряють за чотирма напрямами — юридичним, фінансово-податковим, технічним і щодо локації, — щоб відповісти на одне запитання: чи виправдовує він дохідність і ризик, закладені в ціну. З нашого досвіду, повна комплексна перевірка (due diligence) одного супермаркету коштує 30 000–50 000 €, тобто 0,3–0,5 % ціни в 10 млн €. Починати краще з договору оренди та витягу із земельної книги (Grundbuch) — ще до листа про наміри.

Спершу перевіряють документи, які можуть зупинити угоду

Порядок важливіший за обсяг. До листа про наміри досить трьох документів: витягу із земельної книги, договору оренди з усіма доповненнями та орендного реєстру. Витяг покупець зазвичай отримує від продавця або через нотаріуса: переглядати земельну книгу має право лише той, хто обґрунтує правомірний інтерес (§ 12 абз. 1 GBO). Енергетичний паспорт продавець або брокер зобов'язаний пред'явити щонайпізніше під час огляду (§ 80 абз. 4 GModG — так тепер називається закон GEG).
Насамперед з'ясовують, чи не збудовано будівлю на спадковому праві забудови (Erbbaurecht): для нього ведуть окремий аркуш земельної книги (§ 14 ErbbauRG). Вартість такого права тане в міру спливу строку (див. частину 7 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Таблиця 1. Кожен напрям шукає свій ризик, а найдорожчий — юридичний: 12 000–25 000 €
Напрям
Де найчастіше прихований ризик
Вартість, з нашого досвіду
Юридичний
договір оренди; обтяження поза земельною книгою; дозвіл на будівництво
12 000–25 000 € разом із переговорами й закриттям
Фінансовий і податковий
звірка орендного реєстру з договорами; невідшкодовувані витрати; ПДВ
близько 5000 €
Технічний
покрівля, несучі конструкції, інженерні системи, неусунені дефекти
від 5000 €
Локація
зона охоплення й конкуренти після закінчення першого договору оренди
5000–15 000 €

Договір оренди перевіряють як сам актив

Покупець за законом вступає в чинний договір оренди на попередніх умовах (§§ 566, 578 BGB). Тому юристи перевіряють строк і опціони, індексацію, розподіл витрат, права на суборенду й дострокове розірвання — а також хто саме підписав договір і чи стоїть за ним гарантія групи. Договір строком понад рік, не укладений у текстовій формі, вважається безстроковим (§ 550, § 578 абз. 1 BGB), і його можна розірвати, попередивши приблизно за шість місяців (§ 580a абз. 2 BGB). У нашому випадку в Мангеймі одне застереження про витрати переважило виняткову локацію (частина 7). Арифметика проста: кожні 10 % орендної плати, що залишаються на орендодавцеві, знімають 0,6 відсоткового пункту з дохідності 6,0 %.

Забруднень і публічних зборів земельна книга не показує

Обов'язок усунути забруднення ґрунту можуть покласти на нинішнього власника, а не лише на винуватця (§ 4 абз. 3 BBodSchG). Тому колишня автозаправка чи майстерня на ділянці — тривожний сигнал, а витяг із реєстру забруднених ділянок запитують окремо. Внески на облаштування території сплачує той, хто володіє ділянкою на момент отримання повідомлення про внесок, і до сплати вони лежать на ділянці як публічне обтяження (§ 134 BauGB). Довідка муніципалітету про збори та умова договору, що розподіляє їх між сторонами, захищають від рахунку за роботи, завершені ще до купівлі. Публічно-правові обтяження (Baulasten) обліковують в окремому реєстрі органу будівельного нагляду, а не в земельній книзі (частина 7).

Податкова й технічна перевірки визначають ціну володіння

Купівля об'єкта разом із договорами оренди зазвичай не обкладається ПДВ як передача бізнесу в цілому. Але покупець посідає місце продавця в десятирічному періоді коригування вхідного ПДВ (§ 1 абз. 1a, § 15a абз. 1, 10 UStG): здавши згодом частину будівлі без ПДВ, він поверне частину відрахування, отриманого під час будівництва. Строк давності за вимогами щодо дефектів нової будівлі спливає через п'ять років після приймання (Abnahme; § 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB). Тому технічний огляд приблизно за шість місяців до цієї дати — одна з перевірок, що окупаються найкраще. Якщо об'єкт купують у попереднього інвестора, договір купівлі-продажу має передбачати, що продавець відступає покупцеві свої вимоги до девелопера й підрядників (§ 398 BGB).

Що це означає для інвестора

1. Починайте з документів, які можуть зупинити угоду. Запитайте витяг із земельної книги, договір оренди з усіма доповненнями та орендний реєстр ще до листа про наміри — і насамперед з'ясуйте, чи не збудовано будівлю на спадковому праві забудови.
2. Читайте договір оренди як сам актив. Ви вступаєте в нього на попередніх умовах, а кожні 10 % орендної плати, що залишаються на орендодавцеві, знімають 0,6 відсоткового пункту з дохідності 6,0 %.
3. Шукайте те, чого немає в земельній книзі. Окремо запитайте витяги з реєстрів забруднених ділянок і публічно-правових обтяжень та довідку муніципалітету про збори, а в договорі розподіліть між сторонами рахунки за роботи, завершені до купівлі.
Що перевірити:
• Запитайте витяг із земельної книги з документами до записів розділу II і переконайтеся, що будівлю не зведено на спадковому праві забудови.
• Вивчіть повний договір оренди з усіма доповненнями в текстовій формі, орендний реєстр і розрахунки експлуатаційних витрат за три роки.
• Отримайте витяги з реєстрів обтяжень і забруднених ділянок та довідку муніципалітету про збори.
• Звірте акт приймання й перелік дефектів із датою спливу строку давності за ними та перевірте енергетичний паспорт.
• Замовте податковий висновок щодо ПДВ і структури володіння.
Див. також: що таке договір оренди double net; що буде, якщо орендар супермаркету з'їде; чи варто купувати нерухомість на землі зі спадковим правом забудови.
Джерела: §§ 398, 550, 566, 578, 580a, 634a BGB; § 12 GBO; § 14 ErbbauRG; § 80 GModG; § 4 абз. 3 BBodSchG; § 134 BauGB; §§ 1 абз. 1a, 15a UStG; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 7; досвід угод Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.